近來(lái)，“房地產(chǎn)炒作”已成為一些媒體追蹤報(bào)道的焦點(diǎn)，甚至成了輿論譴責(zé)的“眾矢之的”。但是卻有媒體公然說(shuō)什么“炒房團(tuán)惹了誰(shuí)”，甚至于有人說(shuō)，“所謂的炒房就是房產(chǎn)的買進(jìn)和賣出，商品房作為商品是用買和賣的，禁止炒房就是禁止商品買賣，這是一種違背憲法之行為”。
此報(bào)道之媒體也呼應(yīng)之有一
定的道理。這種言論不僅荒謬得令人發(fā)指，而且我們的媒體為什么也就不想一下，就呼應(yīng)如何是之，只能說(shuō)明我們媒體也亦步亦趨。對(duì)于“房地產(chǎn)炒作”之事件，早就眾說(shuō)紛紜，莫衷一是，但從政府房地產(chǎn)宏觀政策來(lái)看，哪一次不是嚴(yán)重打擊之對(duì)象。在此我們先從學(xué)理上來(lái)分析這種謬論。
紛爭(zhēng)與質(zhì)疑
有人認(rèn)為，“房地產(chǎn)炒作”利用資金優(yōu)勢(shì)左右房地產(chǎn)價(jià)格牟取暴利，制造了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。而這種泡沫終究是要破滅的，指望靠炒房者來(lái)刺激本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其危害無(wú)異于飲鴆止渴。如果現(xiàn)在繼續(xù)吹大房地產(chǎn)泡沫，那么將來(lái)的后果不堪設(shè)想。因此，政府不能再對(duì)“房地產(chǎn)炒作”的行為聽之任之�？梢哉f(shuō)，這也是政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀主要理由。
但也有人認(rèn)為，“房地產(chǎn)炒作”是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中勇于創(chuàng)造和探索的英雄。因?yàn)樗鼈冊(cè)诂F(xiàn)有的制度規(guī)則下，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加當(dāng)?shù)氐腉DP和稅收，提高當(dāng)?shù)氐姆孔馐找娴龋�，政府�?yīng)該盡全力保護(hù)和鼓勵(lì)他們?cè)谑袌?chǎng)中活動(dòng)與行為，并為這種交易行為創(chuàng)造優(yōu)惠條件和大開綠燈。而房?jī)r(jià)虛高完全是政府管理不善的結(jié)果，對(duì)“房地產(chǎn)炒作”的干預(yù)就是政府生病讓市場(chǎng)來(lái)吃藥。當(dāng)然，也有人認(rèn)為這種行為宜疏不宜堵、炒房需要更多的監(jiān)管等等。
對(duì)于上述言論，如果只是針對(duì)“房地產(chǎn)炒作”的行為本身來(lái)說(shuō)，無(wú)論贊成者，還是反對(duì)者，每一方都可羅列一大堆理由，而這些理由誰(shuí)也不能說(shuō)它完全沒(méi)有道理。但是，大家是否注意到，上述的討論是建立在下面這條假定的基礎(chǔ)之上，即國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是一個(gè)法律健全完善、產(chǎn)權(quán)界定清晰、競(jìng)爭(zhēng)充分有序的市場(chǎng)。在這樣的約束條件下，法律不禁止就是自由，只要遵守市場(chǎng)游戲規(guī)則，又有什么不可為之呢？
但是，上述假定條件是現(xiàn)實(shí)存在的嗎？我們目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)法制較為完善的市場(chǎng)嗎？如果是不完善的，它的競(jìng)爭(zhēng)又是充分有序的嗎？商品房的價(jià)格從何而來(lái)，是競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)，還是壟斷定價(jià)？在土地由政府完全壟斷供給，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性寡占的情況下，這種非競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)的利潤(rùn)水平有多高？其暴利如何獲得以及由誰(shuí)獲得？通過(guò)種種非市場(chǎng)的和非競(jìng)爭(zhēng)性的方式大牟其利，這種市場(chǎng)的合理性又在哪里？還有，商品房的壟斷性寡占定價(jià)以及對(duì)房子肆意地炒作，利益受損者又是誰(shuí)？他們難道就應(yīng)該遭受這種利益損失嗎？
