《瞭望》文章：調(diào)控在爭(zhēng)議聲中運(yùn)行

　　去年“國(guó)八條”之后，房?jī)r(jià)不降反升的迷霧仍未在城市的上空散去

　　文/《瞭望新聞周刊》記者唐敏

　　“九部門十五條”的頒布已經(jīng)一月有余，房地產(chǎn)“熱點(diǎn)”城市中，僅深圳率先出臺(tái)了地方實(shí)施細(xì)則。

　　市場(chǎng)出現(xiàn)了如去年兩個(gè)“國(guó)八條 ”頒布后的交投冷清。上海的數(shù)據(jù)顯示，6月的商品房成交量比5月同期下跌超過1/3；北京6月的夏季房展會(huì)亦不見了往昔火熱的場(chǎng)面，人流量銳減一半左右。

　　“交易量萎縮，并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)下降，”接受《瞭望新聞周刊》采訪的一位北京的開發(fā)商，在憂慮宏觀調(diào)控帶來(lái)的不確定因素之時(shí)，仍對(duì)房?jī)r(jià)自信滿滿，其在售樓盤正在醞釀漲價(jià)。

　　他預(yù)言，10月將是拐點(diǎn)，會(huì)像去年一樣出現(xiàn)反彈性購(gòu)房，房?jī)r(jià)會(huì)漲得更快。

　　對(duì)于這樣的論調(diào)，包宗華聽得不少�！皣�(guó)六條”實(shí)施細(xì)則頒布之后，作為建設(shè)部住宅及房地產(chǎn)研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)，他參加了多個(gè)座談會(huì)，“圍繞著兩個(gè)70%和90平方米這三個(gè)硬指標(biāo)，政府該如何調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)”，是與會(huì)者爭(zhēng)論不休的話題。

　　房?jī)r(jià)漲落玄機(jī)何在

　　在北京一售樓處，舉棋不定的張女士告訴記者，想等房?jī)r(jià)降下來(lái)再買，又怕等下去反而是越來(lái)越貴了。

　　渴望降價(jià)成真但又心有余悸的購(gòu)房者不在少數(shù)，而此時(shí)的開發(fā)商們，多像前述的那位，仍在盤算漲價(jià)的空間。去年“國(guó)八條”之后，房?jī)r(jià)不降反升的迷霧仍未在城市的上空散去。

　　對(duì)此，包宗華認(rèn)為，去年宏觀調(diào)控未能很好地解決房?jī)r(jià)問題和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題，很大的原因在于沒有抓住大比重地建設(shè)小戶型低價(jià)位住宅這個(gè)關(guān)鍵。

　　這位參與1998年住房制度改革綱領(lǐng)性文件起草工作的老專家近年來(lái)不斷撰文，呼吁“大比重地建設(shè)小戶型低價(jià)位住宅”。對(duì)于采納了他的觀點(diǎn)的“國(guó)六條”及“九部門十五條”，包宗華將其形容為“果斷的決策、艱巨的任務(wù)”。

　　在他看來(lái)，相對(duì)于去年的兩個(gè)“國(guó)八條”，“九部門十五條”更具體也更嚴(yán)厲，尤其是規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，充分體現(xiàn)了他的“大比重地建設(shè)小戶型低價(jià)位住宅”的看法，如果能得到實(shí)行，將會(huì)有效調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也能解決當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅過快的問題。

　　但并不是所有的人都認(rèn)同包宗華的觀點(diǎn)。另一位參與1998年住房制度改革政策制定、有“老房改”之稱的顧云昌認(rèn)為，“九部門十五條”主要針對(duì)的是結(jié)構(gòu)問題，但當(dāng)前房地產(chǎn)的問題更主要的是總量問題。

　　在他看來(lái)，當(dāng)前的主要矛盾是供不應(yīng)求。今年北京、去年上海等城市房?jī)r(jià)漲幅過快，原因都在于需求旺盛，而供給相對(duì)不足。以北京為例，土地開發(fā)量近兩年呈明顯下降趨勢(shì)，其中，2004年的土地開發(fā)量不到2003年的40%，而2005年又不到2004年的50%。深圳房?jī)r(jià)漲至萬(wàn)元，很重要的原因是特區(qū)內(nèi)（關(guān)內(nèi)）不批地造成供給不足。

