青島華新園置業(yè)有限公司良辰美景項(xiàng)目銷售經(jīng) 理　丁保鋼

　　智楊置業(yè)策劃經(jīng)理 李旭東

　  2006年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（國(guó)辦發(fā)200637號(hào)）中明確規(guī)定：“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”�！�90、70”之限在經(jīng)歷過短短的“廢止風(fēng)波”后，再次被明確下來。它對(duì)青島的住房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生哪些影響？中小戶型競(jìng)爭(zhēng)的加劇是否會(huì)帶來一場(chǎng)戶型的革命？今天，讓我們聽聽業(yè)內(nèi)人士怎么說。

　　中小戶型仍然供不應(yīng)求

　　丁保鋼：小戶型產(chǎn)品受市場(chǎng)推崇，主要原因是其總價(jià)相對(duì)較低的緣故，2007年中小戶型會(huì)繼續(xù)受到市場(chǎng)的歡迎。

　　從目前的銷售情況看，現(xiàn)在市場(chǎng)上對(duì)中小戶型的需求仍有一定的購(gòu)買力。在這部分購(gòu)買力量中，人才引進(jìn)對(duì)住房需求隨之增加。年輕人為了結(jié)婚、中老年人為了改善居住條件再加上拆遷居民的居住需求，構(gòu)成了這部分房源的主要消費(fèi)群體，他們的購(gòu)買方向主要集中在中小戶型。從銷售情況看，90~100平方米之間的房屋戶型最受市場(chǎng)歡迎。

　　政府出臺(tái)有關(guān)措施在中小戶型的開發(fā)量限制上，對(duì)開發(fā)商來說是件好事，因?yàn)榉课菝娣e小、銷售快、資金回籠快；對(duì)自住者和投資者來說也是好事，2007年，小戶型仍然會(huì)供不應(yīng)求，我們過去小戶型開發(fā)少了，其實(shí)完全可以多些、再多些。

　　中小戶型開發(fā)要“量體裁衣”

　　鎮(zhèn)小剛：由于政策的強(qiáng)制性，大多數(shù)樓盤都會(huì)有90平方米以下的小戶型供應(yīng)，不同的項(xiàng)目都有不同的應(yīng)對(duì)方式，高端物業(yè)特別是中心區(qū)域和沿海一線的會(huì)設(shè)置部分90平方米以下的投資度假型產(chǎn)品，而普通住宅則會(huì)出現(xiàn)一些小套三或套二甚至大套一的戶型，除了高端投資性產(chǎn)品可能供應(yīng)稍有過剩外，其他普通住宅的小面積戶型應(yīng)該是對(duì)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的及時(shí)調(diào)整和補(bǔ)充；而90平方米以下受市場(chǎng)歡迎的戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該因項(xiàng)目而異，定位于普通家庭的樓盤可能小套三比較實(shí)用，而定位于年輕白領(lǐng)或是追求時(shí)尚生活一族的可能套二或大套一的比較合適，不能一概而論。

　　中小戶型研發(fā)能力需提高

　　李旭東：現(xiàn)在國(guó)家的幾次政策中關(guān)于調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)終于硬性的規(guī)定：90平方米以下的戶型必須占70％。在此硬指標(biāo)要求下，青島市2007年度的住房建設(shè)計(jì)劃供應(yīng)中其中：市內(nèi)四區(qū)427萬(wàn)平方米，城陽(yáng)區(qū)155萬(wàn)平方米，黃島139萬(wàn)平方米，嶗山區(qū)206萬(wàn)平方米，如果再加上2006年度還沒有取得開工許可證而必須進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的項(xiàng)目，2007年我市的住宅供應(yīng)量顯然是一個(gè)超級(jí)放量的態(tài)勢(shì)，中小戶型當(dāng)然是主流。

　　世聯(lián)地產(chǎn)在2006年年底公布的一份研究報(bào)告中，對(duì)中小戶型的幾個(gè)賣點(diǎn)進(jìn)行了排序：交通、總價(jià)、地理位置、戶型和小區(qū)環(huán)境。老百姓選擇房子會(huì)主要考慮性價(jià)比、綜合品質(zhì)，開發(fā)商必須要把提高性價(jià)比放到首位，企圖依托“某一招”，就要老百姓大把大把地買單，只能是昨天的神話。對(duì)于地產(chǎn)顧問公司而言，也要轉(zhuǎn)變營(yíng)銷理念，更多地涉足到產(chǎn)品研發(fā)領(lǐng)域，讓硬指標(biāo)更加人性化，更符合客戶需要。例如，90平方米的主流產(chǎn)品可以做成怎樣的套二戶型、套三戶型？在高層的樓座中應(yīng)該怎樣最優(yōu)地實(shí)現(xiàn)空間布局？能否為客戶“擠出”一個(gè)儲(chǔ)藏間？諸多問題已成為我們提高學(xué)習(xí)能力和專業(yè)水平的必由之路。

　　記者點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)在已無需再爭(zhēng)論“90、70”之限是否合理了，開發(fā)企業(yè)也將關(guān)注的目光投入到中小戶型產(chǎn)品的研發(fā)上了。據(jù)良辰美景的策劃經(jīng)理李曉峰介紹，良辰美景的中小戶型在市場(chǎng)上非常搶手，因?yàn)樵擁?xiàng)目在開發(fā)和設(shè)計(jì)上具有前瞻性，中小戶型的套數(shù)非常多，供不應(yīng)求，在戶型設(shè)計(jì)上，該樓盤也不斷地根據(jù)市場(chǎng)的需求反復(fù)修改完善，前后有幾十次。所以，這些中小戶型一經(jīng)推向市場(chǎng)就成了搶手貨。

　　今年，青島的住宅市場(chǎng)上，中小戶型放量較大，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)相對(duì)激烈，如何將“90平方米以下”的中小戶型設(shè)計(jì)得更舒服、使用空間更廣闊、提高其性價(jià)比，以吸引更多的購(gòu)房者，已成為當(dāng)前和今后一段時(shí)間開發(fā)企業(yè)必須學(xué)好的一門功課。