進(jìn)而言之，一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展難道只是外資的引入、GDP的增長(zhǎng)、稅收的增加，而大多數(shù)人不僅不能分享經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果，反而要大受其害嗎？而這種的現(xiàn)象不是與政府正在倡導(dǎo)和推行的科學(xué)的發(fā)展觀、以人為本的思想背道而馳嗎？退一步說(shuō)，即使“房地產(chǎn)炒作”的這種行為是合法的，市場(chǎng)的假定條件也能成立，那么還需要追問(wèn)，他們炒作房地產(chǎn)的資金從哪里來(lái)，完全都是自己的，還是來(lái)自銀行貸款？如果大部分資金源自銀行，一旦炒房出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，他們個(gè)人能夠完全承擔(dān)嗎？假如不能的話，那必然會(huì)出現(xiàn)炒房獲利歸個(gè)人，而行市逆轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)成本，到時(shí)候則可能由銀行體系，進(jìn)而讓整個(gè)社會(huì)來(lái)承擔(dān)。如果是這樣，大規(guī)模炒房行為的合理性又在哪里？對(duì)于這些問(wèn)題，我們只要一一給予澄清，“房地產(chǎn)炒作”現(xiàn)象的實(shí)質(zhì)也就一目了然了。
市場(chǎng)壟斷與價(jià)格剛性
可以說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)完善的、充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，反而是一個(gè)壟斷性的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的種種特殊性，加上某些現(xiàn)行制度安排的不完善，使得該市場(chǎng)完全處于壟斷或寡頭壟斷的結(jié)構(gòu)狀態(tài)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，獲得土地是企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)最基本的條件，但是土地又是由政府壟斷供給的，只有通過(guò)政府才能獲得開發(fā)用地。如果土地是在規(guī)范、公開、透明的市場(chǎng)化方式下出讓，那么，一方面政府可以通過(guò)對(duì)土地持續(xù)適度的供應(yīng)來(lái)有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給，另一方面土地出讓的實(shí)際收益可以充分地納入有效管理渠道，防止土地收益被倒賣地皮者從中漁利。但是，除廣州等少數(shù)地方之外，國(guó)內(nèi)的土地供應(yīng)基本上是通過(guò)協(xié)議的方式出讓，多年來(lái)以招標(biāo)和拍賣等方式出讓土地的比重一直非常之低，這一比重只是在近年來(lái)才稍有提高。在北京，從關(guān)于土地的33號(hào)文件頒布到4號(hào)文件頒布的短短9個(gè)月里，政府通過(guò)協(xié)議出讓的土地達(dá)33號(hào)文件前10年北京住房建設(shè)用地的總和。協(xié)議出讓土地的制度安排，即使土地市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制扭曲，沒(méi)有開發(fā)資質(zhì)者可以獲得土地，進(jìn)而轉(zhuǎn)手獲利，同時(shí)又通過(guò)制度性壁壘，使壟斷力量從土地市場(chǎng)向房產(chǎn)市場(chǎng)延伸。更可怕的是，一些地方在土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度建立后，出于地方財(cái)政收入最大化的考慮，不但沒(méi)有適量及時(shí)的供應(yīng)土地，反而采取了維持土地市場(chǎng)“適度饑渴”的做法，使市場(chǎng)供求緊張狀態(tài)更趨惡化。
在這種情況下，獲得土地的房地產(chǎn)開發(fā)公司或者是與政府利益相關(guān)的企業(yè)，或者是具有特殊關(guān)系背景的人。而這些人或企業(yè)一旦獲得土地，就成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主宰，土地的行政性壟斷由此轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)性壟斷。在這種情況下，再考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品空間的不動(dòng)性、高度異質(zhì)性、極低的相互替代性等特點(diǎn)，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)而又存在相互競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的企業(yè)數(shù)目就不會(huì)太多。在處于同一地段、開發(fā)類似產(chǎn)品的企業(yè)數(shù)目很少的情況下，企業(yè)之間就會(huì)明顯感受到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行為對(duì)本企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響。在需求一定的前提下，假如開發(fā)公司之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)必然會(huì)下降。