北京升溫 漲聲醞釀新調(diào)控

　　本報記者 馬昌博 實習(xí)生 陳鵬 于洋

　　淡季中的“異動”

　　“上漲和焦急。”高濤（化名）毫不猶豫地說出這兩個詞。

　　第一個詞概括的是北京的房價，第二個詞概括的是作為購房者的自己。

　　這個從去年3月開始看房的白領(lǐng)最近已經(jīng)感覺情況有變：首先是自己年前看的一個東四環(huán)的樓盤均價還是6100元，現(xiàn)在已經(jīng)是7000元，而且自己去年看過的樓盤幾乎都在漲；隨后是過去每周末必打電話邀請看樓的售樓小姐最近態(tài)度驟變——從3月份開始就說只能上午陪著去看樓，一進4月份，則直接聲明沒時間。

　　事實上，2006年北京樓市漲價的趨勢在2月份就已隱現(xiàn)，而與之對應(yīng)的則是北京樓市在傳統(tǒng)淡季的異�；鸨�

　　2月，北京“遠洋自然”開盤售樓，這一去年4月均價還是4900元的樓盤現(xiàn)在已經(jīng)升到6000元，如此增幅下依然不到半個小時就賣光了當天放出的130套房。

　　3月，位于立水橋附近的中低價樓盤“明天第一城”四期開盤，雖然比去年上漲了880元，但僅用3個小時1000套房子全部售罄。

　　4月1日，位于回龍觀的新龍城三期開盤，該樓盤均價從去年11月時的4800元漲到了5800元，但400套房開盤后依然迅速搶空。

　　3日，北京市建委公布了2006年普通住房平均交易價格標準，其中二、三級土地的普通住房交易價格標準都上漲了千元以上。隨后的第二天，北京期房住宅交易量達到了691套。在4月初的一個星期中，有6天的交易量均在500套以上，該周也成為今年以來最好的交易周。

　　6日，北京春季房展會開幕。當天去了5．3萬人，一位女士抱怨說，從地鐵站到入口，100米的路，10分鐘才擠過來。

　　在現(xiàn)場做直播的某網(wǎng)編輯對本報記者說，除了城區(qū)房價普漲外，甚至通州有的樓盤都突破了5000元均價大關(guān)。中低價房比較集中的東五環(huán)內(nèi)大部分項目的均價也比去年有了上千元的漲幅，而無論東南西北，四環(huán)邊已經(jīng)不太容易找均價7000元的房子。《北京日報》的記者去采訪一位外籍看房者，得到的回答是：“Ｔｈｅ ｐｒｉｃｅ ｉｓ ｓｏ ｈｉｇｈ．價格太高。”

　　即使在如此高價下，需求勢頭仍未減弱：春展開幕當天共成交527套，成交金額3．7億元。而去年同樣是春展第一天，只成交了170套，金額1．05億元。

　　需求集中釋放？

　　北京市建委等四部門聯(lián)合發(fā)布的一個數(shù)據(jù)為高濤的直觀感覺提供了注腳：2006年1－2月，北京商品住宅預(yù)售交易平均價格6776元，同比上漲997元，漲幅為17．3％。

　　此前，京滬兩地發(fā)布消息說，2005年北京市商品住宅期房預(yù)售平均價格為6725元，比2004年上漲了1083元，漲幅為19．2％；而上海2005年商品住宅平均銷售價格則為6698元，比北京少了27元錢——這也是3年來北京商品房銷售均價第一次超過上海。這顯然超出大多數(shù)人的預(yù)料。

　　“這是一個統(tǒng)計錯覺，北京超過上海是不可能的�！币晃粯I(yè)內(nèi)資深人士對本報記者說，“政府統(tǒng)計的是過去一年中新開樓盤的銷售價格，如果這段時間集中開了幾個高價盤，統(tǒng)計數(shù)據(jù)就會高。”

　　社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立也持類似觀點，“一個重要原因是去年諸如朝陽區(qū)ＣＢＤ區(qū)域高價樓盤大批增加了，拉高了平均價格�！绷硪粋�例子是，2003年時北京房價有所下跌，而背景則是當年天通苑、回龍觀等五環(huán)以外的房子大量開盤，“按我們的統(tǒng)計方法，就把均價拉了下來。”

　　“現(xiàn)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的高低取決于一年內(nèi)新開樓盤的情況，而不是同一地段同一類房子絕對價格漲幅的比較�！币辛⒄f。事實上，包括建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林也不認為北京實際均價已經(jīng)超過上海，“有些數(shù)據(jù)，統(tǒng)計方法和統(tǒng)計目的不一樣�！�

　　而對2006年春季北京房價的快速上揚，各方則普遍給予認同。

　　“今年初的銷售熱潮反映出了去年宏觀調(diào)控下，人們的觀望情緒使得一些購買需求延遲到今年，和新增需求加在一起推動了房價的上漲�！北本┲性禺a(chǎn)總經(jīng)理李文杰說，觀望所形成的需求疊加隨后造成了年初購房需求的集中釋放。

　　這一判斷也得到了作為購房者的高濤的認同，他用“輪回”來形容自己過去一年的購房心態(tài)：去年3月著急買房，隨后又覺得宏觀調(diào)控下房價要跌，結(jié)果沒有，現(xiàn)在又重新著急買房。

