龍江工作室總經(jīng)理龍江：用“冰火兩重天”來(lái)形容今年全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是最恰當(dāng)不過(guò)的了。

　　一直熱火朝天的房地產(chǎn)市場(chǎng)在新政實(shí)施之后，逐步進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整周期。其具體表現(xiàn)為大批炒房者退出市場(chǎng)；大量購(gòu)房者持幣觀望，市場(chǎng)成交清淡，樓盤(pán)大量積壓；很多城市的開(kāi)發(fā)商由以前蓋房子賺錢(qián)變?yōu)楝F(xiàn)在的蓋房子賺房子。 2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)在這個(gè)調(diào)整周期中不知不覺(jué)就要過(guò)去了，這就使得人們更加關(guān)注2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　我認(rèn)為有兩個(gè)因素將對(duì)2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響：一個(gè)是政策因素；一個(gè)是市場(chǎng)因素。

　　這里所說(shuō)的政策因素主要是指國(guó)土資源部、央行、稅務(wù)總局等相關(guān)職能部門(mén)在2006年還要出臺(tái)一些為新政配套服務(wù)的措施和政策。從目前情況來(lái)看，國(guó)土資源部正在進(jìn)行的全國(guó)范圍內(nèi)土地市場(chǎng)治理整頓工作，不僅能進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)的交易行為，還將逐步完善很多城市的土地供應(yīng)體系，以緩解很多城市存在的地荒現(xiàn)象。

　　央行在不斷規(guī)范對(duì)地方政府和開(kāi)發(fā)商貸款的同時(shí)，其金融報(bào)告中提出的取消商品房預(yù)售制度的建議仍將是2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)；而國(guó)家稅務(wù)總局在全國(guó)范圍內(nèi)征收二手房20％個(gè)人所得稅的話(huà)，將在今后幾年對(duì)一級(jí)市場(chǎng)帶來(lái)巨大銷(xiāo)售壓力。

　　而市場(chǎng)因素則主要是指在目前調(diào)整周期中市場(chǎng)所出現(xiàn)的炒房者退出市場(chǎng)、購(gòu)房者持幣觀望、期房銷(xiāo)售不暢從而造成大量現(xiàn)房涌入市場(chǎng)，以及目前的房?jī)r(jià)尤其是邊緣地區(qū)的房?jī)r(jià)難以被市場(chǎng)所接受等綜合因素。

　　從2005年青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，新政之后出現(xiàn)了兩大變化，一是市場(chǎng)由供不應(yīng)求逐漸變成為供需平衡或者是供大于求；二是大量的現(xiàn)房對(duì)于前期期房房?jī)r(jià)以及目前的房?jī)r(jià)造成很大壓力。雖然市區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)供應(yīng)量不是很大，但在邊緣地區(qū)所開(kāi)發(fā)的那些大盤(pán)們不僅在當(dāng)?shù)�，就是以青島市的實(shí)際需求來(lái)說(shuō)也有點(diǎn)供大于求了。而這些樓盤(pán)的價(jià)格由于這兩年漲幅過(guò)大也是造成供大于求的主要因素。

　　進(jìn)入2006年以后，青島市區(qū)內(nèi)將在浮山后、嶗山區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)等多個(gè)區(qū)域出現(xiàn)集中開(kāi)發(fā)集中放量的現(xiàn)象。在目前這種炒房者退出市場(chǎng)、廣大購(gòu)房者持幣觀望的情況下，這種集中放量的現(xiàn)象不僅對(duì)上述區(qū)域樓盤(pán)的銷(xiāo)售帶來(lái)壓力，而且對(duì)青島市邊緣地區(qū)的那些大盤(pán)帶來(lái)巨大沖擊。

　　由此，2006年青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅要面對(duì)政策性調(diào)整因素的壓力，更要面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)因素考驗(yàn)，也許有些地區(qū)的樓盤(pán)將不得不面對(duì)價(jià)格戰(zhàn)的殘酷現(xiàn)實(shí)�？傊�，明年的樓市將面臨政策和市場(chǎng)雙重壓力。