中國樓市上演乾坤大反轉 樓市一夜忽由冬入夏

    地王幾乎成常態(tài) 房價越推越高

    北京中原三級市場研究部最新統(tǒng)計數(shù)據顯示：2010年一季度，北京市土地交易金額已經達到了486億元，遠超2009年一季度的23億元，是去年同期的21倍多。這一金額遠遠超過2008年一季度和2009年一季度土地成交額的總和，并已經達到了2009年北京市全年土地出讓金總額928億元的52％。

    今年一季度土地市場除了總交易額破紀錄外，溢價率

    總結2010年一季度的北京土地市場，北京中原地產研究員張大偉認為，面粉貴過面包、地價超過房價的情況已經成為市場常態(tài)。今年一季度拍賣的土地特別是住宅用地基本都超過了區(qū)域內的二手房甚至是在售商品房價格，土地市場的高價必然會傳導到商品房市場，短期內區(qū)域房價可能繼續(xù)升高。

    “另外，郊區(qū)和城區(qū)的地價差距也在變小。”張大偉說，當下，北京的北三環(huán)與東五環(huán)的土地價格都接近3萬元每平方米，說明現(xiàn)在的土地市場是一個完全的賣方市場，開發(fā)商對土地的需求達到令人恐怖的地步，只要有地就是地王幾乎成了市場的常態(tài)。

    “郊區(qū)房價的暴漲，主要原因是購買需求因炒作而外延。收入增長速度趕不上房價增長，因此購房者只能到郊區(qū)買房，需求不斷外移，造成郊區(qū)的房源局部開始供不應求。而郊區(qū)的高房價又反向影響城區(qū)的房價。目前樓市的價格越推越高，已經成為一個惡性循環(huán)?！?/p>

    預計未來，張大偉認為，北京土地市場將繼續(xù)升溫。從去年和今年兩次兩會期間北京樓市商品住宅的存量變化可以看出，相比2009年的136172套，2010年兩會期間北京商品住宅的存量僅有89234套，下跌了34．5％。如此低存量，很難抑制土地市場的熱炒。

    2010年各類政策性住房用地占北京市住房供地的50％以上，新開工建設和收購各類政策性住房占北京市住房新開工套數(shù)的50％以上。張認為這一政策可以看出商品房住宅的土地供應在2010年可能相對減少，這也使得房價下跌的可能性變小。而當下政策落點為增加中低收入人群可以購買的政策性住房，這將使得商品房供應不會明顯增加。

    恐慌入市 三月北京二手房“瘋了”

    量價齊升

    三月的北京樓市熱火朝天，進入量價齊升階段。

    3月29日，北京市二手房單日成交量首次超出2000套，這意味著3月二手房成交量超過2萬套已成定局。

    與此同時，二手房成交價也出現(xiàn)大幅上揚。來自多家房地產經紀公司的信息顯示，3月北京二手房成交價的平均漲幅超過10％，多個區(qū)域每平方米均價上漲高達2000元。

    依據往年經驗，春節(jié)過后的第一個月成交量都會較之前有所恢復，但今年的態(tài)勢似乎只能用“放量上揚”來形容。

    “3月除了季節(jié)性回暖外，地王的接連誕生及城市規(guī)劃層面的利好也將激發(fā)更多的需求在本月集中釋放，而這些需求主要是2009年踏空行情的剛性購房者。”21世紀不動產市場分析師齊凡表示。

    21世紀不動產北京安信瑞德藍調沙龍店的一位業(yè)務員稱，由于需求過于旺盛，一些業(yè)主趁機抬價，一套房子的最高月漲幅達到25萬元。

    “從我們公司的成交情況來看，3月份絕大多數(shù)單子成交價都比業(yè)主之前的報價要高，坐地漲價很常見，業(yè)主很強勢，買房人追漲?！北本巫鹬玫馗苯浝砣~遠昌告訴記者，他曾在香港、上海從事二手房買賣業(yè)務。

    恐慌入市

    無論買家還是賣家，二手房市場似乎已陷入瘋狂狀態(tài)，火爆程度讓眾多從業(yè)人員心驚。

    葉遠昌連著用三個“瘋了”向記者形容3月的二手房市場，他發(fā)現(xiàn)，無論是剛性需求還是投資投機性需求，均在今年3月大量涌入樓市，個別區(qū)域里的購房需求甚至幾乎都是購買第二套房的改善型購房人。

    “現(xiàn)在進入市場中的購房需求有很大一部分是恐慌性購房。”北京鏈家地產分析師張月在接受本報記者采訪時說，樓市似乎已陷入房價越漲買房人越買的循環(huán)當中。

