業(yè)界憂三輪調(diào)控

????多地房價逆市上漲 業(yè)界擔(dān)憂逼出第三輪調(diào)控

????華遠地產(chǎn)()董事長任志強似乎有先見般地在微博上拋了一句，“按不住了嗎？”他說這句話的背景是，一位業(yè)內(nèi)人士錄入了一組數(shù)字，顯示11月北京房價仍在上漲。

????與任志強此前聲稱房價明年仍將上漲相矛盾的是，他再次提醒同行，如果房企一味逆政策而行，可能招致后續(xù)第三波更嚴厲的調(diào)控。

????二次調(diào)控兩月后，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以環(huán)

????經(jīng)濟學(xué)家趙曉(博客)說，樓市供不應(yīng)求的基本格局并沒有根本改變，而流動性過剩格局亦未改變，市場看不見的手在與政府看得見的手的較量仍略占上風(fēng)。中國社科院研究員曹建海(博客)表示，地方政府是調(diào)控失效的主謀。

????諸多業(yè)界人士都表現(xiàn)出了對可能出現(xiàn)的第三輪調(diào)控的擔(dān)憂。

????漲價再次襲來

????僅半個月時間，環(huán)京津房價出現(xiàn)了跳躍式的上漲。

????以燕郊為例，11月10日還是7800元/平方米的某樓盤，現(xiàn)在已漲至9000元以上。該開發(fā)商聲稱，下個月推出的樓盤將飚至1萬元/平方米。這是燕郊歷史上的最高點。

????河北固安一個原本計劃明年年初開盤的樓盤，最近就像中了頭彩，興奮得不斷地提價：從5000元/平方米到5500元/平方米再到現(xiàn)在的6000元/平方米。"還會漲。"內(nèi)部人士稱，來自各方的投資客尤其是北京的占到了五分之二，人太多。

????環(huán)京津地區(qū)似乎把房價看成了一個簡單的數(shù)字組合游戲，這種行為也助燃了北京樓市的情緒。

????11月，北京23個在售樓盤漲價。漲幅從最高32.65%到0.33%。漲價最高樓盤為合生世界村，11月上漲3200元/平方米，價格提升至13000元/平方米。按照該售樓處解釋的漲價動機為，距該項目僅2公里處的輕軌L2線的即將開通。調(diào)查顯示，該項目9、10月價格為9800元/平方米，并實行全款9折優(yōu)惠。

????據(jù)北京中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月29日后北京取得預(yù)售證的項目合計有62個，其中有過2次以上預(yù)售證記錄的項目為23個。但二次調(diào)控后漲價的項目達到16個，占總量的70%以上。除新里苑、京貿(mào)國際城等項目價格有明顯下調(diào)外，大部分價格均平穩(wěn)甚至上漲。

????11月底集中入市的項目更是逆市提價。如金隅花石苑預(yù)售均價達23000元每平米，而6月份預(yù)售的一期成交均價為14959元每平米；富力星光家園預(yù)售均價45000元每平米，相比7月份實際預(yù)售均價37065元每平米有明顯上漲；萬科藍山苑預(yù)售均價41800元每平米，相比5月份的38597元每平米也有上漲。

????深圳、天津、?？凇⒗ッ?、蘭州等城市房價，近期也露出上漲苗頭。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月最后一周，深圳、天津分別上漲12.93%、7.81%。其他城市中，?？?、昆明、蘭州等城市成交價格環(huán)比漲幅較大，在10%-40%之間。

????不僅僅是新房，二手房價格也出現(xiàn)了上漲。北京中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京二手房從10月份的18790元/平米上漲到了目前的19120元/平米，上漲幅度為1.2%。21世紀不動產(chǎn)提供的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前北京市全款購房者的比例達到55.3%，異地在京購房者比例也達到55%，這些購房主力成為支撐房價的主體。

????樓市基本格局未變？

????中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在接受記者采訪時說，"調(diào)控大勢已去。"

????北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉認為，在經(jīng)濟與物價"雙高"增長，流動性過剩格局亦未改變的背景下，房價出現(xiàn)大幅下跌是極小概率事件。從市場表現(xiàn)看，只要開發(fā)商一降價，房子很快就會賣完，這說明供不應(yīng)求的基本格局并沒有根本改變。市場看不見的手在與政府看得見的手的較量，仍略占上風(fēng)。

