中國(guó)樓市上演乾坤大反轉(zhuǎn) 樓市一夜忽由冬入夏

    不止“小陽(yáng)春” 樓市一夜“入夏”？

    編者按：

    2009年的樓市“小陽(yáng)春”猶在眼前，去年初，在金融危機(jī)的重創(chuàng)下，世界經(jīng)濟(jì)深陷衰退，中國(guó)經(jīng)濟(jì)跌入低迷谷低，但令人意想不到的是，中國(guó)樓市卻上演了乾坤大反轉(zhuǎn)，成交量持續(xù)攀高，由回暖到炙熱；而今三月，在經(jīng)歷了短暫的政策觀望期后，地王頻出，地價(jià)房?jī)r(jià)輪番推高暴漲，價(jià)量齊升，人們恐慌入市，業(yè)內(nèi)連稱“瘋了”，這個(gè)“小陽(yáng)春”再現(xiàn)時(shí)已經(jīng)有點(diǎn)令人

    地王頻出，一手房市一夜“入夏”，二手房?jī)r(jià)格創(chuàng)下新高，京滬樓市上演最后的瘋狂？還是真正又一次迎來(lái)了“小陽(yáng)春”？

    在樓市版圖中，京滬樓市有著舉足輕重的地位，其走勢(shì)勢(shì)必對(duì)其他城市樓市產(chǎn)生一定的影響，因而事關(guān)全局。未來(lái)樓市最大的不確定性，是與調(diào)控有關(guān)的政策性因素。

    土地市場(chǎng)太過(guò)瘋狂

    3月29日， 北京暫停了原定在4月10日前交易的全部居住用地，包括原定3月底上市的400公頃土地在內(nèi)。國(guó)土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此舉是按照國(guó)土部的要求，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃編制公布前，不得出讓住房用地。據(jù)悉，北京會(huì)在4月10日向社會(huì)公開供地計(jì)劃后，將恢復(fù)土地市場(chǎng)交易。

    來(lái)自北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度北京土地交易額，遠(yuǎn)超2009年一季度的113％，達(dá)到2009年全年土地出讓金的52％。

    考慮到去年全年北京土地出讓金實(shí)際只有494．17億元，今年一季度土地交易額已經(jīng)接近這一數(shù)據(jù)。不僅總交易額猛增，而且溢價(jià)率也已達(dá)到120．8％，環(huán)比去年的2％，上漲了60倍，即使相比2008年也上漲了2倍。樓面均價(jià)則上漲到了7314．6元／平方米，相比去年上漲了339％。

    今年1月，上海市中心接連拍出3塊天價(jià)地王，最高的樓面地價(jià)超過(guò)5．28萬(wàn)元／平方米；進(jìn)入3月以來(lái)，北京地王更是接連粉墨登場(chǎng)，一天之內(nèi)就產(chǎn)生了3個(gè)地王。在北京，繼3月15日一天賣出6塊地、土地出讓金高達(dá)143．5億元之后，17日土地出讓雖然有兩塊流標(biāo)，但還是再次獲地了大豐收，當(dāng)天共獲得土地出讓金76．25億元，兩天收入即接近220億元，實(shí)為罕見。

    一線樓市近期回暖

    據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)九城市調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：上周（3月19日－3月25日）一線城市中的廣州住宅成交量環(huán)比增幅超八成，呈強(qiáng)勁回暖態(tài)勢(shì)。同期從國(guó)土資源部傳出消息，國(guó)土部在融資方面將參與對(duì)包括實(shí)力型標(biāo)桿房企的所有開發(fā)商進(jìn)行審核，且審核力度不斷加大。業(yè)內(nèi)分析，此消息同國(guó)家近期對(duì)各地土地市場(chǎng)進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的大環(huán)境遙相呼應(yīng)，這將給市場(chǎng)后期走勢(shì)變化帶來(lái)不確定因素。

    中原監(jiān)測(cè)的9個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅成交數(shù)據(jù)顯示，上周各地住宅成交量回暖勢(shì)頭不減。繼之前二線城市初顯“小陽(yáng)春”之后，上周該趨勢(shì)也逐步擴(kuò)大到一線城市，而且環(huán)比反彈態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁。不過(guò)，反彈程度有強(qiáng)有弱。除廣州成交量環(huán)比增幅超八成外，北京成交量環(huán)比增幅也超過(guò)了四成以上，總成交量達(dá)到30 萬(wàn)平方米以上，并且超過(guò)了1 月的平均水平；深圳和上海回升幅度則相對(duì)較小。另外二線城市繼續(xù)延續(xù)之前的回暖勢(shì)頭，天津、成都、杭州、重慶、武漢等城市成交量均有不同程度的回升。