    事實上，3月上旬不斷上揚的房價令眾多買房人改變了對樓市未來預期，越來越多的買房人陷入房價將繼續(xù)上漲的恐慌當中，剛性需求因此被大量釋放。

    世邦魏理仕的分析人士指出，2009年四季度以來，由于房地產市場對政策收緊的預期十分強烈，因此出現(xiàn)了一段觀望氣氛，但是隨著政策的逐條落地和熱點土地成交記錄的不斷刷新，房價上漲的預期越發(fā)強烈。

    “3月之前大家對房價下降還有一些期盼，認為會有一些調控政策出來，但是越看越發(fā)現(xiàn)房價上漲得越厲害，這些人在高房價刺激下大量涌入樓市。”張月說。

    這與去年3月明顯不同，雖然去年3月北京二手房買賣也較春節(jié)之前火爆，但成交量攀升同時，成交價卻在低位。

    張月認為，2008年樓市持續(xù)低迷，2009年3月入市的購買力多為累積了一年的買房人，而今年的情況卻是大量買房人出于恐慌性心理入市。

    受到大量恐慌性購房需求的不斷涌入，北京二手房市場供需比較之前明顯上升，張月告訴記者，從他們公司監(jiān)測到的數(shù)據表明，新增房源掛牌量和新增客戶量達到1∶5，熱點地段熱點戶型的比例更高。

    購房者的激情入市使區(qū)域內的可售房源越來越少，頻造“地王”的望京地區(qū)尤為明顯。

    “地王無形中拉高了買賣雙方的心理預期，而在這些購房者中，剛性需求占到60％—70％，投資客則搶占了剩余的30％—40％”。在21世紀不動產北京安信瑞德六佰本門店的工作人員稱，剛性需求的急切釋放是帶動本月樓市回暖的主力。

    “小陽春”行情4月上演？

    價量齊漲的局面是否還會持續(xù)下去？21世紀不動產市場分析師齊凡認為，在沒有更加嚴厲的調控之前，買賣雙方的交易意愿將持續(xù)同步釋放，北京二手房市場或將迎來今年以來的首次放量高峰。

    “在政府觀察期內的樓市，由于市場承接力和消費信心日趨升溫回暖的情況下，預計今年京城樓市的‘小陽春’行情將于4月上演?！饼R凡說。

    在葉遠昌看來，現(xiàn)階段買房人賣房人的心態(tài)和1997年香港地產泡沫破滅前夕有點像，大部分人一致看漲，而房價卻已經超出絕大部分人的購買力。

    “北京樓市已經進入瘋狂狀態(tài)，唯一不同的是北京地區(qū)購買力更加強盛，1997年的香港樓市中有大量外資，而北京地區(qū)的剛性需求要比香港強?！?/p>

    葉遠昌認為，現(xiàn)階段中國政府對樓市的調控能力強于1997年樓市泡沫破滅前的香港政府，對樓市的現(xiàn)狀也很清楚，只要調控政策得當，未來樓市很難出現(xiàn)大幅下跌，但漲幅將趨緩。

    業(yè)內分析人士指出，近期頻現(xiàn)的“地王”及區(qū)域房價的再次瘋狂漲勢與自去年年末出臺一系列遏制房價的政策目標明顯相悖，若3月價量齊升的狀況繼續(xù)蔓延或將引來政府部門更為嚴厲的調控，不排除樓市應聲下挫的可能性。

    60家涉房地產開發(fā)央企名單

    記者發(fā)現(xiàn)，部分央企正上馬房地產開發(fā)項目，有的對于“退出”不知如何理解和操作

    自3月18日國資委新聞發(fā)布會宣布78家央企要退出房地產業(yè)務至今，78家央企名單、退出方式均不明確。

    中國經濟時報記者近日根據中央企業(yè)（集團）官方網站等渠道，整理出一份包含了60家涉足房地產開發(fā)的企業(yè)名單（見附錄）。

    60家涉房地產開發(fā)央企

    根據這60家央企的官方網站，至少約1／3的企業(yè)有專門從事房地產開發(fā)業(yè)務的子公司或分公司。

    如：中國核工業(yè)建設集團公司、中國通用技術（集團）控股有限責任公司、中國絲綢進出口總公司、中國外運長航集團有限公司、中國農業(yè)發(fā)展集團總公司、鞍鋼集團公司、東風汽車公司、神華集團公司、中國第二重型機械集團公司、中國兵器工業(yè)集團公司等。

