北京師范大學房地產研究中心教授董藩

    李小萌：所以說三位來賓的觀點就涉及到政策是否可行又是否公平和合理，和我們做的一個大致是梳理差不多，來看一下。購房落戶是否可行的爭論焦點通常是集中在一是不是有效。第二，是救市還是托市。第三是否有違公平。在整個自己觀點不變的情況下，對于分論點也有可能產生分歧。我們先來說說第一個層面，對于救市購房落戶政策是否有效。王教授您覺得有效嗎？

     王錫鋅：如果我們看到，購房落戶這樣一個政策本質上是一個行政對市場干預，我想要判斷它有效性，首先要看這種有效是針對什么問題。剛才兩位嘉賓其實也談到了，我們現在樓市最大的問題，實際上是成交量第一，而成交量之所以第一名，可能是有效的需求和供體之間不能夠對接，價格太高了，我想買不買了。在這種情況下，可能有效的辦法正如很多民眾一再強調的，就是讓價格回歸到一個理性的水平上，因此有效的需求就可以釋放出來。

    李小萌：您對有效的界定究竟是房價下降還是成交量上升，可能不一定同步實現。

    王錫鋅：我覺得有效的需求，就是要讓市場機制能夠發(fā)生作用。我們講樓市樓市，它首先是一個市場，現在如果說我用一種沒有人買的時候，我就用一個吆喝，吆喝來一個新的刺激，所有的地方有的八條，有的地方九條，有的地方七條，這時候市場的機制到底有沒有被激活，這仍然是一個問題。

    李小萌：我們詳細來看，一個購房落戶的政策有沒有可能讓短期之內成交量上升，有沒有有效？

    王錫鋅：我認為沒有效。

    李小萌：沒效。好，董教授。

    董藩：一定是有效的。剛才王教授保證了宏觀調控的必要性，市場原本應該正常運行的，但是在特殊情況下，可能會發(fā)生失靈，在失靈情況下需要政府來救市的。政府此前通過一些經濟手段做了嘗試，但是現在收效甚微。因為大家知道大的環(huán)境不好，國際上經濟危機的影響也比較重。在這種情況下，政府想盡一切辦法，包括動用剛才王教授說的行政手段來推動市場的運行也是必要的。我認為這個政策如果實施得可能要比別的政策更有效，但是可能由于它帶有著很強的行政色彩，還帶有著我們中國特色的一些東西，還擋著很多阻力、保障等等這樣的資源，所以可能格外引人關注。

    李小萌：您認為有效有沒有一些數據支撐您的觀點？因為有一些城市其實實行了這樣的政策。

    董藩：這一輪政策剛剛推出來，我想它要發(fā)生作用，可能要一兩個月之后。因為關注這些城市的，更主要是外省市的人。他們要來到這里，需要有個決策的過程，有一個看房的時間，我想兩三個月之后馬上見效。

    李小萌：也就是說現在數據還不能支持您的觀點。

    董藩：現在的數據官方也沒有，但是老百姓的反應已經能看得出來，我們也進行了一些調查，就是口頭上、電話調查，他們對這個政策是非常歡迎的，在北京有很多長期定居的人，干了十多年沒有戶口的人，他們尤其歡迎這樣的政策。

    李小萌：小吳的觀點。

    吳定平：談到這個，我覺得它肯定是有效的。而且剛剛您談到有沒有數據支撐，因為我剛剛看到一份媒體報道。媒體報道大概情況是這樣的，就是2008年10月份杭州出臺購房落戶政策之后，它效果其實非常明顯。明顯在哪兒？媒體有個報道，就說杭州10月份，一個好的樓盤，購房者中的外地比例從三成上升到五成，這是明顯的數據。

    李小萌：是不是整個的成交量上升了？

    吳定平：首先，這一點首先是肯定了購房落戶政策，對外地人吸引力是增加了。外地人增加之后，購房多了，整個成交量肯定是拉升起來了。

    王錫鋅：也不一定，為什么呢？因為我沒有看到數據。毫無疑問，我同意小吳剛剛說到的，我有一個購房落戶的政策，當然對外地沒有當地戶籍這樣一個容易，當然我有效的，董教授講到了，有附加一些福利，比如說有教育，有一些方面的權利。所以短期內對外地人可以產生一定的效應，所以你看在杭州出現了這樣的數據。但是另外一方面我們必須看到，假如我用樓價高于運行，這時候我不是促使樓價回歸，而是用一些外在的又給打強心針，樓價依然在高位運行。這時候本地的需求它會約束，所以此消彼漲的可能性是非常大的，這是第一個。

