“如果是這樣，房價肯定會跌�！�2006年1月5日，國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉對中國經(jīng)濟時報記者表示，農(nóng)村集體土地直接入市和允許農(nóng)民入股，對房地產(chǎn)市場來說，無疑是“一次革命性的變化�！�

　　歲末年初，農(nóng)村集體土地可能直接入市并可用作房地產(chǎn)開發(fā)的消息，在房地產(chǎn)界引起了一場不小的震動——200 5年12月28日，國土資源部土地利用管理司副司長束克欣在“2005中國房地產(chǎn)CEO高峰論壇”上透露，農(nóng)村集體土地突破性試點方案已經(jīng)上報國務院。這一消息引發(fā)了人們對2006年與房地產(chǎn)有關的土地、金融、稅收等一連串調(diào)控政策的猜想。

　　農(nóng)地入市開閘？

　　束克欣在“2005中國房地產(chǎn)CEO高峰論壇”上說，“新農(nóng)村建設離不開房地產(chǎn)開發(fā)，但在現(xiàn)有法律法規(guī)框架下，農(nóng)村集體土地不能用來搞房地產(chǎn)開發(fā)，如果這一矛盾不能突破，將變成一種阻礙。”束克欣當天在人民大會堂向來自全國各地的房地產(chǎn)老總們透露：為了解決這種矛盾，國土資源部已經(jīng)研究了一套突破性試點方案(下稱方案)報國務院審批。束還表示，這一報告方案將為進一步修改《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關內(nèi)容做鋪墊。這意味著長期以來一直被禁錮的農(nóng)村集體土地使用權轉讓可能解禁，農(nóng)地入市閘門開啟。

　　“實際上，農(nóng)村集體土地流轉在廣東從去年開始已經(jīng)開展了試點，允許農(nóng)村集體土地直接入市。”建設部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)處副處長文林峰在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時說。據(jù)悉，2005年5月17日廣東省政府第十屆六十六次常務會議通過了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(下稱辦法)，并自去年10月1日起施行，此舉被譽為“中國第四次土地革命”，因而受到了廣泛的關注。辦法規(guī)定：集體建設用地使用權作價入股(出資)，與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)，視同集體建設用地使用權出讓。

　　但辦法同時規(guī)定，通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地，不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設和住宅建設。顯然，“方案”較“辦法”又前進了一大步。

　　文林峰表示，伴隨方案的出臺，可能將會有城鄉(xiāng)管理方面的一攬子政策浮出水面，從遠期來看，農(nóng)地直接入市肯定對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生重要的影響，但近期對房價的影響不會很大。

　　對此，趙曉則有不同的看法。趙曉認為，假如方案得到實施，有多個主體供地，土地市場就不會有坐莊的現(xiàn)象，房價肯定會有一個很大的下降。

　　稅改提速？

　　“今年從政策層面看稅收手段可能會比較清淡，會保持去年以來的政策的延續(xù)性，不會又太多的變化，松的預期可能會多一些�！眹野l(fā)改委經(jīng)濟研究所經(jīng)濟形勢研究室主任王小廣說，實際上當前對樓市的政策還是比較寬松的，大家覺得緊，是因為原來過于寬松，去年所謂的偏緊，采取的一些緊縮政策事實上只是趨向于中性。

　　王小廣表示，鑒于當前的樓市現(xiàn)狀，宏觀上不會有大的動作，刺激性很強的政策出臺可能性不大，利率沒有什么空間，主要還是要依靠稅收手段。

　　眾所周知，雖然去年國家稅務總局三番五次強調(diào)在房地產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)征收個人所得稅，但實際上該政策在執(zhí)行過程中被大打折扣。王小廣說，在去年的房地產(chǎn)調(diào)控中，實際發(fā)揮了很大作用的是營業(yè)稅，我國在房地產(chǎn)調(diào)控中要做的稅收方面工作還很多，需要大力加以改革和完善。

　　據(jù)束克欣介紹，國土資源部目前正在會同財政部、國家稅務總局等有關部門研究制定不動產(chǎn)稅的征收辦法。他說，在國外擁有不動產(chǎn)就要征收不動產(chǎn)稅，國內(nèi)這些年在做這方面的研究和推動，但動作不快，動作明顯太慢，2006年將會加快這方面的工作。

　　“同樣是作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負大約只有汽車行業(yè)的1/5，顯然是不合理的。”王小廣說，在房地產(chǎn)行業(yè)，應從長遠出發(fā)，建立起一個包括資產(chǎn)稅(不動產(chǎn)稅或物業(yè)稅)、交易稅、增值稅(所得稅)和消費稅在內(nèi)的合理稅制。對購買別墅的消費者可考慮征收消費稅，而對購買普通住宅滿足基本住房需求的消費者則可考慮予以免除。如果再加上人們關注的遺產(chǎn)稅，2006年，通過稅收調(diào)控房地產(chǎn)的空間非常大。

　　商業(yè)地產(chǎn)新規(guī)出爐？

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平對2006年房地產(chǎn)調(diào)控思路的看法，與王小廣相近。王永平認為，從建設部等有關部委同志的講話和最近召開的中央經(jīng)濟工作會議來看，今年可能會維持去年的調(diào)控政策，最多是在過去的基礎上做適當?shù)奈⒄{(diào)。