　　他同時(shí)指出，在這些旺盛的需求中，既有合理的需求，也有炒樓等投機(jī)需求，還有拆遷等被動(dòng)需求，可以區(qū)別對(duì)待，但如果總量不夠，僅調(diào)結(jié)構(gòu)是不行的。

　　政府該不該插手商品房市場(chǎng)

　　兩個(gè)70%和90平方米這三個(gè)數(shù)字是“九部門十五條”中最惹人注目的硬指標(biāo)，其能否得到貫徹落實(shí)，既關(guān)系到“九部門十五條”的成敗，也關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)日后的健康發(fā)展。

　　對(duì)于這三個(gè)指標(biāo)，各方激烈爭(zhēng)論的首先是手段問題。此番“九部門十五條”是九部門聯(lián)合發(fā)布的，相對(duì)于“國(guó)八條”，監(jiān)察部門等加入其中，而且加上了地方政府負(fù)責(zé)的字眼，還劃定了兩個(gè)70%的比例標(biāo)準(zhǔn)，行政命令的色彩躍然紙上。

　　對(duì)此，顧云昌認(rèn)為，“國(guó)六條”及“九部門十五條”更多的是使用了行政手段，這對(duì)緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的突出問題是必要的，效果可能也會(huì)更迅速，但從根本上看，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)更多地還是應(yīng)該用市場(chǎng)手段，如稅收、金融等。比如，可以按照90平方米、120平方米、150平方米等不同面積標(biāo)準(zhǔn)制定不同的消費(fèi)稅率，由市場(chǎng)去判斷調(diào)節(jié)。

　　他認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行行政調(diào)控有很大的難度，而且效率也不高。例如，“新建商品住房中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”一條，即便現(xiàn)在的傾向是總量占70%即可，但這一標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行過程中的原則是什么，哪些項(xiàng)目該是在70%比重里的，有什么判斷標(biāo)準(zhǔn)，由誰(shuí)來(lái)審核，如果處理不當(dāng)，不但解決不了房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，還會(huì)造成尋租。

　　在他看來(lái)，行政手段往往容易形成“一刀切”，而房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，差異性很大，全國(guó)660個(gè)城市，每一個(gè)的情況都不一樣，應(yīng)該讓地方政府根據(jù)各地的情況制定標(biāo)準(zhǔn)，這樣更符合市場(chǎng)實(shí)際。而前幾年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從金融、稅收等方面進(jìn)行的調(diào)控，并不是手段錯(cuò)誤，只是有些政策措施沒有得到認(rèn)真執(zhí)行。例如，4年前，北京市曾出臺(tái)以120平方米為界執(zhí)行不同契稅征收標(biāo)準(zhǔn)政策，事實(shí)上就起到了一定的調(diào)節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的作用，只可惜這一政策沒有得到完善并有力地實(shí)施。

　　包宗華則認(rèn)為政府通過行政手段介入住房問題是在行使“份內(nèi)之事”，如果政府不介入住房問題，而按對(duì)待一般商品的辦法，任憑市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)，就解決不好住房問題，特別是廣大中低收入者的住房問題。

　　在他看來(lái)，1998年推行住房分類供應(yīng)制度以來(lái)，在取得巨大改革成就的同時(shí)，也產(chǎn)生了一種傾向，就是任憑市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)過多，政府介入過少。因此，“九部門十五條”是履行政府介入住房職能的“份內(nèi)之事”，是應(yīng)盡之責(zé)，決不是有些人說(shuō)的是超過政府職能的干預(yù)過多和“越位”。

　　但是，包宗華也認(rèn)為，盡管政府應(yīng)該介入到住房問題，但在具體的手段上可以采取市場(chǎng)的方法，以紐約市的廉租房為例，政府制定了嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻以及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，低收入家庭是到市場(chǎng)上去租住符合他們條件的住房。