    另?yè)?jù)中房信數(shù)據(jù)顯示，上周，上海新上市商品住宅達(dá)到37萬(wàn)平方米，為去年11月以來(lái)新高，同期全市商品住宅僅成交20．8萬(wàn)平方米，未超過(guò)去年10月下旬紀(jì)錄。不過(guò)最近的3月29日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)一手房簽約套數(shù)突然達(dá)到1510套，創(chuàng)下2007年8月25日1867套以來(lái)的31個(gè)月新高；28日成交量也高達(dá)1325套，接近去年10月28日的1438套水平，上海樓市似乎一夜之間由冬入夏。

    二手房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高

    一季度，北京二手房成交量同比上漲。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與去年一季度北京二手房總成交量38001套、二手住宅36704套相比，今年在宏觀調(diào)控政策頻出的情況下，截至3月28日成交量達(dá)到了44058套，其中住宅40969套，同比漲幅分別為16％和12％。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)部預(yù)計(jì)，一季度成交量有望分別達(dá)到47500套、44000套，同比漲幅將分別達(dá)到25％、20％。交易均價(jià)方面，2009年一季度北京二手房均價(jià)不足9300元／平方米，2010年二手房交易均價(jià)穩(wěn)定在14000元／平方米左右，上漲幅度達(dá)到了50％。

    一季度北京二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽總成交量為14005套，其中住宅僅為12726套，分別下跌了66．4％、67．6％。2月份更是僅成交9118套，創(chuàng)2009年2月來(lái)最低點(diǎn)。3月樓市迅速回暖，截至28日，成交量達(dá)到了20935套，繼2009年12月后再次突破2萬(wàn)套。當(dāng)前北京二手房均價(jià)14650元／平方米左右，環(huán)比漲幅達(dá)8．8％。

    熱錢炒樓豪宅升溫

    據(jù)中房信透露，最近位于上海浦東花木板塊的四季雅苑新推盤，成交兩棟均價(jià)14．5萬(wàn)元／平方米的天價(jià)別墅，而買家就是住在浦東附近的高端人群。中房信分析師薛建雄指出。資金囤積在手上的買家，需要尋找保值升值的出路，這也是近期溫州投資者仍在長(zhǎng)三角團(tuán)購(gòu)房源的主要原因。

    在地王及頂級(jí)豪宅的帶動(dòng)下，今年一季度上海豪宅的成交量也在大幅放大。中房信數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，今年均價(jià)5萬(wàn)元／平方米以上的豪宅已成交315套，4萬(wàn)—5萬(wàn)元／平方米的高檔房也成交了349套，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別是去年同期的15．8倍和4．5倍。其中，一些熱銷的豪宅價(jià)也在朝湯臣一品的16．7萬(wàn)元／平方米靠攏。

    去年已經(jīng)完成價(jià)格三級(jí)跳的徐匯濱江豪宅尚海灣，3月份該案成交的房源均價(jià)已達(dá)7．5萬(wàn)元／平方米；該案去年8月以前的售價(jià)還不到4萬(wàn)元／平方米。去年8月以5萬(wàn)元／平方米開盤的綠城黃浦灣，趕在新年的1月底再次推盤，當(dāng)月成交10套房源的均價(jià)達(dá)到8．59萬(wàn)元／平方米，至今年3月25日已成交25套。同月開盤的仁恒河濱城也從原先的4萬(wàn)元／平方米上調(diào)到了5萬(wàn)元／平方米，而這個(gè)去年初售價(jià)還只有3萬(wàn)元／平方米的樓盤，在今年3月至25日成交的26套房源均價(jià)已經(jīng)達(dá)到5．36萬(wàn)元，預(yù)期將要推出的新一批房源報(bào)價(jià)更是高達(dá)6．8萬(wàn)元／平方米。

    中房信分析師薛建雄認(rèn)為，隨著新一輪供應(yīng)高潮和成交高潮的到來(lái)，上海樓市小陽(yáng)春已經(jīng)到來(lái)，眾多樓盤在熱銷的帶動(dòng)下，價(jià)格會(huì)向區(qū)域標(biāo)桿樓盤的價(jià)格靠攏，大面積的樓盤補(bǔ)漲局面也將在二季度全面體現(xiàn)。

