11月11日，美國(guó)花旗集團(tuán)旗下一只投資基金以5000萬(wàn)美元的總收購(gòu)額將上海永新廣場(chǎng)納入囊中，這是繼摩根斯丹利、美林與高盛集團(tuán)先后涉足中國(guó)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域后，第四支對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下注的海外規(guī)模資本。

　　“類似情況在上海幾乎平均每天都有。”上海大太平洋公司總裁助理張虹11月17日對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者說(shuō) 。一年間，大小外資對(duì)于上海的“掠奪式”進(jìn)入有增無(wú)減，此類資本對(duì)于相中的項(xiàng)目或潛力地段，或入股、或收購(gòu)，方式多樣，上海的地產(chǎn)外資熱已經(jīng)興起。上海當(dāng)?shù)厝耸烤痛苏J(rèn)為，上海的商用物業(yè)市場(chǎng)正被外資看好，勢(shì)頭積極。

　　但有業(yè)內(nèi)人士將海外資本的接踵到來(lái)納入房地產(chǎn)泡沫背景上加以評(píng)述，持悲觀態(tài)度，認(rèn)為海外資本不斷進(jìn)入，給上海一類大型城市帶來(lái)了新一輪隱患，已啟動(dòng)的政策調(diào)控在一手“消滅”國(guó)內(nèi)投機(jī)資本的同時(shí)，對(duì)外資的放任將給處于調(diào)控期的市場(chǎng)造成相當(dāng)?shù)穆闊��?

　　外資吞食中國(guó)房市

　　“中國(guó)的宏觀調(diào)控在力壓泡沫，這為整個(gè)市場(chǎng)的良性發(fā)展創(chuàng)造了環(huán)境。凱德置地在中國(guó)堅(jiān)持長(zhǎng)線發(fā)展計(jì)劃，我們以住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)和起點(diǎn)，陸續(xù)開(kāi)始了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的其他環(huán)節(jié)�！眲P德置地(中國(guó))公司發(fā)言人劉小震11月20日在北京談及市場(chǎng)形勢(shì)時(shí)對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

　　業(yè)務(wù)遍及世界17個(gè)國(guó)家70個(gè)城市的新加坡嘉德置地，1994年進(jìn)入中國(guó)，成立了凱德置地。在上海開(kāi)發(fā)了10余個(gè)住宅項(xiàng)目，在北京擁有2個(gè)住宅項(xiàng)目，廣州、寧波也分別擁有住宅項(xiàng)目。

　　今年初，凱德在北京通過(guò)招拍掛的方式獲得了東直門的一塊綜合用地，在2008年前，他們將其開(kāi)發(fā)成為集服務(wù)公寓、寫字樓與零售商業(yè)于一體的北京來(lái)福士廣場(chǎng)。今年3月同時(shí)購(gòu)得長(zhǎng)安街邊與國(guó)貿(mào)大廈鼎足而立的中環(huán)世貿(mào)A、B座，將其命名為“凱德置地大廈”，經(jīng)過(guò)改造，明年將會(huì)作為北京現(xiàn)代化的寫字樓投入使用。

　　而在2004年底到2005年初，凱德又分別與深國(guó)投和北京華聯(lián)集團(tuán)達(dá)成合作，收購(gòu)了深國(guó)投21家以沃爾瑪為主力店的零售商場(chǎng)和北京華聯(lián)的安貞、望京兩家商廈，此類投資歷程還在進(jìn)行之中。

　　劉小震說(shuō)，中國(guó)已經(jīng)成為嘉德置地海外業(yè)務(wù)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，通過(guò)對(duì)全球市場(chǎng)的觀察發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊，回報(bào)率相對(duì)高于其他國(guó)家或地區(qū)。他們持續(xù)看好中國(guó)市場(chǎng)，會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大在中國(guó)的投資。

　　凱德置地目前在中國(guó)的業(yè)務(wù)，包括住宅與商用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、零售商業(yè)持有與管理、房地產(chǎn)金融與服務(wù)，其未來(lái)的投資會(huì)致力于均衡發(fā)展在中國(guó)的以上業(yè)務(wù)，使之達(dá)到相當(dāng)規(guī)模。

　　劉同時(shí)表示，外資進(jìn)入中國(guó)投資會(huì)考慮眾多因素，但有兩點(diǎn)是非常關(guān)鍵的，一是投資回報(bào)率，二是穩(wěn)定、規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境。宏觀調(diào)控不僅不會(huì)影響他們?cè)谥袊?guó)的業(yè)務(wù)，而且為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。她認(rèn)為，調(diào)控將使中國(guó)市場(chǎng)的規(guī)范與良性環(huán)境得到進(jìn)一步提升，這正是外資所注重的。