    鞍鋼房地產開發(fā)集團有限公司、中國航天科技集團公司航天時代置業(yè)發(fā)展有限公司等公司具有國家一級房地產開發(fā)資質。

    此外，一些央企子公司屬下有從事房地產開發(fā)的“孫公司”。如國家電網公司，其旗下的魯能集團屬下有魯能地產，后者曾被評為全國地產品牌和房地產百強企業(yè)。中國石油獨資企業(yè)中國華油集團旗下有北京華油房地產開發(fā)有限公司；中國海洋石油旗下山東?；瑢傧掠猩綎|?；康禺a開發(fā)公司。

    一些央企旗下有數(shù)家房地產開發(fā)公司。如，中國船舶工業(yè)集團公司的“獨資或控股公司”名單下，有上海瑞舟、上海瑞苑、上海華舟等房地產開發(fā)或發(fā)展公司；中國航天科工集團公司下屬中國航天建設集團，下設了房地產部，并控股了陜西航天房地產、上海宇航房地產等開發(fā)公司。

    部分央企正上馬房地產開發(fā)項目

    中國鋁業(yè)公司3月23日才發(fā)布一個高管招聘公告，招聘公告稱：“根據《中國鋁業(yè)公司工程技術板塊整合工作方案》，將中國鋁業(yè)公司現(xiàn)有工程設計、設備制造、總承包、工程施工、房地產開發(fā)等工程業(yè)務和相關企業(yè)進行整合，組建公司工程技術板塊，形成研究、設計、總承包、施工、房地產開發(fā)一體化的綜合性國際工程公司，即新的中鋁國際工程有限責任公司?！?/p>

    目前的中鋁國際工程有限責任公司旗下，有一家中鋁置業(yè)發(fā)展有限公司。

    根據湖北天門市招商局官網的消息，3月19日下午，中國鹽業(yè)總公司中鹽國利投資發(fā)展有限公司經過前期的市場考察，初步達成對竟陵預制廠、糧食局車隊、百花小區(qū)進行房地產開發(fā)項目的意向。

    中鹽國利投資發(fā)展有限公司董事長陳剛等人“認為天門作為房地產開發(fā)的三線城市，發(fā)展勢頭好，市場需求較充足，具有良好的發(fā)展前景”。

    大慶油田建設集團房建公司、大慶油田昆侖集團達源公司、大慶油田發(fā)展集團威?；使诜康禺a公司三家單位，2009年底剛剛組建了房地產開發(fā)有限責任公司。

    哈爾濱電氣集團旗下的哈爾濱鍋爐廠實業(yè)開發(fā)總公司，成立了哈浦房地產開發(fā)公司，據相關資料顯示，近年來，實業(yè)公司新增的地產業(yè)在公司產業(yè)中所占比重為45％，成為第一大支柱產業(yè)。

    房地產業(yè)取得的成績，分別寫進中國航天科工集團公司和中國航天科技集團公司近年的年度新聞。中國國旅集團有限公司官網介紹說：國旅的目標和前景是“以旅游業(yè)、免稅業(yè)為主業(yè)，以地產物業(yè)為支撐”。

    退出方案尚未最終敲定

    國資委相關負責人在3月30日接受中國經濟時報記者采訪時表示，具體的退出方案將由各相關企業(yè)在15個工作日內拿出。

    針對記者提出的為什么沒有公布78家央企名單，該負責人表示，除去16家以房地產為主業(yè)的央企，剩下總共也只有111家央企。而78家央企全部三級資質以上的房地產企業(yè)，房地產銷售收入只占所有央企的15％，在全國房地產企業(yè)銷售收入中所占的比值更小。

    3月30日下午，國家電網公司內部人士在接受本報記者采訪時表示，他們將按照國資委的要求退出房地產業(yè)務。但當記者問到將如何處置其“孫公司”魯能地產的股權、業(yè)務及資產時，他表示，這個問題應該問魯能，國家電網公司“不明白”。

    他還表示，對國資委提出的“央企退出房地產業(yè)務”，他也不知道具體應該如何理解和操作。

    “國資委是否給78家企業(yè)下達了相關文件？國家電網是否收到了相關文件？”記者問道。

    “我們不掌握這方面的情況。”他表示。

    北京世澤律師事務所合伙人郭林軍在接受本報記者采訪說，“央企退出房地產業(yè)務”可以有兩種解釋：其一，央企將來不再專門從事房地產業(yè)務，不再增加新的房地產開發(fā)項目；其二，已從事房地產業(yè)務的央企，要將其子公司、分公司或實務資產等轉讓或注銷。

