“先租后售”：大眾置業(yè)的市場途徑
這個(gè)路徑就是以“先租后售”為特征的住房供給制度。
剛剛進(jìn)入城市的畢業(yè)學(xué)生、技術(shù)工人等流動(dòng)性人口的特點(diǎn)是，在進(jìn)入城市的最初階段，沒有足夠的資金獲得永久居所，而只要他們居留下來，大部分在今后都可以獲得足夠的收入購買自己的住宅。
“先租后售”的住房制度針對的正是這樣一類需求。它既不同于廉租房“只租不售”，又不同于經(jīng)濟(jì)適用房“只售不租”，其本質(zhì)上是一種“先按揭，后首付”：首先，政府用土地及住宅作抵押，從銀行獲得貸款建設(shè)住宅，然后“租”給需要的居民。由于居民在居住期間沒有產(chǎn)權(quán)，這個(gè)市場就可以很方便地同資本品市場分開。十年或十五年后，政府將住宅以成本價(jià)（包括利息及物業(yè)）出售給居民，并將本息還給銀行。居民在十年到十五年期間繳納的租金作為房價(jià)的一部分加以抵扣。在租住期間，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)，住宅不能上市流通，是將其同商品房市場區(qū)隔開來的技術(shù)關(guān)鍵。
這一住宅提供模式的最大特點(diǎn)，就是可以不占用政府資金，而是利用政府信用，將目前銀行過剩的大量資金從風(fēng)險(xiǎn)很大的資本品市場，轉(zhuǎn)到風(fēng)險(xiǎn)較低的消費(fèi)品市場，因此，建設(shè)的規(guī)模以及吸納的資金可以十分巨大。而由于建設(shè)的成本是按當(dāng)前的價(jià)格計(jì)算的，轉(zhuǎn)讓時(shí)物業(yè)的市場價(jià)值幾乎一定會高于這些物業(yè)今天的市場價(jià)值（而資本品市場的房價(jià)卻極可能上升，也可能下降），所以只要規(guī)劃區(qū)位合理（靠近勞動(dòng)力市場），銀行幾乎沒有任何風(fēng)險(xiǎn)。
多年后，當(dāng)這些居民購買了住宅后，就開始向地方政府繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，從而成為本地正式的納稅人，住宅就變?yōu)榻窈蟮恼男露愒�。今天的政府所做的就是將這些未來的真實(shí)需求借過來，使資本剩余的波峰同住宅需求的波峰在時(shí)間上重合。
與商品房市場形成互補(bǔ)
在發(fā)達(dá)國家，幾乎沒有一個(gè)是完全依賴市場來解決大眾住宅問題的。這些國家有著發(fā)達(dá)的銀行系統(tǒng)，使之可以通過更為曲折的方式實(shí)現(xiàn)對住宅市場的干預(yù)。
首先是降低利息。美國1932年的《聯(lián)邦家庭貸款銀行法》規(guī)定在全國設(shè)立12家“聯(lián)邦家庭貸款銀行”，通過財(cái)政部發(fā)行專門債券來低價(jià)籌集資金，再把這些資金以低息貸款的方式借給成員銀行，供其發(fā)放住房貸款。
其次是降低首付。由于商業(yè)銀行大都要求30%左右的首付，新進(jìn)入就業(yè)的人要想積累足夠的首付錢，必須一直租房。為解決這個(gè)問題，美國1934年的《聯(lián)邦住宅法》創(chuàng)立了聯(lián)邦住房局，由國家出面，為低收入者住房貸款提供按揭保險(xiǎn)，以降低購房首付。通過這個(gè)機(jī)制，首付最低僅為房款的3%。這項(xiàng)政策顯著增加了中低收入者，特別是新就業(yè)年輕人的購房能力。
最后是縮短銀行收款周期。在這個(gè)制度下銀行貸款要幾十年才能收回，大量占款限制了貸款的規(guī)模。為此，美國1938年又成立了另一家國有非營利企業(yè)FannieMae。這家公司從銀行手中購買尚未收回的按揭貸款，打包后變成債券出售，從而迅速收回資金。
我們建議的制度，實(shí)際上是通過政府信用將這三個(gè)目標(biāo)：降息、低首付、短周期，通過一個(gè)更簡單路徑一次完成。