　　“從2004年開(kāi)始，外資加速進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)，”張虹告訴本報(bào)記者，從最近發(fā)生的一系列并購(gòu)案中我們可以看到，宏觀調(diào)控政策對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的影響還是非常大的，最明顯的是，這些海外著名的投行基本上不再輕易接手受調(diào)控影響較大的住宅類項(xiàng)目，幾單收購(gòu)案的標(biāo)的物幾乎都是清一色的商業(yè)樓宇，主要是甲級(jí)寫字樓、高星級(jí)酒店和酒店公寓，而且都是現(xiàn)樓整體收購(gòu)。

　　據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，過(guò)去的三個(gè)季度里，盡管上海房地產(chǎn)投資增幅有所回落，但辦公樓和商業(yè)物業(yè)并未趨緩且有較快增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)60.45%和40.1%。

　　張虹分析，目前上海、北京的甲級(jí)寫字樓、酒店及酒店公寓入住率高，回報(bào)率都在8%以上，海外投行感興趣的，是這些項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)所蘊(yùn)涵的高且穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益。并且通過(guò)成熟物業(yè)整體收購(gòu)，在風(fēng)險(xiǎn)控制方面，可以有效地避免巨大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，滿足了其低風(fēng)險(xiǎn)的前置要求。

　　“事實(shí)上部分投資者采取比較高調(diào)的方式去處理收購(gòu)，更多的投資者可能選擇低調(diào)的方式來(lái)進(jìn)行收購(gòu)，因此很多的轉(zhuǎn)讓也沒(méi)有在媒體中曝光。”香港軟庫(kù)金匯投資銀行總裁溫天納11月16日接受本報(bào)記者書面采訪時(shí)表示，相信此類投資情況會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

　　溫天納的依據(jù)是，國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平遠(yuǎn)低于一些國(guó)際城市如香港、東京，外資收購(gòu)物業(yè)后參與物業(yè)管理和提升整體的配套和營(yíng)運(yùn)水平，租金有機(jī)會(huì)提高，進(jìn)一步提升回報(bào)率。

　　溫天納同時(shí)表示，目前推動(dòng)外資收購(gòu)國(guó)內(nèi)商業(yè)性房地產(chǎn)的主因有三方面：一是外資對(duì)人民幣升值的預(yù)期；二是去年宏觀調(diào)控打斷了民營(yíng)房地產(chǎn)發(fā)展商的資金鏈，因此需要轉(zhuǎn)售物業(yè)以套現(xiàn)；其三，退出機(jī)制如REIT(房地產(chǎn)信托投資基金)在亞洲區(qū)市場(chǎng)已經(jīng)成型，讓外商可以把物業(yè)證券化產(chǎn)品銷售給熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的本地或鄰近地區(qū)的散戶。

　　別把賬算在外資頭上

　　“我們相信一點(diǎn)，中國(guó)市場(chǎng)與世界分享，中國(guó)借助世界發(fā)展自身，是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面。中國(guó)有能力將這個(gè)問(wèn)題駕馭好！”劉小震對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

　　但是很快，外資的迅猛進(jìn)入引發(fā)擔(dān)憂，并被業(yè)界指責(zé)成是泡沫生成的主要原兇，劉小震表示，是否如此，這是有公論的。而另一些研究機(jī)構(gòu)及相應(yīng)資本亦對(duì)此進(jìn)行了否認(rèn)，認(rèn)為這是在丑化外資形象，是為轉(zhuǎn)移泡沫出現(xiàn)的市場(chǎng)深層次矛盾制造借口。

　　“其實(shí)外資在整個(gè)中國(guó)投入房地產(chǎn)方面的資金還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于內(nèi)資的企業(yè)，因此我們客觀地認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫應(yīng)該不是直接由外資引起，至于是不是有推波助瀾的影響，這一點(diǎn)就比較難去下判斷�！睖靥旒{說(shuō)。

　　溫天納的兄弟兼業(yè)務(wù)合伙人溫天絡(luò)同日在香港亦向本報(bào)記者表示，外資主要投資商業(yè)性房地產(chǎn)方面，而國(guó)內(nèi)的泡沫很大程度上是出現(xiàn)在住宅市場(chǎng)里，在住宅物業(yè)方面還是以內(nèi)資的參與為主，也就是說(shuō)，外資因其比例低下，不應(yīng)對(duì)住宅泡沫負(fù)責(zé)。

