近幾年,與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)不斷完善,作為商品房買賣中必不可少的商品房買賣合同,則隨著社會的發(fā)展,越來越滿足不了市場的需要。島城原來使用的合同文本,但因為是2000年由國家工商行政管理局和建設部制定的示范文本,受地域性、時間性限制,文本中存在的一些弊端也開始顯現(xiàn)出來,如一些信息不對稱、個別條款規(guī)定不明 確、部分內(nèi)容晦澀難懂讓購房者不知如何填寫等,由此導致的糾紛也時有發(fā)生。為了使示范文本能夠更好地發(fā)揮示范作用,市房地產(chǎn)開發(fā)管理局和市工商行政管理局決定對原先的合同文本進行修訂,修訂的內(nèi)容都是圍繞著商品房買賣中容易出現(xiàn)糾紛的問題展開。這是島城自2000年以來第一次修訂《商品房買賣合同》,期間結(jié)合了本市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和操作習慣,參考了兄弟省市的成熟經(jīng)驗和做法,并征詢了本市政府相關(guān)部門、開發(fā)商、法律界、消費者以及媒體的意見,再經(jīng)過社會公示,最終定稿形成《青島市商品房買賣合同》（以下簡稱新版合同）。相對于舊版購房合同,新版合同在合同條文的設定上更為嚴謹和規(guī)范,為購房者增加了“安全系數(shù)”,讓買房更加安全、更加明白。從7月份開始,新版合同開始在島城全面推廣使用。舊版合同糾紛隱患多據(jù)市消協(xié)副秘書長郭海源介紹,2004年,我市共受理房地產(chǎn)類投訴約3000起,其中60％是因為合同約定不明而引發(fā)的。這類投訴案值大,一般都在幾十萬甚至上百萬元以上,因此處理起來十分棘手。而如果能在合同簽訂階段就明確雙方的權(quán)利義務,便可避免許多糾紛。郭海源分析,以往的合同糾紛主要有以下幾個方面：第一,開發(fā)商擅自變更合同,如更改小區(qū)規(guī)劃,將綠地變成停車場或物業(yè)辦公房等；第二,面積“縮水”,實測面積總是小于合同約定面積；第三,簽訂不平等條約,如開發(fā)商總是單方面擴大解約權(quán),減免自身的違約責任而加重購房者的違約責任等；第四,開發(fā)商逾期交房,卻不按合同約定賠償購房者損失；第五,開發(fā)商虛假宣傳,發(fā)布虛假廣告,而廣告內(nèi)容卻不在合同中有任何體現(xiàn)；第六,開發(fā)商違規(guī)預售,收了購房者的訂金卻不簽訂正式的商品房買賣合同；有些開發(fā)商甚至一房兩賣,騙取購房者的訂金。郭海源認為,商品房交易過程中存在的這些不規(guī)范行為,與合同約定不明確、合同條款未涉及、處罰條款不嚴厲有很大關(guān)系。新版合同在制定時充分考慮了這些因素,并在部分條款的制定上明顯“偏向”與購房者一方,如雙倍賠償?shù)葪l款,這將大大改善購房者以前與開發(fā)商的不平等地位,有利于切實維護合同雙方的利益。

　　新版合同層次更清晰新版合同共分三大部分,第一部分為合同雙方當事人,即買賣雙方的基本資料以及各自代理人或委托人的基本資料。第二部分為合同條款,共30條,這30條又可分為兩大部分：第一部分（第一條至第七條）為交易房屋的基本情況,主要包括合同雙方當事人情況、項目的建設依據(jù)和預售依據(jù)、預售房屋層數(shù)、面積、戶型、分攤等基本情況、計價方式及價款、付款方式、面積誤差的確認、工程進度等內(nèi)容；第二部分（第八條以后）是雙方對房屋具體事項的約定,增加了對小區(qū)平面布局、房屋交付、質(zhì)量、裝修、設備標準、風險轉(zhuǎn)移及送達等內(nèi)容。第三部分為附件及補充條款,合同主體中未涉及或約定不詳細的內(nèi)容,可以在附件和補充條款中加以完善。附件和補充條款是合同的組成部分,與合同主體具有同等法律效力。

　　舊版合同讓開發(fā)商鉆空子2000年11月　,市民范先生從開發(fā)商手中購置了位于閩江路的一處房屋,當時合同約定,該房屋“建筑面積75.55平方米,每平方米價格為2880元”。但2003年11月范先生拿到該房產(chǎn)權(quán)證時,發(fā)現(xiàn)該房的實測面積只有73.75平方米,比合同約定的面積“縮水”1.8平方米。范先生因此將開發(fā)商告上法庭,要求返還　“縮水”部分的房價5184元,并賠償2000年11月至2005年3月的利息損失。市南法院民一庭的明紹青法官認為,這原本是一起簡單的合同糾紛,面積縮水1.8平方米,本在建設部3％的合理誤差范圍之內(nèi)。但本案的蹊蹺之處在于,雙方在簽訂購房合同時對面積誤差的處理方式上。原來,范先生和開發(fā)商的合同約定,當實測面積與暫測面積存在差異時,“按購房總值分攤每平方米單價”。開發(fā)商認為,這句話的意思就是說,即便面積存在差異,該房的總價也不變,調(diào)整的只是單價。而范先生認為,合同約定的處理方式文意不通,不能表達合理的意思。同時,范先生還拿出了有力的證據(jù),證明開發(fā)商有欺詐嫌疑。范先生的證據(jù)是,同樣購得閩江路這處房屋的劉先生在1999年7月即已取得房產(chǎn)證,這說明開發(fā)商在簽訂合同時已經(jīng)知道該房面積。法院采信了范先生的證據(jù),同時認為：從合同載明的面積精確度可以看出,開發(fā)商對該房的面積已經(jīng)測算過,而在對面積差異的處理上卻含糊不清,表述不明。因此,范先生的訴訟請求應予支持。明紹青法官認為,這是一起典型的因合同約定不明而引發(fā)的糾紛案件�，F(xiàn)行的《商品房買賣合同》對面積差異的處理留了4條空白條款,開發(fā)商正是在這上面作文章,列出了對購房者不利的條款。新版商品房合同對該條款做了簡化,只保留了兩個條款,在內(nèi)容約定上也明顯有利于購房者。