　　兩個(gè)70%和90平方米的硬指標(biāo)出臺(tái)后，一些專家學(xué)者對(duì)它們能否得到執(zhí)行表示憂慮。

　　從管理機(jī)構(gòu)來(lái)看，城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理機(jī)構(gòu)可謂是五花八門，發(fā)改委、建委、規(guī)劃委、國(guó)土局、銀行等各管一塊，誰(shuí)都不能夠全管，政策的執(zhí)行難度很大。

　　從目前的商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，要實(shí)行這一標(biāo)準(zhǔn)，難度也不小。以經(jīng)濟(jì)適用住房為例，盡管國(guó)家宏觀調(diào)控多次提到調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，不少地方政府也多次做出增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的承諾，但形勢(shì)不容樂觀。

　　據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重僅為2.6%，比去年同期下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　從目前的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，以北京為例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到7月5日，北京市可售期房住宅套數(shù)有99707套，面積為13964385平方米，平均每套為140平方米，可售現(xiàn)房住宅套數(shù)為18058套，面積為3040344平方米，平均每套為168平方米，要實(shí)現(xiàn)90平方米以下住宅占總量的70%以上這一比例，北京的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)恐怕得動(dòng)“大手術(shù)”。

　　住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)如何完善

　　在北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)眼里，“國(guó)六條”更重要的意義在于彌補(bǔ)1998年住房制度改革的政策缺失。

　　他在自己的博客里稱，多數(shù)人都認(rèn)為“國(guó)六條”的出臺(tái)是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一種調(diào)控，但他從中更多看到的是政府住房制度改革的一種轉(zhuǎn)變，一種思路上的根本轉(zhuǎn)變。

　　從這些年的實(shí)踐結(jié)果看，任志強(qiáng)認(rèn)為，政府被土地出讓制度的逐利動(dòng)機(jī)所驅(qū)使，而忘記或忽略了建立完整的住房社會(huì)保障體系。這樣的后果只能是試圖讓所有的家庭不分收入差別的都用市場(chǎng)化的方式解決住房問題，出現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多矛盾。

　　“國(guó)六條”及“九部門十五條”已有致力于完善住房供應(yīng)體系的表達(dá)，但包宗華指出，這還很不夠，相關(guān)政策也不夠明晰。比如，關(guān)于廉租房的規(guī)定比以往有了很大進(jìn)步，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。中國(guó)的廉租房政策一直未得到很好的貫徹，以廉租房政策執(zhí)行得較好的北京為例，迄今僅有1.4萬(wàn)套，相比北京市已逾千萬(wàn)的人口，可謂杯水車薪。

　　包宗華認(rèn)為，帶有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房政策也有諸多欠缺，推行經(jīng)濟(jì)適用住房困難甚多，弄不清居民收入是一大關(guān)鍵，這事已經(jīng)講了七八年，總因?yàn)殡y度大而卻步不前。既然大家都知道弄清居民收入是政府準(zhǔn)確地制定發(fā)展、住房、稅收等許多重大政策的基本依據(jù)，就應(yīng)該及時(shí)抓起來(lái)。開始抓的頭兩年可能準(zhǔn)確度差一些，只要鍥而不舍地抓下去，就會(huì)越抓越準(zhǔn)。

　　他表示，經(jīng)濟(jì)適用房作為一種政策保障性住房，退出機(jī)制的建立很重要，無(wú)論業(yè)主買房多久，都不能當(dāng)做商品房進(jìn)行出售，享受房產(chǎn)的升值。經(jīng)濟(jì)適用房若要出售，只能以原價(jià)賣回給政府，政府再將這些住房賣給新一批需要住房的中低收入階層。

　　在包宗華看來(lái)，要解決中低收入群體住房問題，政府首先要調(diào)研確定這一群體的需求占總體購(gòu)房需求的比例。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和中低價(jià)位商品房的建設(shè)并不應(yīng)僅僅追求絕對(duì)數(shù)字的增長(zhǎng)，關(guān)鍵是增長(zhǎng)的比例和幅度要合適，是否符合實(shí)際的需求。這些在“九部門十五條”中并未明確提及，希望在各地的實(shí)施細(xì)則中能有所體現(xiàn)。

責(zé)任編輯：林彥婷