去年8月以來(lái)，北京東城、西城、宣武、海淀等城區(qū)的二手房?jī)r(jià)大幅上漲。目前，這些地區(qū)的二手房?jī)r(jià)每平方米已經(jīng)超過(guò)一萬(wàn)元以上。二手房?jī)r(jià)的漲幅首次超過(guò)新房?jī)r(jià)格的漲幅。

　　重點(diǎn)學(xué)校周邊房?jī)r(jià)大幅上漲

　　北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理華國(guó)強(qiáng)在與 記者聊到北京二手房?jī)r(jià)格上漲的原因時(shí)說(shuō)，北京重點(diǎn)中、小學(xué)擇校費(fèi)五萬(wàn)元至十萬(wàn)元不等。而這些能給孩子選擇名校讀書(shū)的人往往有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。他們?yōu)榱伺囵B(yǎng)孩子不惜花重金在學(xué)校周?chē)�買(mǎi)房或者租房，為孩子創(chuàng)造好的學(xué)習(xí)環(huán)境。

　　記者與一位花了130多萬(wàn)元在椿樹(shù)園小區(qū)購(gòu)買(mǎi)二手房的王女士聊天。她說(shuō)，我們家以前住和平里，孩子在實(shí)驗(yàn)一小上學(xué)，雖然我們家有車(chē)，但北京的交通堵塞狀況日益嚴(yán)重，早上6點(diǎn)出門(mén)，晚上7點(diǎn)才到家，每天路上就要用三個(gè)多小時(shí)。到冬天真是披星戴月，孩子辛苦，家長(zhǎng)受罪，也影響了孩子的學(xué)習(xí)。實(shí)驗(yàn)一小的對(duì)面就是北師大附中，是北京的重點(diǎn)中學(xué)，如果孩子能考上師大附中，在這得學(xué)習(xí)12年。這里的房子雖然貴，但是孩子不受罪了，再說(shuō)，能把孩子培養(yǎng)出來(lái)，為孩子的學(xué)習(xí)投資值得！像王女士一樣，為了孩子在學(xué)校周邊購(gòu)買(mǎi)二手房的人越來(lái)越多，房?jī)r(jià)越炒越高�，F(xiàn)在椿樹(shù)園一套88平方米的房子要價(jià)100萬(wàn)元，少了還不賣(mài)呢。

　　中關(guān)村以其自身的教育、科技資源優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期以來(lái)一直吸引眾多購(gòu)房者的目光，但是中關(guān)村區(qū)域由于可開(kāi)發(fā)的土地已幾近絕跡，所以一套合適的二手房成為多數(shù)想在中關(guān)村置業(yè)的人們的首選。據(jù)“千萬(wàn)家”房屋中介公司統(tǒng)計(jì)，2006年9月份，中關(guān)村區(qū)域的二手房成交量比8月同期增長(zhǎng)了37.5%，房源掛牌價(jià)基本每平方米在9000元至11000元之間，平均成交價(jià)每平方米達(dá)到9200元，最高的每平方米達(dá)到12000元。

　　北京四中考入重點(diǎn)大學(xué)的入學(xué)率很高，讓眾多家長(zhǎng)趨之若鶩，也讓這所中學(xué)附近的房?jī)r(jià)不斷攀升，交易單價(jià)每平方米達(dá)到了13000元，位居各學(xué)校周邊房?jī)r(jià)之首。現(xiàn)在每天來(lái)此看房的人依然絡(luò)繹不絕，供不應(yīng)求。

　　華國(guó)強(qiáng)分析認(rèn)為，目前，北京重點(diǎn)中、小學(xué)校附近的新樓盤(pán)較少，二手房則成為眾多家長(zhǎng)爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)的主要對(duì)象。而且，重點(diǎn)中、小學(xué)校周邊的二手房基本上是七八十年代的央產(chǎn)房。由于可售二手房源的稀缺性導(dǎo)致其價(jià)格上漲，目前平均成交單價(jià)每平方米已經(jīng)達(dá)到12000元的歷史高位。但是由于需求旺盛，每天到店面登記尋找該區(qū)域的客戶(hù)達(dá)到20多人次。