    李小萌：所以外地購房者的比例增加，未必帶來總量的增加對嗎？

    王錫鋅：對。另外一方面，我們看到有些城市，就是深圳在上一輪實施了購房落戶的政策。我們看到一些個案，購房落戶以后，因為落的戶口本身并不是和本地的戶口完全一樣的，所以帶來一些保險、福利等等方面的問題。這些問題現在已經醞釀發(fā)酵出來，可能會給后續(xù)的購房落戶政策帶來負面的影響。

    李小萌：好的，董教授是不是有話要講？

    董藩：這個數量上，購房量上來講，一定是會增加的。比如說北京，我們如果實施了政策，會假定原來買的房子，因為外地人在這兒已經有房子了，但是這是不算的。你新買的房子，這個政策是及時性的，新買房子可能享受這個政策。他可能有錢，他獲得這個戶口，他要通過這個方式去獲得，一定會推行交易量。

    李小萌：如果說北京、上海這樣的大城市可能馬上見效的，中等城市是不是這樣的政策可以馬上見效？

    董藩：中等城市會有效，但是會緩一些。當然現在的問題是，只要北京、上海、深圳這樣一線城市，房地產交易量上升，市場有效運行了，其他城市也會起到一個影響作用。

    李小萌：像剛才我們短片當中也說過，其實多年以前，上海、北京實施過類似這樣的政策，但一時間帶來非常多的后續(xù)問題，比如說人口的膨脹等等，這個問題我們怎么解決？

    董藩：我們可以控制戶口發(fā)放的數量，比如說像北京大概有十幾萬套房子。我們每買一套房子，只備一個戶口指標，也是可以的，未必就會大量增加外來人口。因為大部分還是本城的居住在這里的人員購買。

    李小萌：所以您認為一時間如果假定增加十幾萬人，對北京這樣的城市來講沒有問題。

    董藩：沒有問題，它這種危害，遠遠比這些房子賣不掉危害要大。

    李小萌：是不是其實不用太多爭論，因為拿數據我們馬上就可以看得出來。來看看下面一條，這其實是非常重要的一個層面，是救市還是托市，這個一字之差有什么不一樣，哪一位先幫我們解釋一下，救市跟托市的概念是怎樣？

    王錫鋅：我認為救市就像我們治病一樣的，來救一個人一樣的，我們首先需要去界定，這樣一個樓市它出了什么問題，它的病癥在哪里。救的目標是要讓它積極恢復正常，讓他自己能夠正常的運行。托市就不一樣，托市就是現在市場或者說我模擬格局，如果它不能維持這樣的，我一定要動用各種各樣的手段，讓他保持某種狀態(tài)，對目前來講這是讓房地產維持在一個利潤最大化的價格高位。所以他們的區(qū)別有兩個方面，第一個就是目標來看，救市要讓市場恢復它正常的機能，他自己一個調節(jié)，而托市就是維持高位。

    李小萌：對于救市和托市這個定義兩位同意嗎？

    董藩：實際上是一個說法而已。

    李小萌：你覺得是一回事嗎？

    董藩：現在的出發(fā)點是救市，但是在當前的情況下，救市就是要托市。為什么呢？要防止經濟和交易量的進一步下滑，再進一步下滑整個國民就會出大的問題。所以呢我們是希望托市讓市場穩(wěn)定下來，然后市場恢復交易。

    李小萌：這兩個概念您覺得沒有區(qū)別嗎？

    董藩：沒有太大差異。

    李小萌：那我們就沒得爭了。

    董藩：也不是，大家可能關于問題的認識上還是有差別。王教授認為房價還是非常高的，然后應該下滑，促進交易量上升，事實上不是這樣。今年全國將出現房地產零利潤或者全行業(yè)的虧損，這是毫無疑問的。王教授剛才這個問題，我想他對一個行業(yè)，因為他不是搞這個行業(yè)，他是搞法學，這個行業(yè)我們搞了很多年，也很辛苦。有兩個基本的特點，第一個叫殺跌。它和日常消費品不一樣，日常消費品，瓜果梨桃、服裝這些東西，上漲的時候，我們不高興，但是我們也要買。下跌的時候我們很高興，但也不會多買。交易量是基本穩(wěn)定的，波動很小。

    李小萌：但關鍵現在政府說了，你買五斤桃就給你辦戶口。

    董藩：如果五斤桃辦戶口一定出大問題。問題是什么？我們是買一套房子，是用幾十萬、上百萬的房子。在中國面臨著如此經濟困境的情況之下，誰敢買房子，誰對社會的貢獻，做貢獻的給予獎勵是應該的。