土地增值稅預征率提高 核定征收率不得低于5%

????解讀人：國家稅務總局有關負責人 采訪人：記者李麗輝

????為促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，國家稅務總局發(fā)出通知，要求各級稅務機關加強土地增值稅征收管理工作，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用。國家稅務總局有關負責人對相關政策內(nèi)容進行了解讀。

????目前部分地區(qū)預征率偏低

????土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。納稅人在項目全部竣工結算前取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的屬于土地增值稅“預征范圍”。自1994年以來，中國對房地產(chǎn)土地增值稅一直實行“預征制”：事前預征，事后清算，多退少補，預征稅率一般在1%—3%之間。

????通知要求，改變目前部分地區(qū)存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。

????除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率。

????選擇三五個漲幅過快項目重點清算

????通知提出，土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務，組織土地增值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關鍵環(huán)節(jié)。

????各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，有針對性地選擇3—5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃，以及重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。

????核定征收率原則上不得低于5%

????通知要求，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。

????對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

????各級稅務機關要建立考核問責機制，把土地增值稅清算工作列入年度考核內(nèi)容，對清算工作開展情況和清算質(zhì)量提出具體要求。國家稅務總局將繼續(xù)組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進行系統(tǒng)深入的督導檢查。

????調(diào)整有何影響？

????土地增值稅的納稅人包括以出售或者其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收入的各類企業(yè)、單位、個體經(jīng)營者和其他個人。土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額以后的余額。

????日前，青島、重慶已率先執(zhí)行新的預征率。青島市財政局下發(fā)通知稱，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預征率由1%調(diào)至2%，普通住宅、經(jīng)濟適用住房、廉租住房等的預征率仍按現(xiàn)行稅收政策執(zhí)行。重慶市從2010年5月1日起，將土地增值稅預征率調(diào)整為普通標準住宅1%；非普通標準住宅2%。

????中央財經(jīng)大學稅法專家劉桓認為土地增值稅預征率的調(diào)整將起到兩個作用，第一有助于通過提高預征率來解決我國目前財政收入資金緊張的狀況。第二對于規(guī)范房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的積極作用。雖然從最終的稅收負擔來說不會造成太大影響，但是會造成開發(fā)商資金供應方面的緊張。它是在緊縮開發(fā)商的建設資金，對開發(fā)商是個規(guī)范，有助于加強對開發(fā)商的稅收管理。