本期話題嘉賓：

　　青島榮置地房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理 鎮(zhèn)小剛

　　剛剛經(jīng)歷過一場全民的“房地產(chǎn)運動”，人們現(xiàn)在最關心的話題，最終仍然會落到房價上。2007年，國家宏觀調(diào)控政策的落實年，青島房價未來走勢如何？面對“狼來了”，本地企業(yè)會受到哪些影響？日前，圍繞本報記者提出的話題，青島房地產(chǎn)專業(yè)策劃人士鎮(zhèn)小剛和銷售精英丁保鋼對此進行了預測。

　　話題一：

　　2007年的青島房價

　　走勢預測

　　觀點1：

　　房價普遍不會大起大落

　　良辰美景銷售經(jīng)理丁保鋼：2007年青島的房價會比較持平，因為2006年的房價已經(jīng)和市場接軌得比較好了。房價漲幅不會很高，雖然作為不同的投資方式，房地產(chǎn)保值增值效果都比較明顯，但股市大漲將使投資房地產(chǎn)的一些資金分流出去；房價也不會大幅下降，今年青島房地產(chǎn)市場總的供給量不大，供求關系的基本現(xiàn)狀還是求大于供；消費者買房也更加理性了，對房價大起大落情況不會抱有幻想。2007年，青島的房價總體看來，應該是趨向平穩(wěn)。

　　觀點2：

　　高端物業(yè)房價漲勢已定

　　青島榮置地房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理鎮(zhèn)小剛：關于房價漲跌的問題，業(yè)界多有爭論，隨著央行2006年中國金融穩(wěn)定報告的出臺，關于房價下跌的言論再次升溫，有專家預警內(nèi)地樓市將步入五年以上的“熊市”，但我們認為市場并非如此悲觀。

　　從青島來看，我們一直致力于研究青島沿海高端地產(chǎn)消費市場，這里僅對高端物業(yè)進行一下分析，我們回歸到?jīng)Q定房價最基本的供需關系和價值理論進行分析。從供應上看，青島在2007、2008年確實會有較大量的高端住宅供應，比之近幾年增加不少。從需求上看，青島房地產(chǎn)高端消費者的真實需求卻從未被真正滿足。據(jù)了解，即將入市和已入市的部分豪宅項目的開發(fā)商已做好了打持久戰(zhàn)的準備，以保持高價格高收益；從產(chǎn)品價值上看，現(xiàn)階段將入市的高端項目在產(chǎn)品品質(zhì)上都有質(zhì)的飛躍，他們一定能為此而承擔較高的價格，因此無論從供需上還是價值上看，我們預計青島的高端物業(yè)房價在未來的幾年都會持續(xù)上漲，而且具有一定的上揚幅度。

　　話題二：面對狼來了，本土企業(yè)怎么看？

　　觀點1：土地競爭要進一步加劇

　　丁保鋼：所謂的“狼”，指的是那些外地的大地產(chǎn)開發(fā)公司。但從青島目前的形式上看，這些大公司的開發(fā)項目都集中在相對偏遠的區(qū)域，雖然公司來了，但其具體的影響力現(xiàn)在還未顯現(xiàn)出來，對整個市場的“競爭”也還沒有完全啟動。今年，外來地產(chǎn)企業(yè)和本土開發(fā)商在房屋價格和銷售市場上的競爭不會太明顯，但青島的土地市場競爭，會因為這些地產(chǎn)大鱷進駐進一步加劇。

　　國家宏觀調(diào)控在土地資源上的政策也緊鑼密鼓地進行著，2007年，能不能有效地利用現(xiàn)有的土地資源，能不能繼續(xù)拿到土地的通行證，無疑是開發(fā)企業(yè)必須面對的一個重要課題；在土地問題上，無論從資金實力上還是綜合開發(fā)能力上，本土開發(fā)商和外來地產(chǎn)商在企業(yè)整體實力上會有一拼。

　　觀點2：沖擊已是必然趨勢

　　鎮(zhèn)小剛：地產(chǎn)大鱷進駐青島，對市場的巨大沖擊已是必然之勢。大鱷們的到來帶來了國內(nèi)最先進的開發(fā)理念和項目操作模式，本土開發(fā)商受其影響，在對地產(chǎn)開發(fā)的認識、對操作模式的改建等方面必然會做出相應調(diào)整，以適應全新的市場環(huán)境；而以這些國內(nèi)頂級開發(fā)商的實力與品牌意識，其青島項目必然具備很高的產(chǎn)品素質(zhì)，在產(chǎn)品設計、建筑品質(zhì)和技術應用等方面，可能會對整個青島房地產(chǎn)行業(yè)起到一定程度的拉動作用；同時，頂級開發(fā)企業(yè)的營銷理念，必然會影響本土市場，青島房地產(chǎn)行業(yè)將真正實現(xiàn)由賣房子到賣“生活”的思想轉變；最后，也是最直接的影響，在眾多大鱷介入的2007年青島房地產(chǎn)市場，市場競爭必然加劇。本土開發(fā)商面對大鱷來襲，可能會分化為兩種類型，一是通過加強專業(yè)公司參與程度，通過整合的力量來對抗外來者的成熟模式，而另一部分則可能會走跟隨戰(zhàn)略，在市場夾縫中求得生存之道，用低價策略取勝。

　　2007，“悶騷”的青島房地產(chǎn)市場

　　悶騷，如同暗涌，骨子里激情澎湃卻不肯泛起表面的浪。這個詞用來形容2007年的青島房地產(chǎn)市場，真是恰如其分了。

　　記者了解到，在新的一年里，一些樓盤的銷售部門在做計劃時，房價基本和2006年保持持平，沒有繼續(xù)走高的趨勢。但在營銷策略、產(chǎn)品設計、服務理念上，各大開發(fā)企業(yè)都在暗中發(fā)力，面對市場的一些不確定性，也都在積極應對。

　　2007年，青島市樓市進入一個新的歷史發(fā)展期，賣方市場轉變?yōu)橘I方市場的形勢也越來越明顯了。張揚也好，悶騷也罷，對青島房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展期望，卻是我們每一個人心中最良好的祝愿。