同調(diào)控之心、協(xié)新政之力，希望能早日擊破“倒70%”怪圈。（圖片來源：上海證券報(bào)）
據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，“國六條”及其細(xì)則落地一月有余，鬧
得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“90平方米以下中小戶型占70%”的“面積”新政卻從一開始就遭遇了不小的阻力。是什么“難言之隱”在阻礙著新政的大車前行？
當(dāng)前的住宅市場正在陷入一個(gè)“倒70%”的怪圈：在不少城市，不是“90平方米以下中小戶型占70%”，而是“90平方米乃至100平方米以上的大戶型占據(jù)著住宅成交總量的70%”，現(xiàn)實(shí)正與政府調(diào)控目標(biāo)演繹著一場“針尖對麥芒”的無聲對抗。
上海：小戶型住宅總成交面積不足30%
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落地的第一個(gè)月，上海住宅市場仍然上演頗為鮮明的“倒70%”的怪現(xiàn)象。
根據(jù)上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，6月份成交樓盤中，100平方米以下的戶型成交量5863套，占成交總套數(shù)的42%，占成交總面積僅僅28.6%。
而根據(jù)6月1日實(shí)施的九部委“15條意見”公布的新住房比例調(diào)控要求，新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。政策設(shè)計(jì)的理想住宅結(jié)構(gòu)和目前市場的真實(shí)結(jié)構(gòu)截然相反，堪稱奇特。
對此，上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提示，應(yīng)該從兩方面看待這一現(xiàn)象：一方面，“倒70%”說明目前市場可供選擇的小戶型總量不夠，導(dǎo)致成交量占比��；另一方面，也說明上海90平方米以上的戶型同樣存在大量的市場需求，一些大型城市中心區(qū)域是否普遍適用70%小戶型的標(biāo)準(zhǔn)還有待進(jìn)一步的分析和考證。
從區(qū)域方面看，小戶型在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間，以及外環(huán)外的交易情況也不盡相同。一個(gè)明顯的特點(diǎn)是，內(nèi)環(huán)內(nèi)的市中心區(qū)域，小戶型成交占比最低。
專家解釋，從數(shù)據(jù)可以看出，內(nèi)外環(huán)間仍然是小戶型較適宜開發(fā)的區(qū)域，并已經(jīng)得到市場認(rèn)可。相比之下，市中心區(qū)域因?yàn)橥恋刭Y源稀缺，單價(jià)較高，住宅需求傾向大戶型，顯得不適合大量提供小戶型住宅。
而外環(huán)以外的區(qū)域由于多是低密度甚至別墅類住宅，也會(huì)體現(xiàn)出小戶型交易較少的局面。另外，根據(jù)招商局房地產(chǎn)開發(fā)人士的解釋，由于城市周邊地區(qū)的交通等配套設(shè)施不完善，低收入家庭主動(dòng)進(jìn)入城市周邊選擇小戶型，同樣并不現(xiàn)實(shí)。
北京：商品住宅現(xiàn)房成交套均152平方米
除了上海，“倒70%”怪現(xiàn)象明顯存在的還有北京。10日，從北京官方網(wǎng)站最新發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算可得出，6月份大戶型住宅依然是北京房地產(chǎn)市場的主流，同樣約占70%的市場份額。
根據(jù)北京市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，6月份北京網(wǎng)上登記簽約的商品住宅期房的套均面積為120平方米，商品住宅現(xiàn)房的套均面積為152平方米。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也與此相一致：6月份北京商品住宅成交套數(shù)(不含經(jīng)濟(jì)適用房)，90平方米以下的有3843套，90-120平方米的有3033套，120平方米以上的有5242套。可見，90平方米以下的小戶型只占市場交易約31.7%的比例，大戶型則占有近七成的份額。