　　與觀望所形成的需求疊加相比，供給卻在下降，根據(jù)北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰提供的北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2004年北京市商品房全部新增供應(yīng)上市套數(shù)29萬套左右，而2005年的新增供應(yīng)上市套數(shù)在22萬套左右。

　　商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡也被認為是房價上漲的重要原因——2005年北京高檔房的大量上市對應(yīng)的是中低檔住宅供應(yīng)相對不足，這也可以理解為什么2006年第一季度中低檔商品房被不斷追搶。

　　如此背景下，同樣是上述北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2004年北京經(jīng)濟適用房上市46750套，而2005年僅上市10765套，只有去年的四分之一左右，顯然無法起到平抑房價的作用。

　　宏觀調(diào)控與高漲幅

　　如果除去和上海的比較，單純考量北京本身一年來的房價，19．2％的同比增幅則就多了些實在的意義�！斑@是北京10年來房價最快速的增長�！币辛Ρ緢笥浾哒f。

　　而高濤還記得自己在去年5月聽到建設(shè)部等七部門聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》時的興奮表現(xiàn)——他當即給自己的妻子打電話告知這一消息。

　　整個2005年，國家宏觀調(diào)控之聲不斷：3月份和4月份連續(xù)出臺“舊八條”和“新八條”，大力度穩(wěn)定房價。5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，規(guī)定自2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。

　　北京樓市此后短暫低迷， 2005年6月1日，執(zhí)行“七部委意見”第一天，上海房價比前一天下降1426元，而北京相對平靜。

　　“宏觀調(diào)控打擊的是炒房，對二手房的打擊非常大�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)資深人士說，“但與投機炒房不同，北京購房自住占大部分。”這個數(shù)據(jù)被估計為至少80％以上。由此推導(dǎo)出的，則是北京的剛性需求拉動了房價的最終增長。北京首創(chuàng)集團總裁劉曉光則對本報記者舉例說，首創(chuàng)集團新開的幾個盤供需比都在1∶3。

　　“不能簡單地看需求，你要分析那些搶房的人里面有多少是拿來投資的�！币辛⒄f，很多人把投資房地產(chǎn)作為變相的儲蓄，這種投資行為正在不斷拉高北京房價。

　　在尹中立看來，除了類似“溫州炒房團”這樣的國內(nèi)資本，在人民幣匯率升值的預(yù)期下，大量的境外資本會進入北京來購買不動產(chǎn)，套取雙重利潤，進一步加大北京樓市投機性。

　　開發(fā)商則把房價飛漲的原因歸結(jié)到土地供應(yīng)不足。但此前國土資源部說，按照現(xiàn)在每年的竣工量計算，北京已經(jīng)批出的土地足夠建設(shè)10年住宅。

　　“先要看國家的宏觀調(diào)控政策落實了多少，”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林說，另外，“北京樓市雖然投機性不大，但它的投資性在增長�！�

　　一個無法忽略的因素是，北京房價近三年來一直都在平穩(wěn)上揚，這條優(yōu)美的弧線無疑給開發(fā)商和購房者一個共同的暗示——北京房價不會跌，“一方面老百姓怕漲價提前著急買房子，哪怕是高價；另一方面是開發(fā)商加緊投資，很容易出現(xiàn)泡沫�！币辛⒈硎菊f，這一點值得警惕。

　　新一輪調(diào)控措施顯現(xiàn)

　　一個可見的事實是，從中央到北京市政府，抑制房價高增長的舉措正在再次醞釀。

　　3月5日，溫家寶總理強調(diào)要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房。

　　此前，《建設(shè)部2006年工作要點》中說，將從源頭上控制高檔商品住房開發(fā)，引導(dǎo)和增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給。

　　而國家發(fā)改委則在2月22日公布了《2006年房地產(chǎn)調(diào)控工作要點》。除繼續(xù)重申增加普通商品住房供應(yīng)、調(diào)控房價上漲過快外，還要“通過房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議制度，共同搞好房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控”。

　　包括國土資源部公布的2006年工作重點也強調(diào)要加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用住房和廉租房的土地供應(yīng)。4月初又傳出消息說，獨門獨戶高檔住宅將被列入別墅范圍，對其用地要嚴格限制。

　　另外值得注意的是，國家發(fā)改委在2月17日公布的《2005年房地產(chǎn)調(diào)控的成效》一文中，特別表示了對住房投機的高度警惕。

　　3月21日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠；中國保監(jiān)會也出臺了《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法》，按照新辦法，國內(nèi)保險商將無緣房地產(chǎn)項目投資。

　　北京市的措施也在出臺：4月4日，北京市國土資源局公布了今年北京的土地供應(yīng)計劃，該計劃顯示，住宅商品房用地供應(yīng)量比去年減少了150公頃，而經(jīng)濟適用房用地的供應(yīng)量則比去年增加了100公頃。國土局同時加快放地步伐，整個4月份將有25塊土地入市交易，今年北京將迎來“8?31”土地大限后的首次土地供應(yīng)高潮。

　　調(diào)控信號正逐漸明顯，4月8日建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠罕見地指出，當前宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾的影響并不明顯，對于部分熱點城市，將動用行政手段予以調(diào)節(jié)，而針對過熱城市的說法，則更顯示了政策指向。

　　建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林樂觀地判斷北京不會像外地那樣，“有前車之鑒，北京肯定要及早解決”。

　　（本報記者張春蔚對本文亦有貢獻）

責(zé)任編輯：林彥婷