近日，北京市地稅局、財(cái)政局、建委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》，猶如一針強(qiáng)心劑，給頗感吃力的二手房市場(chǎng)帶來(lái)了勃勃生機(jī)。對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)以及購(gòu)房時(shí)間的確認(rèn)做出了明確規(guī)定：首次上市交易的已購(gòu)公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離
地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，均視同普通住房。
同時(shí)，對(duì)于征收營(yíng)業(yè)稅的兩年時(shí)間的界定標(biāo)準(zhǔn)有了補(bǔ)充規(guī)定。對(duì)由于合理客觀原因，購(gòu)房人未能及時(shí)取得房產(chǎn)證并辦理契稅手續(xù)的，可以原購(gòu)房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購(gòu)房款交納時(shí)間作為購(gòu)房時(shí)間。
銷(xiāo)售免征營(yíng)業(yè)稅二手房源有效釋放
根據(jù)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》的規(guī)定，自今年6月1日起，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。因此，普通住房概念的確定顯得尤為重要。新規(guī)定的出臺(tái)，將六類(lèi)住房劃入普通住房，擴(kuò)大了享受免征營(yíng)業(yè)稅待遇的范圍。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，公房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格通常較低，如果按其買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差額征收營(yíng)業(yè)稅，賣(mài)房者將承擔(dān)很大的稅額，極大地打擊了賣(mài)方的積極性。新規(guī)定的出臺(tái)，極大地激發(fā)了公房賣(mài)主的交易熱情，促進(jìn)公房的買(mǎi)賣(mài)，也就大大釋放了二手房源。
從目前京城存量房市場(chǎng)來(lái)看，已購(gòu)公房占到市場(chǎng)總存量310萬(wàn)套的2／3；在京城二手房交易市場(chǎng)上，已購(gòu)公房也占到成交量近50％的份額。由此可見(jiàn)已購(gòu)公房在二手房買(mǎi)賣(mài)交易中的重要性。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，90％以上購(gòu)買(mǎi)二手房的人是用來(lái)自住的。
購(gòu)買(mǎi)享受優(yōu)惠購(gòu)房熱情提升
根據(jù)原政策的規(guī)定，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)非普通住宅需按3％的稅率計(jì)征契稅，其中這部分非普通住宅中實(shí)際包括了部分大戶(hù)型、價(jià)格較高的已購(gòu)公房。而現(xiàn)在將已購(gòu)公房劃入普通住宅，這樣就不受面積和價(jià)格的限制，購(gòu)房者一律可以享受到優(yōu)惠政策：按房?jī)r(jià)的1.5％計(jì)征契稅。
北京一家品牌中介公司企劃部殷女士談到，在新規(guī)定出臺(tái)前，部分客戶(hù)在交稅時(shí)考慮到必需全額征收契稅，產(chǎn)生了“持幣觀望”的心理�，F(xiàn)在，即使購(gòu)房者選擇了面積超過(guò)140平方米，實(shí)際成交價(jià)高于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍的待售公房，也屬于具有保障性質(zhì)住房范圍內(nèi)的房屋。在繳納契稅時(shí)能夠享受到按房?jī)r(jià)1.5％征繳契稅的優(yōu)惠政策，從而刺激了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)熱情。
放寬計(jì)算方法便利買(mǎi)賣(mài)交易
根據(jù)原政策出售房屋繳納營(yíng)業(yè)稅規(guī)定，需以取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上所注明的時(shí)間作為其購(gòu)房時(shí)間，滿足個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易銷(xiāo)售時(shí)才能免征營(yíng)業(yè)稅。按照這樣的劃分，許多已經(jīng)早早就交完了購(gòu)房款但取得房產(chǎn)證不滿兩年轉(zhuǎn)手交易的已購(gòu)公房業(yè)主，在出售時(shí)則必須按全額繳納營(yíng)業(yè)稅。受此政策限制，很多公房業(yè)主只得暫時(shí)“由售轉(zhuǎn)租”。新政策對(duì)此的規(guī)定，更具人性化。
已購(gòu)公房一直處于一種尷尬的局面：一是其是否屬于普通住房，一直沒(méi)有權(quán)威解釋?zhuān)欢且奄?gòu)公房其實(shí)是居住者早在多年前就買(mǎi)下來(lái)的，可由于種種原因，房產(chǎn)證多是近一兩年才拿到手。而根據(jù)6月1日起實(shí)施的營(yíng)業(yè)稅新規(guī)，只有普通住房才能在兩年后出售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，因此“普通住房”和“兩年后”這兩個(gè)免征營(yíng)業(yè)稅的必要條件，成為很多已購(gòu)公房產(chǎn)權(quán)人的煩心事。京城房產(chǎn)稅收新政細(xì)則的出臺(tái)，其實(shí)是對(duì)已購(gòu)公房與這兩個(gè)必要條件的關(guān)系進(jìn)行了詳細(xì)解釋。
有關(guān)人士認(rèn)為，三部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)的《補(bǔ)充通知》，對(duì)政策的解釋更加細(xì)化，使政策所限制的對(duì)象更加準(zhǔn)確，政策的效應(yīng)也更加積極，有利于北京二手房市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。