　　普通老百姓爭(zhēng)購(gòu)的香餑餑

　　二手房單價(jià)雖然高，但是由于房屋面積小，總購(gòu)房?jī)r(jià)低，再加上居住成本低成了普通老百姓爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)的香餑餑。我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁要嘉佳在接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“北京的二手房大部分建在上世紀(jì)七八十年代，一居室的面積在30平方米至40平方米，二居室在40平方米至60平方米，三居室的面積在70平方米至80平方米。從單價(jià)看，每平方米一萬(wàn)元，但是，購(gòu)買(mǎi)一套50平方米的房屋僅需50萬(wàn)元，總購(gòu)房?jī)r(jià)還是比較低的。還有隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京環(huán)境整治力度加大，危舊房拆遷面積越來(lái)越大，而居住在這些平房區(qū)的居民都是普通老百姓，他們居住的平房多數(shù)在10平方米至30平方米之間。北京市的拆遷政策一般是每平方米拆遷費(fèi)8000元，再加上每平方米3000元的鼓勵(lì)搬遷獎(jiǎng)，每平方米共計(jì)補(bǔ)償11000元，他們買(mǎi)不起新樓房�！�

　　記者在我愛(ài)我家東四十條連鎖店鋪，與一位洽談二手房的大媽攀談。這位劉大媽對(duì)記者說(shuō)：“我住在十條附近，兩間平房補(bǔ)了28萬(wàn)多元。買(mǎi)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房遠(yuǎn)，居住成本高，進(jìn)出一趟城交通費(fèi)得花六元，還得交物業(yè)費(fèi)。而且，房子的面積大，不少花錢(qián)，比較一下，還是在這附近買(mǎi)一套40平方米左右的二手房合算，一是不用交物業(yè)費(fèi)，二是在這住習(xí)慣了，再說(shuō)也夠住了�！�

　　涉外人士也瞄準(zhǔn)了二手房

　　據(jù)了解，購(gòu)買(mǎi)二手房的不僅是一些上重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)生、拆遷居民，就連涉外人員也參與進(jìn)來(lái)。要嘉佳說(shuō)，去年7月，商務(wù)部等六部委下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。為落實(shí)這一規(guī)定，北京市建委也出臺(tái)了《關(guān)于境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房簽約有關(guān)問(wèn)題的緊急通知》，規(guī)定在中國(guó)境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買(mǎi)商品房；港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一套自住商品房。這兩個(gè)文件均沒(méi)有涉及二手房。買(mǎi)不了新樓房的涉外人員立即將目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，也造成了二手房外銷(xiāo)量猛增。

　　全民買(mǎi)房的畸形二手房市場(chǎng)

　　老百姓買(mǎi)漲不買(mǎi)落的心理對(duì)二手房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用。去年以來(lái)，國(guó)家和北京市的系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策。但是在實(shí)施過(guò)程中，二手房?jī)r(jià)不但沒(méi)有抑制，反而一漲再漲�？吹椒�?jī)r(jià)抑制不住，老百姓從心理上誤認(rèn)為國(guó)家都管不了房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)還得漲，刺激了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房子的欲望，造成了全民買(mǎi)房的畸形二手房市場(chǎng)。一位名叫劉洪建的先生告訴記者，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的作用不大。因?yàn)椋�北京可供建房子的土地越�?lái)越少，二手房房源自然也越來(lái)越稀缺，價(jià)格上漲也在情理之中。

　　再加上賣(mài)房者忽悠買(mǎi)房者，“買(mǎi)吧，不買(mǎi)還得漲！”。記者在位于宣武門(mén)鏈家門(mén)店看到，一位來(lái)詢(xún)問(wèn)二手房?jī)r(jià)格的夫妻問(wèn)：“有宣武門(mén)附近二室一廳的房子嗎？”“有，位于長(zhǎng)椿街的二居室57.1平方米，總價(jià)59萬(wàn)元，還有和平門(mén)兩居室85平方米，總價(jià)100萬(wàn)元，陶然北岸一居室52平方米，總價(jià)56萬(wàn)元。我們這房源特別緊張，不買(mǎi)還得漲！”介紹房屋的小姐說(shuō)。

