以就地房屋補(bǔ)償為基準(zhǔn)，增加10平方米住房改善面積，結(jié)合被評(píng)估房屋狀況、采用市場(chǎng)比較法———你的房子能補(bǔ)多少？ 8月30日，市十三屆人大常
委會(huì)第23次會(huì)議第二次全體會(huì)議表決通過的《青島市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（修訂草案表決稿）》，確定了“就地房屋補(bǔ)償為基準(zhǔn)”的原則。 在此原則指導(dǎo)下，新條例規(guī)定：增加10平方米改善面積；不足25平方米的以25平方米結(jié)算；實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)囊圆疬w區(qū)域新建商品房?jī)r(jià)格結(jié)算補(bǔ)償金。
新條例還進(jìn)一步規(guī)定：被拆遷房屋面積與住房改善面積之和不足45平方米的，按45平方米補(bǔ)償，差額部分由被拆遷人按照拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價(jià)格的50％支付房款。
就地房屋補(bǔ)償原則
和以往的補(bǔ)償方式雙方協(xié)商不同的是，新條例明確了以“就地房屋補(bǔ)償為基準(zhǔn)”的原則，規(guī)定拆遷住宅房屋，拆遷區(qū)域用于住宅房屋建設(shè)、被拆遷人要求實(shí)行就地房屋補(bǔ)償且按照標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃能夠滿足被拆遷人補(bǔ)償房屋要求的，拆遷人應(yīng)當(dāng)實(shí)行就地房屋補(bǔ)償。規(guī)劃部門在審批該住宅建設(shè)工程規(guī)劃時(shí)，應(yīng)考慮被拆遷人就地房屋補(bǔ)償?shù)男枰?p> 新條例規(guī)定，就地房屋補(bǔ)償?shù)�，�?yīng)增加10平方米的住房改善面積。
被拆遷房屋不足25平方米的，按25平方米計(jì)算；被拆遷房屋面積與住房改善面積之和不足45平方米的，按45平方米補(bǔ)償，差額部分由被拆遷人按拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價(jià)格的50％支付房款。
被拆遷人在本市其他區(qū)域承租公有住宅房屋或已按住房制度改革政策購買公有住宅房屋的，該公有住宅房屋面積與被拆遷房屋面積之和大于25平方米的，不適用“不足25平方米，按25平方米計(jì)”的規(guī)定；大于45平方米的，不適用“按45平方米補(bǔ)齊，按50％房款繳納差價(jià)”的規(guī)定。
分析：新條例的就地房屋補(bǔ)償原則、每房增加10平方米的住房改善面積的規(guī)定，極大的保證了被拆遷居民的利益。也就是說，無論你的房子是10平方米，還是50平方米，拆遷時(shí)計(jì)算的房子面積都比實(shí)際房子面積多10平方米。
被拆遷房屋不足25平方米的，按25平方米計(jì)算；被拆遷房屋面積與住房改善面積之和不足45平方米的，按45平方米補(bǔ)償，差額部分由被拆遷人按拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價(jià)格的50％支付房款，這些規(guī)定，為保證被拆遷居民的基本利益劃定了一個(gè)基準(zhǔn)線，特別是對(duì)于面積較小的市民更為有利。以一個(gè)10平方米的拆遷為例，根據(jù)“被拆遷房屋不足25平方米的，按25平方米計(jì)算”的規(guī)定，拆遷時(shí)，房子補(bǔ)償?shù)淖畹兔娣e便由10平方米變成了25平方米，再加上10平方米的住房改善面積，房子的補(bǔ)償面積便增長(zhǎng)到了35平方米。而根據(jù)“被拆遷房屋面積與住房改善面積之和不足45平方米的，按45平方米補(bǔ)償，差額部分由被拆遷人按拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價(jià)格的50％支付房款”，這個(gè)只有10平方米面積的房子要想達(dá)到45平方米，只需要支付10平方米的按照拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價(jià)格的50％的房款。
新條例明確了被拆遷人在本市其他區(qū)域承租公有住宅房屋或已按住房制度改革政策購買公有住宅房屋的情況下，被拆遷房屋應(yīng)當(dāng)如何補(bǔ)償?shù)膯栴}。對(duì)于被拆遷人如果擁有其他非公有住宅類型的房屋，拆遷時(shí)是否受影響并沒有作出規(guī)定。
市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋評(píng)估
新條例規(guī)定實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)�，被拆遷房屋面積與住房改善面積之和以拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價(jià)格結(jié)算補(bǔ)償金；不足45平方米的部分，以拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價(jià)格的50％計(jì)算（但不得低于同期經(jīng)濟(jì)適用房的平均銷售價(jià)），計(jì)入拆遷補(bǔ)償金。異地房屋補(bǔ)償，拆遷人則應(yīng)提供和貨幣補(bǔ)償金價(jià)款相當(dāng)?shù)姆课荨?p> 對(duì)于區(qū)域新建商品住房銷售價(jià)格究竟如何確定，新條例也做了明確規(guī)定：以房屋拆遷公告發(fā)布之日的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。由拆遷人和被拆遷人在市建設(shè)行政主管部門公布的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中共同選定評(píng)估機(jī)構(gòu)；不能共同選定，由被拆遷房屋所在地的房屋拆遷行政管理部門組織抽簽確定；房屋拆遷評(píng)估一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法，參照鄰近、類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，結(jié)合被評(píng)估房屋的狀況進(jìn)行；統(tǒng)計(jì)部門應(yīng)至少每?jī)蓚�(gè)月向社會(huì)公布一次房屋交易價(jià)格信息。
分析：新條例的種種規(guī)定同現(xiàn)行拆遷條例相比，有了很大的變化。新條例明確規(guī)定拆遷評(píng)估以區(qū)域新建商品住房銷售價(jià)格結(jié)算補(bǔ)償金，被拆遷房屋狀況不再影響補(bǔ)償金金額。但是，新條例也明確提出，房屋拆遷評(píng)估要結(jié)合被評(píng)估房屋的狀況進(jìn)行，也就是說，根據(jù)被評(píng)估區(qū)域的新建商品住房的各種不同因素，房屋評(píng)估價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)一定的變化。但是，具體會(huì)根據(jù)那些因素進(jìn)行評(píng)估，據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹“很復(fù)雜，將會(huì)出一定的評(píng)估辦法”。
因此，根據(jù)新條例規(guī)定的拆遷補(bǔ)償規(guī)定，以原二類區(qū)20平方米的被拆遷房為例，假設(shè)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷》夸N售價(jià)格為6000元／平方米，則被拆遷人可得貨幣補(bǔ)償金為（25平方米＋10平方米）×6000元／平方米＋（45平方米－25平方米－10平方米）×6000元／平方米×50％＝24萬元，折算就地房屋補(bǔ)償面積為40平方米，如就地補(bǔ)償45平方米，被拆遷人需個(gè)人負(fù)擔(dān)3萬元。
而對(duì)被拆遷房屋面積在40平方米以上的，提高的幅度也相應(yīng)增加了，如同樣二類地區(qū)50平方米的，假設(shè)目前新建商品房?jī)r(jià)格為6000元／平方米，現(xiàn)在則應(yīng)該得到貨幣補(bǔ)償金為（50平方米＋10平方米）×6000元／平方米＝36萬元，就地補(bǔ)償面積為（50平方米＋10平方米）＝60平方米，其他面積以此類推。