　　他說，實際上市場各方對2005年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)都不滿意，“樓盤滯銷，開發(fā)商不滿意；土地收益是地方主要經(jīng)濟來源，宏觀調(diào)控擠壓了土地升值的巨大利潤空間，地方政府不滿意；調(diào)控效果有限，負面影響卻出現(xiàn)，中央政府也不滿意。”深圳房價不降反升；上海房價實際只是部分下降，整體并未明顯回落，調(diào)控效果沒有多大顯現(xiàn)，反而發(fā)生了“團退事件”。

　　王永平說，相對住宅市場而言，去年商業(yè)地產(chǎn)市場則沒有受到多大的影響，今年商業(yè)地產(chǎn)將可能是房地產(chǎn)調(diào)控的一個重點。由商務部牽頭起草的《城市商業(yè)網(wǎng)點管理條例》(下稱條例)即將出爐。

　　據(jù)了解，條例早在一年前已送至國務院法制辦公室審查，經(jīng)過多次修改和調(diào)整，有望于2006年一季度頒布實施。近年來，由于商業(yè)地產(chǎn)的利潤偏高，不少發(fā)展商爭相進入該領域，導致開發(fā)總量快速上漲，商業(yè)地產(chǎn)空置率不斷攀升。統(tǒng)計資料顯示，2005年上半年，全國商業(yè)地產(chǎn)空置面積高達2878萬平方米，較前年同期增長了21%，比商品房空置率高出18%還多。

　　王永平告訴記者，條例將從規(guī)劃源頭控制商業(yè)地產(chǎn)的建設速度和規(guī)模，今后凡是建設規(guī)模在1萬平方米以上(二三線城市5000平方米以上)的商業(yè)地產(chǎn)項目都需要舉行聽證會聽證。

　　在金融方面，房地產(chǎn)信托基金(REITS)上市一直是開發(fā)商非常關注的話題。“此前REITS通常選擇在香港或新加坡等地上市。有關部門目前正在推動REITS本地化上市�！�

　　規(guī)范成為主旋律

　　在前不久召開全國建設工作會議上，建設部部長汪光濤表示，2006年國家將強化房地產(chǎn)價格管理，具體措施有：改善征地、協(xié)議出讓土地最低價等土地價格管理工作；規(guī)范住房銷售、房地產(chǎn)中介與物業(yè)收費行為；規(guī)范經(jīng)濟適用房價格和廉租住房租金；探索開展住房成本調(diào)查工作的有效途徑，努力穩(wěn)定住房價格。

　　“去年我們力推網(wǎng)上簽約，2006年還將加大信用公示力度，在竣工驗收方面，全面執(zhí)行一戶一驗的驗收方式。”

　　北京市建委房屋交易市場管理處處長沈潔說，如果再加上對現(xiàn)房合同的修訂和節(jié)能等措施，實際上措施非常多。

　　他認為，由于相關法律需要通過全國人大修改，2006年取消期房，改現(xiàn)房銷售不太可能。作為央行提出的一項建議，其實施還沒有具體的時間表。

　　據(jù)悉，今年，國土資源部除了將開展農(nóng)村集體土地突破性試點外，還將適度增加普通住宅用地投放量，進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場準入制度和國有土地出讓制度，同時還要嚴格執(zhí)行建設用地標準，通過規(guī)劃、設計環(huán)節(jié)和手段強化節(jié)約集約用地。

　　束克欣說，自土地市場開展清理整頓兩年多來，按規(guī)定應停止別墅用地供應，但在一些地方，大量的別墅項目仍有上市，別墅用地供應存在把關不嚴，有的地方竟然建了一千棟獨棟別墅，今年將采取措施限制低密度住宅用地供應，除了繼續(xù)停止別墅用地供應外，將嚴查別墅用地供應。

　　另外，在土地招拍掛方面也存在各種各樣的問題，導致有的招拍掛形同虛設，只是做做樣子。針對這種情況，國土資源部正在研究非常詳細的土地招拍掛方面操作規(guī)范。目前相關細則已經(jīng)下發(fā)到各省、市、自治區(qū)征求意見，將有可能在今年上半年出臺。

　　從以上種種措施和跡象來看，保持政策的連貫性和對市場進一步規(guī)范是今年房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律。不過最值得關注的還是農(nóng)村集體土地直接入市。

　　中國社會科學院研究員汪利娜則表示，“有關部門預測，2005年房地產(chǎn)投資增幅大約為21%，比2004年低了7個百分點，但2005年的固定資產(chǎn)投資增速與2004年基本相當，投資于住宅的資金減少了，但固定資產(chǎn)投資并未減少，這意味著有大量的資金流向了產(chǎn)能過剩的行業(yè)。”

　　她認為，這實際上導致了該發(fā)展(住宅尤其是普通住宅)沒發(fā)展，不該發(fā)展的卻越走越高。這給政策的制定者也帶來了挑戰(zhàn)。

責任編輯：林彥婷