房?jī)r(jià)下跌會(huì)壓縮開發(fā)商的利潤(rùn)空間，這樣的競(jìng)爭(zhēng)是開發(fā)商不愿看到的，因此開發(fā)商之間存在價(jià)格合謀動(dòng)機(jī)。在需求旺盛的條件下(包括投機(jī)需求在內(nèi))，開發(fā)商之間更加缺乏價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的外部壓力。而更嚴(yán)重的是，在或真或假的行情看漲的大背景下(開發(fā)商時(shí)常制造漲價(jià)升值的假象，其實(shí)往往是有價(jià)無(wú)市)，消費(fèi)者反而會(huì)對(duì)降價(jià)出售的房子的質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，從而陷入買漲不買跌、“價(jià)格越低房子越賣不出去”的惡性循環(huán)。
對(duì)于資本密集性的房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，保持房?jī)r(jià)剛性、降低巨額沉淀成本的風(fēng)險(xiǎn)、獲得超額利潤(rùn)等因素，成為開發(fā)商價(jià)格合謀的動(dòng)力。如國(guó)內(nèi)開發(fā)商的默契合謀就采取了價(jià)格領(lǐng)袖制的形式。即由首先進(jìn)入市場(chǎng)的開發(fā)商制定價(jià)格，后來(lái)者跟隨這一價(jià)格。如果有人破了規(guī)矩，敢于降價(jià)競(jìng)銷，則必群起而攻之。這也就是目前不少地方，為什么房子老是賣不出去，房子價(jià)格仍然快速上漲的原因所在。這種價(jià)格合謀的行為加劇了國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)的壟斷，推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。對(duì)住宅市場(chǎng)的價(jià)格壟斷使開發(fā)商能夠攫取超額利潤(rùn)，同時(shí)必然會(huì)降低企業(yè)的效率水平，妨礙優(yōu)勝劣汰機(jī)制發(fā)揮作用，并將降低消費(fèi)者的福利水平。
“我們不是炒房團(tuán)，是投資團(tuán)！”在昨天搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)所舉辦的主題為“炒房團(tuán)是不是房?jī)r(jià)上升的導(dǎo)火索”的PK臺(tái)上，北京市浙江企業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊為浙江商人大喊“冤枉”，“浙江商人的投資行為絕沒(méi)有達(dá)到能左右城市房?jī)r(jià)的地步�！�
溫州房產(chǎn)界資深人士顧小軍(化名)形容目前投資者普遍面臨的狀況是――“嚴(yán)重套牢”。越來(lái)越多的投資者正以現(xiàn)實(shí)的成本支付炒房帶來(lái)的高昂代價(jià)“溫州炒房團(tuán)”已經(jīng)成為歷史現(xiàn)象，今后不太可能再出現(xiàn)這樣的投資熱潮。
炒房行為：實(shí)質(zhì)與影響
在國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)的壟斷格局下，形形色色的炒房團(tuán)以炒作方式操弄市場(chǎng)，不僅使壟斷供給者的超額收益順利實(shí)現(xiàn)，同時(shí)又加劇了房?jī)r(jià)的剛性，使某些開發(fā)商虛虛實(shí)實(shí)的漲價(jià)預(yù)言假戲真做、弄假成真，而且會(huì)惡化企業(yè)的資源配置效率，進(jìn)一步損害消費(fèi)者福利，制造社會(huì)的兩極分化。恰恰因?yàn)榫佑趬艛嗟匚坏拈_發(fā)商和炒房團(tuán)屬于來(lái)自壟斷供給與壟斷需求兩方面的利益共同體，他們才會(huì)“嚶嚶鳴兮、求其友聲”，彼此惺惺相惜、同氣相求，前者才會(huì)為后者的敢做敢為高唱贊歌。近兩年來(lái)有資料表明，在中國(guó)前一百名富人中有一半以上的從事房地產(chǎn)業(yè)(而在國(guó)際上這一比例僅為6%)。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房投機(jī)者所得正是廣大消費(fèi)者所失。過(guò)度投機(jī)行為對(duì)于住宅消費(fèi)市場(chǎng)的中低層消費(fèi)者具有一種擠壓作用，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格剛性的進(jìn)一步增強(qiáng)，一方面會(huì)使進(jìn)入市場(chǎng)的最終消費(fèi)者背上沉重的還款壓力，另一方面又會(huì)把為數(shù)甚眾的消費(fèi)者擠出市場(chǎng)，使他們住房需求的滿足變得遙遙無(wú)期、希望渺茫。因此，“房地產(chǎn)炒作”之類行為加劇了國(guó)內(nèi)財(cái)富的惡性再分配，制造了流布甚廣的不滿情緒，也造成了社會(huì)的不穩(wěn)定。