    就第二種情形來說，將涉及產權或股權交易的問題，通俗地講，就是要將子公司、分公司或資產“變賣”。

    “實際操作的時候，‘退出’在法律上并不存在任何問題，但是在商業(yè)的角度來說就很難說了?！惫周姷囊馑际钦f，如果從商業(yè)的角度考慮，企業(yè)則要充分考量退出時機和價值。

    以魯能地產為例，郭林軍介紹，如果是涉及魯能地產這樣具有實力的“孫公司”，恐怕很難整體轉讓，可能的結果就是分拆其項目和資產，如果是這樣，“魯能地產”或許也將不復存在。

    央企部分退出房市是“避重就輕”

    據媒體報道，截至3月29日，已有中遠集團、航天科工集團及中國核工業(yè)集團3家央企宣布退出房市。盡管迄今為止被限期退出房市的78家央企絕大多數(shù)尚未宣布退市方案，但這些企業(yè)從房市“集體隱退”只是早晚的事情。有理由相信，在國資委這一“央企家長”的要求下，相關企業(yè)最終都將扮演“乖孩子”的角色。

    早前，如果說人們的質疑主要源自央企在土地市場揮金如土，那么，如今其備受質疑的則是作為市場主體身份的迷失及相關監(jiān)管的缺失?？梢哉f，責令部分央企退出房市只是解決了一些表面問題，并未觸及央企經營監(jiān)管領域存在的深層次的矛盾。

    相對于人們多年呼吁并希望解決的央企上述問題，“退市令”難免有避重就輕之嫌。

    央企被稱為“共和國長子”，顧名思義，在中國企業(yè)大家庭里，央企是名副其實的“帶頭大哥”，理應多一份社會責任。然而事實上，這兩年央企在房地產市場的表現(xiàn)卻頻遭詬病。

    根據有關機構統(tǒng)計，在2009年全國產生的90多個地王中，央企就拿下60個左右。2009年成交總價和樓面地價排在前10位的地塊中，包括央企在內的國有企業(yè)拍下8席?！皟蓵遍]幕后的第一天，北京就出現(xiàn)了三個地王，且全部為央企囊括，以至業(yè)內接連驚嘆“央企兇猛”。

    有些央企近年來社會責任感明顯滑坡，如腐敗案、洋賄賂、購房門、天價燈……一段時間以來圍繞一些央企的“負面新聞”可謂一個接著一個。某些央企不斷制造地王推高房價并引發(fā)民怨，和前述“負面新聞”一樣，盡管只是一小部分央企所為，損壞的則是整個央企的公眾形象。

    房地產界著名大腕任志強懷疑，此次央企撤退是把拿刺刀的、拿手榴彈的撤了，把帶導彈的和帶核武器的都留下了。78家央企退出房地產領域只不過減少了市場競爭者。相反，央企房地產資源整合之后，16家以房地產為主業(yè)的央企將更加強大，其在土地市場中的地位可能還會更加強勢，政府單純限制央企拿地以抑制房價過快上漲愿望可能落空。某種意義上，此次退出更多只是一種姿態(tài)，象征意義更大。

    從另一方面看，央企也是企業(yè)，在市場經濟中，企業(yè)擁有經營自主權，不應受到行政干預。央企作為企業(yè)拿地本身也是一種市場行為，責令央企限期退出房地產市場更是于法無據。這就是為什么對于此舉人們的第一反應是歡迎，繼而表示懷疑，甚至覺得荒唐。

    央企是全民的企業(yè)，某些央企確實有些忘本，坐擁全民的財產而揮金如土，瘋狂搶地。但同時也應該注意到，宏觀經濟在金融危機中逐步復蘇，房地產市場暴利，銀根放松導致流動性過剩，加上央企相對低成本的融資能力和通脹壓力，以及本身承擔資產保值增值責任，這些都是導致央企紛紛進入房地產市場，最終頻頻出現(xiàn)地王的原因。

    央企存在的問題有的（比如說都去做房地產）是經濟結構矛盾的體現(xiàn)，要解決央企存在的這些問題，必須依賴于經濟結構的調整，必須給央企完全市場主體地位，少一些行政干預，同時須完善監(jiān)管體系，這種監(jiān)管不應是家長式的監(jiān)管。另外，在選人用人機制上也應該進行創(chuàng)新。

    比如，央企候任負責人近期可考慮通過全國人大選舉德才兼?zhèn)涞娜藫?，遠期可推行全國競選方式等，以改變過去存在的官本位意識，使其真正對全民股東負責而不是對上級領導負責。央企的經營與監(jiān)管透明化非常重要，財務收支必須公開，定期接受全國人大的審議，利潤的用途也應接受審議，以避免內部人控制。

    這樣，不僅可以徹底改變央企形象，而且將有助于央企真正做大做強。