經(jīng)歷2006年建設(shè)部、央行和財(cái)稅部門(mén)的合力調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)撲朔迷離地進(jìn)入2007年。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，2007年房?jī)r(jià)是否會(huì)下降，政府是否續(xù)出宏調(diào)措施？圍繞這些問(wèn)題，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》日前專(zhuān)門(mén)與建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司原司長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)
張?jiān)诉M(jìn)行了對(duì)話。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：回顧2006年房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)，你作何判斷？
張?jiān)耍何矣X(jué)得當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是很好的。
前一段不斷有人“唱衰”房地產(chǎn)市場(chǎng)，說(shuō)中國(guó)樓市要“崩潰”，等等。但在宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，樓市不僅沒(méi)有“崩潰”，而且仍然是穩(wěn)步發(fā)展。從2003年開(kāi)始，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率一直在10%平臺(tái)上加速。在這樣的宏觀背景下，中國(guó)樓市必然會(huì)穩(wěn)步發(fā)展。
經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)為GDP增長(zhǎng)的兩倍左右為宜。而2006年GDP增幅為10.7%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資16416億元，同比增長(zhǎng)24%，基本上是相匹配的。
以2006年1至11月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積4.6億平方米，同比增長(zhǎng)12%。同期全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積1.98億平方米，同比增長(zhǎng)38.1%。
另外，從2006年5月份開(kāi)始，全國(guó)樓房空置面積基本保持穩(wěn)定。
這幾個(gè)方面都表明了去年樓市的景氣不衰。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：既然樓市景氣不減，那么該如何評(píng)價(jià)2006年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控成效？
張?jiān)耍号c以往相比，這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有兩大特點(diǎn)：一是既要治標(biāo)，更要治本，從根本上入手來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)；二是已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)層面，在以經(jīng)濟(jì)目標(biāo)為指向的同時(shí)，努力促進(jìn)社會(huì)公平、社會(huì)和諧。
這兩大特點(diǎn)決定了調(diào)控不可能立竿見(jiàn)影。
去年開(kāi)始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，其實(shí)質(zhì)是重建房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。即通過(guò)大比重地發(fā)展中小套型住宅來(lái)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使之與需求結(jié)構(gòu)相匹配；通過(guò)控制由于拆遷安置帶來(lái)的被動(dòng)需求和抑制投資、投機(jī)需求來(lái)緩解供、求之間的矛盾。
既然是重建，就需要有一個(gè)過(guò)程、一定時(shí)間。供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整效果要在明后年才能顯露出來(lái)。
對(duì)房產(chǎn)調(diào)控，我們不能期望市場(chǎng)商品房的價(jià)格下降，因?yàn)榧词勾蠓陆担褪杖胝呷匀恢荒堋巴麡桥d嘆”。而應(yīng)期望住房保障制度完善，期望保障房的租、售價(jià)格，中低收入者能承擔(dān)得了。
從住房保障來(lái)看，目前，許多城市都已公布了《“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃》。各城市的規(guī)劃有一個(gè)共同特點(diǎn)：采取多種措施強(qiáng)化住房保障，切實(shí)提出了經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，以及供應(yīng)“限套型、限房?jī)r(jià)”商品住宅用地等保障措施的定量指標(biāo)。
這些都是治本的措施，假以時(shí)日，必見(jiàn)成效。因?yàn)椴簧賴?guó)家都是走的這個(gè)路子，而且是有成效的。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：這一兩年房?jī)r(jià)上漲并高位運(yùn)行，有人認(rèn)為是房改過(guò)程中過(guò)于市場(chǎng)化所致，你如何看待？
張?jiān)耍鹤》恐贫雀母锶〉玫某尚?yīng)加以充分肯定。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行由國(guó)家或單位提供低租金公房的實(shí)物分配制度。由于住宅投資嚴(yán)重不足，1978年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積只有7平方米，將近一半的城鎮(zhèn)居民家庭缺房或無(wú)房。而到2005年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積提高到26平方米以上，住宅私有率為81.62%。
當(dāng)然，我們的人居狀況還不盡如人意，特別是中低收入者的住房問(wèn)題還有待于加快解決，需要進(jìn)一步提高政府介入住房問(wèn)題的認(rèn)識(shí)和行動(dòng)，真正形成住房的市場(chǎng)性分配和社會(huì)保障性分配兩條腿走路的格局。這就是目前正在進(jìn)行的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要達(dá)到的根本目標(biāo)。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：去年建設(shè)部在著力調(diào)控房市同時(shí)也開(kāi)始反思住房保障制度建設(shè)，接下去政府將會(huì)如何應(yīng)對(duì)住房保障工作？
張?jiān)耍何覀儗?duì)住房社會(huì)保障，從認(rèn)識(shí)上、執(zhí)行力度和管理上都存在欠缺。經(jīng)濟(jì)適用房投資連續(xù)幾年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。但2006年局面得到扭轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房投資526億元，增長(zhǎng)10.4%。不過(guò)，經(jīng)濟(jì)適用房投資在整個(gè)商品住宅投資中所占比重仍然偏低，僅為4.5%。
為解決全社會(huì)的住房問(wèn)題，我們將最終建立起三個(gè)“兩條腿走路”的機(jī)制：1.市場(chǎng)性分配和社會(huì)保障性分配兩條腿走路；2.買(mǎi)房和租房?jī)蓷l腿走路；3.新房市場(chǎng)和舊房市場(chǎng)兩條腿走路。強(qiáng)化住房保障以后，將會(huì)加粗社會(huì)保障性分配這條“腿”，從而使解決廣大低收入者居住問(wèn)題的步伐加快。
這也將會(huì)從根本上減輕對(duì)市場(chǎng)性住房的需求壓力，緩解市場(chǎng)性住房的供求矛盾，從而穩(wěn)定和平抑市場(chǎng)性住房的價(jià)格。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：你對(duì)2007年的調(diào)控方向有何預(yù)測(cè)？
張?jiān)耍?007年將是對(duì)2006年出臺(tái)政策落實(shí)到位的一年，我們只要深刻理解調(diào)控的思路。那么為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)思路，出臺(tái)任何符合邏輯的深化細(xì)化已有政策的新的具體政策，都是不奇怪的。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：房地產(chǎn)市場(chǎng)有個(gè)區(qū)域特性，你對(duì)一線二線三線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)有何看法？是否有地區(qū)存在房地產(chǎn)泡沫？
張?jiān)耍何覀儜?yīng)多把市場(chǎng)、房?jī)r(jià)的規(guī)律性的東西研究清楚，少作具體而又具體的斷言。一般情況下，決定房?jī)r(jià)變化有六個(gè)主要因素：購(gòu)買(mǎi)力、開(kāi)發(fā)成本、商品供求關(guān)系、貨幣供求關(guān)系、政策導(dǎo)向、市場(chǎng)預(yù)期。
房?jī)r(jià)的地域性很強(qiáng)，呈現(xiàn)出的一般規(guī)律是：房?jī)r(jià)的上限是購(gòu)買(mǎi)力，下限是開(kāi)發(fā)成本，房?jī)r(jià)隨著商品供求關(guān)系或貨幣供求關(guān)系的變化，并受到政策導(dǎo)向和市場(chǎng)預(yù)期的影響(有時(shí)是強(qiáng)烈影響)，而在上限與下限之間浮動(dòng)。
不管是一、二、三線城市，都應(yīng)在此框架下來(lái)認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)和尋找調(diào)控措施。 (來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 孫榮飛）
責(zé)任編輯 劉楠