    不過(guò)，薛建雄同時(shí)指出，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)進(jìn)入新一輪的全面上漲，還是要看未來(lái)幾個(gè)月的供需關(guān)系。如果未來(lái)幾個(gè)月仍出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)全面上漲，但要是出現(xiàn)較大幅度的供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲在所難免。另外，在政府擔(dān)心資產(chǎn)沫泡化的情況下，樓市回暖過(guò)快導(dǎo)致價(jià)格上漲，必然招致政策的更嚴(yán)厲調(diào)控。

    北京房?jī)r(jià)“漲情”大爆發(fā) 網(wǎng)上傳崩盤時(shí)間表

    均價(jià)狂飆至2．3萬(wàn)元／平方米，最高漲幅達(dá)130％

    根據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部3月29日提供給中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上周，北京開盤項(xiàng)目達(dá)到了12個(gè)，開盤均價(jià)達(dá)到23560元／平米。相比較3月份前3周北京共開盤17個(gè)項(xiàng)目均價(jià)為21130元／平方米的數(shù)據(jù)，上周開盤量及開盤價(jià)均有大幅度上漲，開盤均價(jià)環(huán)比上漲了11．5％。在上周開盤的12個(gè)項(xiàng)目中5環(huán)外項(xiàng)目達(dá)到了7個(gè)，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了18900元每平方米。相比3月份前三周的均價(jià)16580元每平方米上漲幅度達(dá)到了14％，超過(guò)全市的漲幅。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在上周開盤的12個(gè)項(xiàng)目中有6個(gè)項(xiàng)目在去年同期已經(jīng)有銷售記錄。從銷售均價(jià)看，經(jīng)過(guò)2009年3月份市場(chǎng)首次爆發(fā)來(lái)的一年時(shí)間里，所有項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)全部接近翻番。最高的項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅甚至達(dá)到了130％。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部張大偉在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為出現(xiàn)目前商品房?jī)r(jià)格依然飛漲的主要原因有幾點(diǎn)：

    一、地王的刺激。繼3月15日北京一天賣出6塊地，土地出讓金高達(dá)143．5億元之后，17日北京市土地出讓金再獲大豐收。當(dāng)天，7塊掛牌出讓的土地共獲得土地出讓金76．25億元，招標(biāo)的兩塊望京商業(yè)金融用地流標(biāo)，該周的土地出讓收入超過(guò)220億元，而相比之下，2009年全年北京土地僅成交928億元。望京、東升鄉(xiāng)、亦莊等幾塊地王的出現(xiàn)，使得本來(lái)就資金寬裕的投資者減少了對(duì)政策的擔(dān)憂，繼續(xù)入市。

    二、政策并未明顯影響購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。樓市的高利潤(rùn)，土地市場(chǎng)炒作的低風(fēng)險(xiǎn)，有可能讓地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)成常態(tài)，這種高地價(jià)必然會(huì)傳導(dǎo)到商品房市場(chǎng)，短期內(nèi)區(qū)域房?jī)r(jià)可能繼續(xù)升高，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的期望短期很難實(shí)現(xiàn)。

    三、郊區(qū)房?jī)r(jià)非理性飛漲。在上周開盤的12個(gè)項(xiàng)目中5環(huán)外項(xiàng)目達(dá)到了7個(gè)，且均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了18900元每平方米。郊區(qū)房?jī)r(jià)的暴漲，主要原因是購(gòu)買需求因炒作而外延。收入增長(zhǎng)速度趕不上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，因此購(gòu)房者只能到郊區(qū)買房，需求不斷外移，造成供不應(yīng)求。舉例來(lái)說(shuō)，目前市場(chǎng)上80％以上的消費(fèi)者只能通過(guò)貸款等手段購(gòu)買150萬(wàn)元總價(jià)的房源，而因?yàn)槭袌?chǎng)的熱炒，當(dāng)3環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)賣到200萬(wàn)元時(shí)，這部分人群就集中到3—4環(huán)內(nèi)，而局部的集中使得3—4環(huán)也很快上升到大部分消費(fèi)者的購(gòu)買極限，如此的市場(chǎng)明顯醞釀著調(diào)整。通州、昌平動(dòng)輒出現(xiàn)單價(jià)上2萬(wàn)元每平方米的普通住宅，市場(chǎng)炒作氣氛已非常濃郁。