特別重要是的，政府采用“先租后售”機(jī)制大規(guī)模地提供住宅，不僅不會對現(xiàn)在的商品房市場產(chǎn)生沖擊，而且會為今后商品房市場的發(fā)展提供動(dòng)力。因?yàn)橐坏┻@些居民獲得住宅的產(chǎn)權(quán)后，相當(dāng)一部分就會在市場上賣掉其小戶型的住宅，并用增值的收益，到商品房市場上購買新的更大戶型的住宅，從而可能在長時(shí)期內(nèi)，為商品房市場提供源源不斷的需求。其效果類似于1997年至1998年的房改，正是因?yàn)槟谴畏扛�，將我國帶出了橫掃東南亞的金融危機(jī)，并啟動(dòng)了改革開放以來持續(xù)時(shí)間最長、通貨膨脹率最低的一輪經(jīng)濟(jì)的高速成長。
從更廣闊的角度看，低廉的居住成本，還可以使中國沿海城市在至少未來10到15年的“戰(zhàn)略機(jī)遇期”里，抑制勞動(dòng)力和其他生產(chǎn)要素價(jià)格的上升，在較長的時(shí)期內(nèi)維持我國在國際經(jīng)濟(jì)格局中的競爭優(yōu)勢，為參與更高層次的競爭贏得寶貴的時(shí)間。
使人民成為有產(chǎn)者
“先租后售”的住房機(jī)制，實(shí)際上是將住宅的消費(fèi)品和資本品屬性合二為一，這里的租金本質(zhì)上是一種強(qiáng)制住房儲蓄（相當(dāng)于公積金），不同的是，在儲蓄期間就可以享用住宅（相當(dāng)于擴(kuò)大投資的同時(shí)，強(qiáng)制居民擴(kuò)大內(nèi)需）。當(dāng)住戶獲得產(chǎn)權(quán)后，這些人就獲得了自己在城市生存的第一筆資本。這時(shí)住宅可以加強(qiáng)他的個(gè)人信用，也可以作為醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保險(xiǎn)的抵押品。
進(jìn)入“先租后售”住房體制的居民，就好像獲得了政府發(fā)給的不能即時(shí)兌現(xiàn)的城市公司“原始股”，隨著城市的發(fā)展，這些“原始股”不斷升值，社會財(cái)富因此可以分散到廣大的中低收人群中（以前這些財(cái)富大多轉(zhuǎn)移給了開發(fā)商），從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，社會增量財(cái)富平均分配的目的。
這個(gè)機(jī)制還可以使目前流動(dòng)性極大的人口固定下來，成為有“地址”的永久居民（這對于普遍面臨勞工短缺的沿海城市尤其重要）。個(gè)人信用的建立，不僅有助于擴(kuò)大內(nèi)需（信用不足，是目前內(nèi)需市場不振的主要原因），同時(shí)，可以減少維護(hù)治安和社會穩(wěn)定的成本（東莞流動(dòng)人口作案占案件總數(shù)的97%，瑞安、晉江也都占到80%以上），使城市平穩(wěn)度過高速發(fā)展帶來的不穩(wěn)定階段。
李光耀在其回憶錄中，對新加坡“居者有其屋”在社會轉(zhuǎn)型過程中的巨大作用，有過精彩的描述。在“讓人民分享盈余”一節(jié)中，他寫道：“當(dāng)我發(fā)現(xiàn)人們在照顧自己擁有的住房和租賃單位采取截然不同的態(tài)度時(shí)，就深信一個(gè)人的產(chǎn)權(quán)感是與生俱來的。50年代和60年代發(fā)生暴亂時(shí)，路人也會參加，向汽車的擋風(fēng)玻璃扔石頭，把汽車掀翻，放火燒毀。到了60年代中期，當(dāng)人們擁有了住宅和其他資產(chǎn)后，發(fā)生暴亂時(shí)他們的反應(yīng)大不相同。年輕人把停放在路邊的史古打抬上組屋的樓梯。這種情況加強(qiáng)了我的決心，我要讓新加坡每個(gè)家庭都有真正的資產(chǎn)讓他們?nèi)ケＷo(hù)，尤其是他們自己的住房。”
