新政后上?，F(xiàn)首例開發(fā)商退地 或預(yù)示房價(jià)下跌

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????房產(chǎn)新政后上海現(xiàn)首例開發(fā)商退地

????業(yè)界人士稱，退地的出現(xiàn)，被歷史證明是房價(jià)下跌征兆

????房地產(chǎn)市場調(diào)控新政(國十條)出臺后的首例開發(fā)商退地(住宅開發(fā)用地)，昨日出現(xiàn)在上海嘉定的兩個(gè)地塊。

????上海土地交易市場昨日發(fā)布的第104號土地出讓公告顯示，上述兩地塊以“退定后重新出讓”的身份尋找買主。該信息讓首例“退地”傳聞得以證實(shí)。

????業(yè)界人士分析，此次退地不僅是為當(dāng)初的高價(jià)拿地埋單，更是因?yàn)槌掷m(xù)收窄的融資渠道，讓房產(chǎn)商“圈錢”受阻無力開發(fā)，從而把資金鏈問題從幕后搬到了臺前。而退地的出現(xiàn)，被歷史證明是房價(jià)下跌的征兆。2008年6月，上海普陀長風(fēng)某地塊被開發(fā)商退地，隨后多個(gè)城市爆出退地消息，接下來出現(xiàn)了2008年下半年至2009年上半年的一輪房價(jià)調(diào)整。

????先后兩次出讓

????公開信息顯示，上述兩退地地塊是：嘉定區(qū)真南地塊和百安地塊，開發(fā)商分別為寶華企業(yè)集團(tuán)和萊蒙寶山信息咨詢(深圳)有限公司。

????上海土地交易市場公告顯示，兩地塊成交總價(jià)分別為24.186億元和11.05億元。其中，真南地塊折合樓面地價(jià)約12503元/平方米，與起始樓面地價(jià)相比，成交溢價(jià)率達(dá)336%。

????業(yè)內(nèi)人士分析，按照這一拿地成本，再加上建安成本和財(cái)務(wù)成本，最終出售的商品房成本大約在19000~20000元/平方米。而目前鄰近的樓盤如金地格林世界，其精裝房銷售價(jià)格也大概在18000~21000元/平方米。照此計(jì)算，如果房價(jià)在樓市調(diào)控政策出臺以后停止上漲，真南地塊的開發(fā)利潤將非常低甚至為負(fù)。

????果然，僅僅不到一年，這兩個(gè)地塊便面臨“易主”的命運(yùn)。

????資金之困

????“退地多為開發(fā)商資金問題。”上海嘉定區(qū)政府一位不愿意透露姓名的人士昨日對本報(bào)記者表示。

????昨日，本報(bào)記者撥通寶華一位知情人士電話，對方說，退掉真南地塊后，寶華損失了約6000萬元，其中約5500萬元屬于競買保證金。

????據(jù)其介紹，考慮到真南地塊總投資額可能高達(dá)40億元，寶華在拿地之前引入了合作伙伴。然而，今年樓市調(diào)控新政出臺后，合作伙伴融資受阻，并在很長時(shí)間內(nèi)都難以解決資金問題?！斑@樣一來，我們財(cái)務(wù)一開始針對這塊地安排的資金就不夠了，政府也不可能臨時(shí)改變付款方式、付款時(shí)間，我們后來也想籌資，但找不到辦法，只能退地?！?/p>

????同樣的資金難題或許也出現(xiàn)在另一家退地開發(fā)商萊蒙寶山身上。

????退地或只是開始

????易居中國近期的一份報(bào)告指出，調(diào)控之下國內(nèi)上市房企現(xiàn)金流普遍“饑渴”，資金需求和資金壓力明顯增大。其中中報(bào)營業(yè)收入前20強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司，經(jīng)歷上半年對房地產(chǎn)開發(fā)資金的投入和二季度銷售大幅縮量，截至6月份的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-0.70元，已創(chuàng)近幾年同期最大負(fù)值。

????有市場分析人士甚至指出，隨著開發(fā)商資金鏈持續(xù)緊張，在全國范圍內(nèi)，不排除類似真南地塊這樣的案例還會(huì)出現(xiàn)的可能性。