    四、商品房房源少。目前北京商品房存量房源僅有8．8套，相比去年同期的13．5萬(wàn)套少4萬(wàn)余套，而且商品房的均價(jià)已經(jīng)突破2萬(wàn)元每平方米，使得大部分購(gòu)房者只能選擇二手房。二手房的明顯回暖也成為趨勢(shì)。

    購(gòu)房者：舉全家之力也無(wú)力承擔(dān) 崔先生是北京一家知名媒體的記者，近日在和中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者聊天時(shí)大訴苦水，稱自己最近很苦惱，去年把本用來(lái)買房的錢卻拿去股市投資，結(jié)果股市到現(xiàn)在為止還在3100點(diǎn)左右徘徊，投進(jìn)去的錢也沒有什么收益，卻錯(cuò)失了去年上半年良好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

    崔先生今年30多歲，工作了10來(lái)年，手里雖然有些儲(chǔ)蓄，眼瞅著結(jié)婚生子的時(shí)候到了，卻依然沒有房子，這在他心里至今還是心病。

    “你說(shuō)今年房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎？我現(xiàn)在到底該不該出手買房？”崔先生向本報(bào)記者詢問，如果實(shí)在不行，他想借用親屬的名義在北京買一套經(jīng)濟(jì)適用房，但又擔(dān)心經(jīng)濟(jì)適用房不容易買到。

    最近，一份“房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表”開始在網(wǎng)上流傳。這個(gè)時(shí)間表回顧了日本1985年—1991年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)與中國(guó)2005年—2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)頗為相似，最后文章預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)在明年崩盤。

    崔先生看到這個(gè)時(shí)間表后，也有幾絲欣喜。他實(shí)在忍不住想要買房了，但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高又害怕自己成為接棒者?！耙膊恢肋@次中央和地方的博弈誰(shuí)會(huì)贏?！贝尴壬寡缘浆F(xiàn)在心里還是很矛盾。

    “我怎么這么倒霉就遇見這么個(gè)瘋狂的年代??？苦惱啊！”崔先生告訴本報(bào)記者，現(xiàn)在有不少生活在“北上廣”的小白領(lǐng)因?yàn)橘I不起大城市的房子而回家的情況，自己的身邊也有一些這樣活生生的例子，那些面臨結(jié)婚生子的白領(lǐng)們不得不考慮現(xiàn)實(shí)情況無(wú)奈返鄉(xiāng)。

    崔先生坦言：“30歲沒有房子或許還能承受，但如果到40歲還沒有房子就很難受了。如果房?jī)r(jià)再這么漲下去，我自己也有可能會(huì)返鄉(xiāng)工作去?！?/p>

    和崔先生情況比較類似，在北京工作10多年的李先生手中存款20萬(wàn)元，可至今也沒有買房，眼看著房?jī)r(jià)越漲越兇，他忍耐不住了，看了一圈房子下來(lái)，只有一個(gè)感受：“把我全家人的錢都押上，也買不起一套房子?！?/p>

    李先生的愛人工作5年左右，由于工資并不高，手上沒有什么存款。以李先生看中的北四環(huán)一套100平方米左右的房子為例，房子單價(jià)為3．2萬(wàn)元每平方米，總價(jià)為320多萬(wàn)元。李先生和愛人的雙方父母“友情贊助”20萬(wàn)元，加上李先生的全部?jī)?chǔ)蓄20萬(wàn)元，共40萬(wàn)元，可這套房子的首付就要60多萬(wàn)元，還不算裝修、家具家電、稅費(fèi)等亂七八糟的費(fèi)用。

    “就算首付降低點(diǎn)，我能付得起首付，月供也能降低點(diǎn)，買房后我恐怕也只能守著一套空房子喝西北風(fēng)去了?！崩钕壬锌?。

    據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者了解，在北京房?jī)r(jià)狂漲的背景下，正有越來(lái)越多的人和崔先生、李先生一樣，只能“望房興嘆”。

    北京中原地產(chǎn)張大偉表示，目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍未觸及到行業(yè)根本。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的根本目標(biāo)是為了滿足人民的居住需求，其次才是投資。這就涉及住房制度的改革，如果不改革，恐怕調(diào)控難以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的根本問題。