而這也正是我們今天在中國應(yīng)當(dāng)做的。把住房提供對象僅僅局限于現(xiàn)有城市居民，遠(yuǎn)不是一個(gè)完整的住房政策。富裕的城市居民，不可能像孤島一樣，安全地生存在大量的流動(dòng)人口形成的貧困海洋里，南美那些曾經(jīng)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)就是前車之鑒。
現(xiàn)在有一種似是而非的說法，認(rèn)為我國過高住宅自有率是不正常的，居民可以通過租賃市場解決自己的居住問題。這種觀點(diǎn)是沒有依據(jù)的。中國居民，特別是城市居民的住宅自有率不是太高，而是太低了。將外來人口排除在外得出的高住宅自有率，是一種誤導(dǎo)。讓盡可能多的居民擁有住宅，應(yīng)當(dāng)永遠(yuǎn)是政府追求的目標(biāo)。
房地產(chǎn)市場可以成為宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器
需要指出的是，“先租后售”的住房機(jī)制并不是完全沒有實(shí)踐依據(jù)的學(xué)術(shù)臆想。事實(shí)上，新中國成立后第一批進(jìn)入城市的居民，大多都是以這種方法定居下來的：公家（政府或單位）分配低租金住宅給職工和干部。作為交換，公家僅支付極低的薪水（相當(dāng)于強(qiáng)制住房儲蓄）。許多年后，按照工齡一次性將住宅以成本價(jià)轉(zhuǎn)讓給職工和干部（相當(dāng)于用強(qiáng)制儲蓄抵扣房價(jià)）。居民可以按照市場價(jià)格出讓、出租，獲得的收入用于購買商品房的首付或交付按揭。
實(shí)踐證明這一做法極為成功，對新政權(quán)的建立和穩(wěn)定起到了關(guān)鍵性的作用，隨后的房改更是顯示出這一機(jī)制對社會財(cái)富分配的巨大作用。惟一不同的是，以前的住房提供及房改是被動(dòng)的，靠財(cái)政支持為主；現(xiàn)在“先租后售”則是主動(dòng)的，可以靠金融支持為主（現(xiàn)在的金融環(huán)境遠(yuǎn)比當(dāng)年寬松）。
房地產(chǎn)市場同其他市場一樣，既需要豪華的五星級賓館，也需要中低檔的自助式旅館。目前的一系列房地產(chǎn)政策，是將高端需求與低端需求對立起來，并企圖通過打擊一種需求來滿足另一種需求。這種思路就像要求一家五星級賓館，必須同時(shí)提供廉價(jià)房間，以滿足低端旅客的需求一樣，其結(jié)果一定是既打擊了高檔消費(fèi)，又無法真正滿足低端需求。通過“先租后售”機(jī)制的建立，我們就可以將資本品市場和消費(fèi)品市場有效切割，在滿足社會投資需求的同時(shí)，使主流房地產(chǎn)市場價(jià)格得到有效控制。
資本品和消費(fèi)品并沒有明確的界限：今天的資本品，可能是明天的消費(fèi)品；明天的資本品，也可能是今天的消費(fèi)品。不動(dòng)產(chǎn)的資本品特征，使其在宏觀經(jīng)濟(jì)中經(jīng)常扮演經(jīng)濟(jì)波動(dòng)放大器的角色。正是因?yàn)樗倪@個(gè)角色，使得它常常成為破壞經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的罪魁禍?zhǔn)住：唵蔚胤穸ㄗ≌耐顿Y功能，并不能幫助我們解決現(xiàn)實(shí)中的問題。
只要我們能夠有效地將不同的市場加以區(qū)隔，形成針對不同需求的產(chǎn)品組合，中國的房地產(chǎn)市場就能將巨大剩余資本帶來的風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘谢假Y本快速積累的機(jī)遇，使房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長的過程中，成為重要的推進(jìn)器和穩(wěn)定器。（作者為中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副總規(guī)劃師）