　　溫天絡(luò)是亞太地區(qū)最具規(guī)模的投行之一麥格理集團(tuán)中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)創(chuàng)辦人，麥格理旗下基金曾于去年斥資9800萬(wàn)美元收購(gòu)嘉德置地持有的上海新茂大廈95%股權(quán)。

　　“我們不希望看到國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)變成世界房地產(chǎn)的‘世界工廠’，讓外商用低廉的價(jià)格去收購(gòu)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，讓外商在這個(gè)房地產(chǎn)證券化的產(chǎn)業(yè)鏈中獲取大部分的利潤(rùn)，這對(duì)本土的房地產(chǎn)商和國(guó)內(nèi)日后發(fā)展的房地產(chǎn)證券市場(chǎng)也是不利的。”溫天絡(luò)說(shuō)。

　　溫天絡(luò)認(rèn)為，外資一般很少會(huì)直接參與地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，因此中國(guó)的銀行在信貸方面的緊縮不會(huì)影響到外資的投資，反而會(huì)影響到國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)發(fā)展商，讓外商有更多的物業(yè)收購(gòu)對(duì)象選擇，更有機(jī)會(huì)挑精揀瘦。

　　本月被花旗收購(gòu)的上海永新廣場(chǎng)似乎就是個(gè)吃虧的例子�；ㄆ煲悦科椒矫�18000元人民幣的價(jià)格吃下了位處南京東路的永新廣場(chǎng)75%的股權(quán)，而上海同類地段新開(kāi)住宅樓盤的價(jià)格為每平米25000元。商業(yè)一般比住宅貴，但這宗交易顯然是打了折扣的，是被低價(jià)出讓了，“我們看到的是中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金局促的尷尬局面�！睆埡缯f(shuō)。

　　張虹認(rèn)為，央行收緊信貸的政策使長(zhǎng)期依賴銀行的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商受到嚴(yán)峻的資本壓力。最近銀監(jiān)會(huì)又提高了房地產(chǎn)信托融資的門檻，在某些方面甚至條件比銀行貸款更苛刻。當(dāng)央行把所有的資金之門向本土的開(kāi)發(fā)商關(guān)閉的同時(shí)，卻沒(méi)有開(kāi)啟另外的窗戶，別類投融資渠道不暢。資金壓力迫使境內(nèi)開(kāi)發(fā)商與外資迅速達(dá)成了交易，以致外資步步為營(yíng)的情況時(shí)有發(fā)生。

　　基于此，張虹認(rèn)為，不能把房地產(chǎn)泡沫簡(jiǎn)單歸咎于外資或內(nèi)資，這是市場(chǎng)環(huán)境造成的，監(jiān)管部門同樣有不可推卸的責(zé)任，假如調(diào)控政策能夠早些時(shí)候推出，對(duì)于泡沫的遏制效果將會(huì)很快顯現(xiàn)，可就是遲了一步，否則“2004年末到2005年初最后的那波瘋狂炒作可能就不會(huì)出現(xiàn)�！�

　　在諸多業(yè)界人士看來(lái)，外資攪局根本就是不成立的說(shuō)法，與此相反，外資的到來(lái)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投融資渠道的健全將會(huì)是一個(gè)促動(dòng)。溫天絡(luò)表示，在證券化的范疇里，很多的外資金融類別投資者在市場(chǎng)中挑選一些優(yōu)質(zhì)的已建成商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)，這對(duì)促進(jìn)國(guó)內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)的二級(jí)買賣市場(chǎng)是有正面幫助的。

　　“目前在一些主要城市的黃金商業(yè)地帶，很多具有代表性和具有地標(biāo)價(jià)值的商業(yè)性地產(chǎn)項(xiàng)目也是有外資(包括港澳臺(tái)企業(yè))參與，或者是由外資及合資企業(yè)開(kāi)發(fā)的�！睖卣f(shuō)。

　　溫天絡(luò)主張，中國(guó)內(nèi)地應(yīng)該盡快加速發(fā)展自身的房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)，也讓國(guó)內(nèi)的廣大市民可以有機(jī)會(huì)通過(guò)多元化的金融工具(如REIT)投資國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，這對(duì)國(guó)內(nèi)的投融資市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)銀行與金融市場(chǎng)的發(fā)展有很大幫助。由此，國(guó)內(nèi)的發(fā)展商也不必把心愛(ài)的物業(yè)轉(zhuǎn)讓給外資，可以通過(guò)一個(gè)多元化的融資市場(chǎng)籌到足夠的資金發(fā)展。(本報(bào)記者 章劍鋒)