可以說(shuō)，在房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷市場(chǎng)價(jià)格的條件下，獲利最多的首先是房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是那些有通天本事獲得協(xié)議出讓土地的個(gè)人或企業(yè)。他們從政府手中低價(jià)地獲得土地，然后又把這些土地倒賣轉(zhuǎn)讓他人。第二是政府。政府不僅通過(guò)賣地增加其財(cái)政收入，而且房地產(chǎn)的發(fā)展拉動(dòng)當(dāng)?shù)卣麄�(gè)GDP和稅收的增長(zhǎng)，一箭雙雕，一石三鳥，何樂(lè)不為？三是銀行、各種中介機(jī)構(gòu)等。而房?jī)r(jià)持續(xù)大幅度上升或表現(xiàn)出強(qiáng)烈的剛性，消費(fèi)者的福利自然減少，廣大消費(fèi)者成為最大受害者。尋根溯源，“房地產(chǎn)炒作”的行為并不是這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的始作傭者，把目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的諸多矛盾都?xì)w罪于炒房行為，這沒(méi)準(zhǔn)兒是一種誤導(dǎo)公眾轉(zhuǎn)移視線的障眼法。但過(guò)度投機(jī)的炒房行為的確會(huì)進(jìn)一步加劇上述受益受損的利益分配格局。
有人認(rèn)為，“房地產(chǎn)炒作”能夠搞活當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，增加該地的GDP與稅收等。一般來(lái)說(shuō)，這種說(shuō)法自然沒(méi)有錯(cuò)。房?jī)r(jià)的上升，GDP與稅收也會(huì)隨之增加。但是，我們的市場(chǎng)活躍與經(jīng)濟(jì)發(fā)展又是為了什么？難道是為活躍而活躍、為GDP而GDP、為稅收而稅收嗎？如果是這樣，這種經(jīng)濟(jì)活躍又有什么意義？正如中央政府提倡的科學(xué)發(fā)展觀所指明的那樣，所有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都應(yīng)該是為了服務(wù)于人，都應(yīng)該是為了提高整個(gè)社會(huì)民眾的福利水平�！胺康禺a(chǎn)炒作”的行為僅是讓少數(shù)食利者大獲其利，而讓大多數(shù)民眾的福利水平受損，讓民眾的財(cái)富輕易地流入以不正當(dāng)手段暴富者的腰包。這不僅與科學(xué)的發(fā)展觀背道而馳，而且是對(duì)社會(huì)所追求的公平性的一種肆意嘲弄和諷刺。即使在資本主義國(guó)家，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度投機(jī)時(shí)，政府也會(huì)迫于公眾壓力，及時(shí)出臺(tái)抑制投機(jī)的措施。如果這個(gè)道理不錯(cuò)的話，“房地產(chǎn)炒作”的行為無(wú)論是投資還是投機(jī)，其實(shí)質(zhì)也就不言自明了。
“房地產(chǎn)炒作”的行為即使在程序上是合法的，我們也不得不考慮其社會(huì)后果。“房地產(chǎn)炒作”的行為所需資金從哪里來(lái)？如果是用他們個(gè)人的財(cái)富積累去炒作，那么盈虧責(zé)任自然完全由炒房者個(gè)人來(lái)承擔(dān)。但是，實(shí)際情況則不是這樣。正如目前的房地產(chǎn)業(yè)把其產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)都集中在國(guó)內(nèi)銀行身上一樣�！胺康禺a(chǎn)炒作”的炒作也需動(dòng)用銀行貸款，方可調(diào)動(dòng)杠桿，以小搏大。在這種情況下，假如市場(chǎng)行情穩(wěn)定上揚(yáng)，輕松獲利自是易如反掌，所獲收益當(dāng)然落入個(gè)人荷包；如若房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落導(dǎo)致炒作失利，造成個(gè)人無(wú)法承受的損失則將由銀行來(lái)承擔(dān)。這種對(duì)收益與成本嚴(yán)重的不對(duì)稱，巨大的風(fēng)險(xiǎn)向信用機(jī)構(gòu)的過(guò)分集中將帶來(lái)極大的隱患。在我們周邊的一些國(guó)家和地區(qū)以至我國(guó)部分地區(qū)，前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)度投機(jī)直至泡沫崩壞之后所呈現(xiàn)出來(lái)的種種惡果實(shí)為前車之覆，可謂殷鑒不遠(yuǎn)。
至于有人說(shuō)，“所謂的炒房就是房產(chǎn)的買進(jìn)和賣出，商品房作為商品是用買和賣的，禁止炒房就是禁止商品買賣，這是一種違背憲法之行為”，此言論荒謬得令人發(fā)指，本來(lái)不想對(duì)此多少評(píng)論的，我們只要舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子就可以，比如販毒是不是市場(chǎng)買賣，販毒是不是市場(chǎng)的買與賣，難道禁止毒品的交易也是違憲了嗎(其實(shí)有時(shí)炒房行為比毒品交易還要惡毒十分)？世界各國(guó)政府為什么要對(duì)這種市場(chǎng)行為者嚴(yán)厲打擊，甚至于判之死刑。這就是說(shuō)明了市場(chǎng)行為并不是無(wú)法無(wú)天，它必須在現(xiàn)有的市場(chǎng)規(guī)則下而為，如果要破壞市場(chǎng)規(guī)則與秩序，政府必然有責(zé)任進(jìn)行干預(yù)或打擊之，否則豈有市場(chǎng)可言？這就是有些人的言論荒謬之極所在。