　　調(diào)控政策未能有效抑制

　　去年，國(guó)家有關(guān)部門(mén)和北京市相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控二手房政策。如將二手房免征營(yíng)業(yè)稅的年限由兩年提高到五年；國(guó)內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅等。從實(shí)施效果看，這些政策的推行未能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，在老百姓對(duì)抑制房?jī)r(jià)普遍失去信心的情況下，反而在某種程度上助推了房?jī)r(jià)。

　　北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理華國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，就政策本身而言，對(duì)炒房者會(huì)起到一定的影響作用，但關(guān)鍵是這些政策在二手房市場(chǎng)需求旺盛的情況下實(shí)施，就可能事與愿違。

　　我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁要嘉佳對(duì)記者說(shuō)，住房交易往往是幾十萬(wàn)元，甚至于幾百萬(wàn)元的大宗商品交易，買(mǎi)賣(mài)雙方一般不敢冒險(xiǎn)交易，而是踏踏實(shí)實(shí)地按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。但是從2006年6月1日起，二手房免征營(yíng)業(yè)稅的年限由兩年提高到五年，于是就出現(xiàn)了種種規(guī)避營(yíng)業(yè)稅的做法。

　　他說(shuō)，二手房交易涉及的稅收，一是5.5%的營(yíng)業(yè)稅，二是3%的契稅，三是1%的個(gè)人所得稅，四是萬(wàn)分之五的印花稅。其中，5.5%的營(yíng)業(yè)稅，是二手房交易占比例最大的稅種。這意味著，出售一套房產(chǎn)證在五年之內(nèi)，要價(jià)100萬(wàn)元的房屋，就得交55000元的營(yíng)業(yè)稅，再加上其它稅共計(jì)約10萬(wàn)元，這對(duì)普通出售房屋者是一筆不小的數(shù)目。這就造成了部分房屋業(yè)主采取延后出售轉(zhuǎn)而出租的策略，使二手房房源減少。

　　北京二環(huán)以?xún)?nèi)不再新建商品房導(dǎo)致二環(huán)以?xún)?nèi)的二手房?jī)r(jià)陡漲。華國(guó)強(qiáng)告訴記者：“二環(huán)以?xún)?nèi)不再新建商品房，這一政策的影響已經(jīng)波及到二手房市場(chǎng)。二環(huán)以?xún)?nèi)沒(méi)有新樓盤(pán)，二手房自然成了‘稀缺’商品。而二手房大都分布在優(yōu)越地段，沒(méi)有物業(yè)費(fèi)。隨著福利分房制度的取消，已購(gòu)公房沒(méi)有了供給源頭，有限的不可再生的二手房源，成為購(gòu)房者的熱捧�！�

　　華國(guó)強(qiáng)說(shuō)，已購(gòu)公有住房房齡基本超過(guò)五年，不涉稅，更加受到了購(gòu)房者的熱捧。一位剛剛購(gòu)買(mǎi)了二手房的張揚(yáng)先生告訴記者，他原本打算買(mǎi)一套新房，但新樓房?jī)r(jià)已經(jīng)炒的太高，而且都是大戶(hù)型，現(xiàn)在買(mǎi)恐怕會(huì)像股票一樣被套牢。所以，他買(mǎi)了一套房齡超過(guò)五年的二手房，不涉稅。而且是已購(gòu)公有住房，沒(méi)有物業(yè)費(fèi)，地理位置也好，交通也方便，暫作過(guò)渡。等2008年之后，看房地產(chǎn)市場(chǎng)情況再定。據(jù)了解，類(lèi)似李先生這種想法的購(gòu)房者不在少數(shù)。（記者:殷麗娟）