不僅僅是成交情況如此。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月份北京商品住宅新上市套數(shù)為：90平方米以下的3312套，90平方米以上的4521套。在樓市新政落地的第一個(gè)月，北京的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，大戶型的比例也高于小戶型。
在采訪中，許多開發(fā)商表示，“90平方米以下占70%”的“面積”新政執(zhí)行頗有難度。“距離市區(qū)相對遠(yuǎn)的項(xiàng)目生存空間變得狹窄�！北本﹪谥脴I(yè)有限公司總裁助理唐政說，受交通成本上升和方便程度的影響，遠(yuǎn)郊的小戶型項(xiàng)目吸引力遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于距市區(qū)近的項(xiàng)目。
穗深：主流戶型成交套均面積依然超標(biāo)
無獨(dú)有偶。在這一輪樓市火熱的珠三角的主要城市，住宅市場戶型超標(biāo)情況也比較明顯，“倒70%”難以回避。
剛剛公布的6月份廣州市房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份廣州市新建商品房交易登記面積為129.98萬平方米、有11452宗，其中，新建商品住宅交易登記面積約107.08萬平方米、逾9300宗，按此折算，廣州上月新建商品住宅的套均面積就達(dá)115平方米。
“的確，廣州的住宅戶型這幾年真是‘長大’不少�！币晃粡V州的業(yè)內(nèi)人士坦率地向記者表示。他介紹，以前廣州“房改房”時(shí)，基本上都是以60-80平方米的小戶型為主角，廣州換房群體原住房面積在100平方米以下者高達(dá)87.2%。而近年來，隨著經(jīng)濟(jì)生活水平的不斷提升，大概自2004年起，廣州的開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)上就開始向“大”處看齊，100-150平方米被看作“理想面積”，200平方米以上的也不稀奇。
據(jù)了解，目前深圳的“主流戶型”也仍以110-130平方米的三房居多，其次才是小戶型。自然，“國六條”及其細(xì)則中的“面積”新政也將使深圳住宅市場面臨戶型格局的大調(diào)整。
廣州一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，“面積”新政是打在開發(fā)商身上的“硬棒”。而從當(dāng)前的需求面反映來看，廣州、深圳等地的購房群體中已有八成以上的購房意向是90平方米以下的中小戶型，如何逆轉(zhuǎn)“倒70%”的供應(yīng)，不那么簡單。
天津：大戶型何止“半邊天”
調(diào)查顯示，目前天津在售住宅項(xiàng)目普遍存在戶型面積較大的特點(diǎn)，其中濱海新區(qū)尤其明顯。據(jù)悉，濱海新區(qū)主要在售項(xiàng)目的戶型面積均在100平方米以上，主力戶型多在130平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來，一些大戶型產(chǎn)品的銷售勢頭已經(jīng)不比前年和去年，甚至在租賃市場上，面積在90-160平方米的兩房和三房也漸漸趨于需求飽和，只有90平方米以下的小戶型處于嚴(yán)重的供不應(yīng)求階段。
南京：開發(fā)商搶賣小戶型
南京已經(jīng)出現(xiàn)了開發(fā)商搶賣小戶型住宅的現(xiàn)象。如江寧區(qū)接連有開發(fā)商加推小面積的房型，一位在近期推出了一批30-80平方米小戶型的開發(fā)商毫不避諱，“調(diào)控新政后小戶型肯定會(huì)大批量上市，屆時(shí)一旦出現(xiàn)供過于求的狀況，很可能出現(xiàn)銷售不暢，所以趁現(xiàn)在市場上還沒有多少動(dòng)靜趕緊將小戶型推出，盡快回籠資金�！痹凇�90平方米套型面積”定義進(jìn)一步明確前，南京樓市難以平靜。
武漢：縮小面積勢在必行
居住條件的日益改善也使武漢房地產(chǎn)市場陷入怪圈：一方面，從2004年開始，武漢絕大多數(shù)在售樓盤的主力戶型就在120-140平方米之間；另一方面，相比快速上漲的房價(jià)，普通購房者承受起來并不輕松，定位于120-140平方米的“主力”戶型也愈發(fā)銷售不暢。業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)提出，三房在110-120平方米，兩房在80平方米左右，就能滿足相應(yīng)的功能需求。在調(diào)控新政的要求下，進(jìn)一步縮小面積，必將成為武漢住宅市場的新方向。(柯鵬
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