總之，在目前的情況下，“房地產(chǎn)炒作”的行為當(dāng)然不是一種可以完全自由放任的市場(chǎng)行為。在壟斷的市場(chǎng)格局里，它只會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷起到推波助瀾的作用。這種作用不僅加速了社會(huì)財(cái)富向少數(shù)人的集中，降低了一般民眾的生活福利水平，擠壓住宅市場(chǎng)的中低端消費(fèi)者，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)致力于提高效率，同時(shí)也會(huì)加劇信用風(fēng)險(xiǎn)。因此，政府對(duì)“房地產(chǎn)炒作”行為不僅要設(shè)置種種限定――盡管這屬于治標(biāo)之策，但也合乎規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作的要求，而且要對(duì)目前住房供給的壟斷與開發(fā)商的價(jià)格合謀進(jìn)行管制或嚴(yán)厲打擊，以便降低房地產(chǎn)業(yè)的壟斷程度，鼓勵(lì)開展公平有序的競(jìng)爭(zhēng)――這才是治本之策。
在這里，到底應(yīng)該給房地產(chǎn)炒作發(fā)什么獎(jiǎng)?wù)履�？在個(gè)別人看來(lái)，假如房地產(chǎn)炒作該發(fā)銅牌的話，銀牌大概就應(yīng)該發(fā)給把房?jī)r(jià)抬到最高的開發(fā)商。至于無(wú)本萬(wàn)利、空手套白狼的倒地皮者，則最有資格站到最高的領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)上，戴上金光閃閃的冠軍獎(jiǎng)牌，俯視那些僅為謀得立錐之地就得如工蟻一般勞碌終身的蕓蕓眾生們。按照這種規(guī)則頒獎(jiǎng)的地方，大概就是某些投機(jī)家們夢(mèng)寐以求的“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”的天堂吧――而那必將是所有誠(chéng)實(shí)勞動(dòng)者的人間地獄！
據(jù)溫州市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)披露，今年前3季度，溫州商品房空置面積比去年同期增長(zhǎng)254.4%，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積竟同比猛增787.3%，增幅之大為近年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)少見(jiàn)。
今年前3季度，溫州商品房空置面積為11.66萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)254.4%。其中，商品住宅空置面積為3.06萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了186.7%。
不知何時(shí)“炒房團(tuán)”蹦出了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只記得它一出現(xiàn)人們便像“談虎色變”一樣“談炒房團(tuán)色變”。贊成者說(shuō)，這顯示了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的活力，顯示了溫州人精明的商業(yè)頭腦，他們的行為并不違法，應(yīng)予鼓勵(lì)；反對(duì)者則把購(gòu)房團(tuán)喻為“大鱷”，認(rèn)為他們抬高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，損害了低收入者利益，更令人擔(dān)心的是，一些人利用銀行貸款炒房的行為，易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，潛藏金融風(fēng)險(xiǎn)。
“認(rèn)購(gòu)書必須從國(guó)土局網(wǎng)站下載統(tǒng)一文本，商品房項(xiàng)目必須全部即時(shí)上網(wǎng)公開銷售，新開樓盤不得提前登記、集中開盤、分期銷售，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售尚未辦理房地產(chǎn)證的二手房。”昨日深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布了最新規(guī)范房產(chǎn)交易的通告。深圳多數(shù)開發(fā)商表示支持，但對(duì)所下禁令具體如何實(shí)施提出疑問(wèn)。
責(zé)任編輯：屠筱茵