????趙曉說這話的背景是，樓市成交量在調(diào)控兩月之后也達到了歷史最高點。

????據(jù)中國指數(shù)研究院對全國的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月最后一周，監(jiān)測的 35 個城市中，17 個城市樓市成交量上漲。其中，溫州、銀川漲幅位居前列，而成都、瀘州下跌較為明顯。

????以北京為例。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月北京樓市期房住宅總成交量達到了10107套，繼9月以后調(diào)控期再次突破萬套，環(huán)比10月上漲46.6%。11月30日的成交量達到5月1日以后的記錄新高。北京中原和21世紀不動產(chǎn)的監(jiān)測表明，11月下旬二手房成交量達到6561套，環(huán)比中旬的4938套上漲超過1500套，市場反彈跡象再次出現(xiàn)。

????"這使得市場很可能在12月初出現(xiàn)一波類似9月份的明顯反彈。"北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉擔(dān)憂。相比對樓市調(diào)控下調(diào)房價的擔(dān)憂，購房者更擔(dān)心貨幣的購買力下降。21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾說，目前北京很多全款購房者是在所謂通脹預(yù)期推動下入市的。

????一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商表示，盡管是史上最嚴厲的調(diào)控，但不分地區(qū)一刀切的做法，很難收到實效。每個城市的情況是不一樣的。地方政府推高地價的動力并未改變；同時，由于大力興建保障房，很多開發(fā)商認為商品房將會越來越稀缺。

????據(jù)了解，11月房價漲勢最明顯的河北地區(qū)，在有關(guān)機構(gòu)拋出"環(huán)首都經(jīng)濟圈"概念后，環(huán)北京地區(qū)在20天內(nèi)，房價出現(xiàn)暴漲，大批北京投資客涌入。而大批開發(fā)商也在與當(dāng)?shù)卣⒄勍恋亻_發(fā)事宜。

????曹建海表示，地方政府原本就是炒房的主體。讓原本被調(diào)控的主體去調(diào)控房價，顯然難以收到效果。他認為，二次調(diào)控的力度并不夠。

????中金證券分析師白宏煒認為，按照目前的政策，盡管政府在抑制需求，但并沒有增加供應(yīng)，推動房價上漲的主要因素沒有變化。另外，在通脹背景下，大批尋找資金避風(fēng)港的流動資金還是會選擇房產(chǎn)。

????第三輪調(diào)控已在醞釀？

????海爾地產(chǎn)董事長盧鏗擔(dān)心，很有可能會出臺第三輪調(diào)控。

????張大偉認為，相比2006年和2008年的樓市調(diào)控，今年9月底開始的二次調(diào)控，雖然執(zhí)行了力度最嚴厲的政策，但效果依然不明顯。2009年樓市成交仍在增長，大部分開發(fā)商的資金壓力短期不會太大，遠未達到資金鏈斷裂的危險邊緣。樓市調(diào)控已到了最關(guān)鍵的時期。"如果樓市再次出現(xiàn)反彈，也使得第三波調(diào)控成為可能。"他認為。

????住建部副部長仇保興近日公開對媒體表示，要對地方政府調(diào)控進行監(jiān)測。他的建議是，要保持房價穩(wěn)定，中央和地方要協(xié)同、各部門之間要協(xié)同對房地產(chǎn)的調(diào)控，并組合使用調(diào)控政策；要給地方政府土地、金融、財稅等政策上的工具；制作貨幣投放與房價波動的定量分析模型，給中央政府一個合理的模型預(yù)測。

????曹建海認為，政府可能已經(jīng)準備好了第三次調(diào)控，目前只是在等待時機，比如，房產(chǎn)稅的出臺。他認為，以目前形勢看，出臺的房產(chǎn)稅措施很可能會在試點的0.3-0.4基礎(chǔ)上提高稅率。另外政府部門可能會進一步緊縮流動性，比如繼續(xù)加息。

????12月1日起，北京和多個地區(qū)將對預(yù)售資金實施專戶監(jiān)管。"預(yù)售資金監(jiān)管政策只毖后不懲前，很可能帶來部分負面效應(yīng)，12月前取得預(yù)售證的項目可能延緩再開新盤，這一政策可能使得12月份的供應(yīng)明顯減少。而目前影響市場調(diào)控的最關(guān)鍵因素，依然是供應(yīng)量是否能夠明顯增長。"張大偉表示。