中國人民銀行8月15日發(fā)布的“2004中國房地產(chǎn)金融報告”指出，房地產(chǎn)開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在55%以上。(《人民銀行：55%以上房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款》)這一數(shù)據(jù)，驗證了此前輿論普遍猜測的房地產(chǎn)開發(fā)資金大部分源于銀行貸款的判斷。這個55%以上，有太多的信息含量，深入解讀，也許我們可以從中透視諸多房
地產(chǎn)業(yè)企業(yè)與銀行之間的內(nèi)在經(jīng)濟關(guān)系。
這個55%，我給出的解讀如下：
第一，它告訴人們，銀行與房地產(chǎn)的關(guān)系非同一般。世上絕沒有無緣無故地疏遠(yuǎn)，也沒有無緣無故地密切。銀行與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系，從來都是親密無間的。它們之間的密切經(jīng)濟關(guān)系，一路走來，也都是互利互惠的。據(jù)國家統(tǒng)計局日前出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到37123個，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營總收入9137億元，利潤總額506億元。全國建筑業(yè)企業(yè)達(dá)到48688個，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值23084億元，企業(yè)資產(chǎn)總值23542億元，企業(yè)總收入22037億元，利潤總額520億元。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的增加值分別占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為2.0%和6.9%，尤其是建筑業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重創(chuàng)建國以來最高，僅次于工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)居第四位，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。不錯，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟發(fā)展中新興的支柱產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位愈益提高，所占GDP比重也越來越大，但是不是已經(jīng)到了它的開發(fā)資金的大部分可以通過銀行貸款的方式獲得解決的地步呢？我看大可商榷。從世界經(jīng)濟發(fā)展史的角度看，作為一個產(chǎn)業(yè)，在長達(dá)二十多年發(fā)展中，它發(fā)展的資金主要通過銀行貸款支持，是極為罕見的。除非這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展屬于戰(zhàn)時動員，除非它的產(chǎn)品的需求屬于非常激增，除非國民經(jīng)濟對它的要求是異常短缺。
第二，它告訴人們，每100套房中間有超過五55套以上的房是銀行的錢疊起來的。那么，這豈不是可以理解為，房地產(chǎn)的風(fēng)險不僅有房地產(chǎn)公司自己承擔(dān)，而且拉了一個墊背的。這個墊背的有兩個特點，其一，它是最大的風(fēng)險承擔(dān)者，反而開發(fā)商本身還退居其次。其二，這個墊背的，所有者缺位，風(fēng)險承擔(dān)者是“虛擬”的，因為它事實上是公共大眾的錢。我們知道，國有企業(yè)與民營企業(yè)不同，私有資本的人格化者就是企業(yè)老板本身，是現(xiàn)實的，個人利益與企業(yè)利益是重合的，也是不可反自身的；而國有資本相反，它的人格化者是公共大眾，是全民，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者只是其代表，它是虛擬的，個人利益與企業(yè)利益分離的，因而是可能賄賂的。
第三，它告訴人們，之所以有大比例超過其它產(chǎn)業(yè)的銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)，一定有它不平凡的地方。后來被揭發(fā)出來的大量犯罪事實一再證明，那是權(quán)力資本暗中參預(yù)的結(jié)果。我們這樣說，是以接二連三的金融犯罪案例為實證的。君不見，全國每年的成千上萬起經(jīng)濟貪污，行賄受賄，金融巨貪，哪一起沒有銀行的貸款參預(yù)其中，哪一起沒有權(quán)力資本參預(yù)其中，哪一起沒有違法亂紀(jì)參預(yù)其中？銀行公權(quán)資本化，在房地產(chǎn)貸款中尋租獲利，最終也給貸款埋下了資產(chǎn)劣化的種子。
第四，它告訴人們，房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今社會“空手套白狼”高段能手的主要競技場。從上個世紀(jì)九十年代的房地產(chǎn)狂熱開始，到今天的房地產(chǎn)在中國形成大的氣候，“空手套白狼”幾乎是路人皆知的一條潛規(guī)則。在業(yè)界，說到以房地產(chǎn)項目貸款，沒有不熟諳此道的。雖然“空手套白狼”模式已經(jīng)臭名昭著，但也絕非從房地產(chǎn)界銷聲匿跡，它的手法在發(fā)展變幻，它的運作模式還在傳承更新。有兩則報道值得一提：一則是“房蟲空手套白狼，南京房價一季度繼續(xù)瘋漲”(，說的是炒房者騙貸炒房的事；一則是“虛構(gòu)房地產(chǎn)騙來2600萬，空手套白狼最終入班房”，說的是以房地產(chǎn)項目為誘餌，騙巨款的事。此間，我們在goog
le上進行一番“房地產(chǎn)＋空手套白狼”的搜索，獲得信息約18，500條之多。
第五，它告訴人們，房地產(chǎn)在當(dāng)今確實是一個近乎暴利的行業(yè)。道理通俗簡單，銀行為什么那樣樂意貸款給房地產(chǎn)，特別是在中央政府三令五申對房地產(chǎn)貸款要嚴(yán)格控制，甚至對房地產(chǎn)要緊縮“銀根”的背景下，房地產(chǎn)公司依然還能在銀行那里拿到錢，說明房地產(chǎn)的高利潤對銀行有相當(dāng)?shù)奈�。從最新的一些資料顯示，房地產(chǎn)的獲利，從300%到700%各個檔次的都有。有人困惑：為什么賣100萬臺冰箱僅能獲得2億元左右利潤，而投建一個300萬平米的小區(qū)在某些城市可獲得50億元以上的利潤，仔細(xì)看一下就能發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)致富的邏輯就是土地政策的邏輯。你只要拿到便宜的土地，就等于成功了大半。而圈地屯地，正是房地產(chǎn)商的基本功課。正因為如此，中國房地產(chǎn)業(yè)是鑄造富豪的產(chǎn)業(yè)，2004《福布斯》中國大陸富豪榜排名前100位中，50%以上涉足房地產(chǎn)業(yè)；而《福布斯》全球富豪榜中，500位富豪中卻只有30人左右是地產(chǎn)商。中國特色的房地產(chǎn)與其暴利之間的關(guān)系可見一斑。
第六，它告訴我們，正因為銀行與房地產(chǎn)商有如此重要的正相關(guān)關(guān)系，那末房價的走勢就不僅是房地產(chǎn)商命運的走勢，同時也是銀行命運的走勢，雙方共進共退，共損共榮。這樣我們就不難理解，為什么房市治理總是一波三起，總是反反復(fù)復(fù)。什么“國八條”，又是什么“新八條”，加上總理的多次指示，部委領(lǐng)導(dǎo)的各種講話，等等。最后，房市在各種力量的較量下，不明不白地變幻著。所以我才不無感慨地說過，當(dāng)前房市有如股市，觀市猶入五里云霧，讓人看不清，看不懂。只要認(rèn)真瀏覽一下今年以來的媒體，有關(guān)房價走勢的報道真是前其矛后其盾，向左走向右走，令人喜令人憂。使人強烈地意識到，房市水很深，房市霧很大，房市手很雜。
第七，它告訴我們，在這種經(jīng)濟關(guān)系中，充滿著私有經(jīng)濟與國有經(jīng)濟的合作與爭斗。在貸款給私有資本的房地產(chǎn)中，銀行作為國家資本在性質(zhì)上是公有的。那么，可以近似認(rèn)為，這55%以上，就是公有資本變身參預(yù)房地產(chǎn)開發(fā)。由于是貸款，信用借貸關(guān)系中，銀行成為債權(quán)人，貸款企業(yè)作為債務(wù)人便是這55%以上的資本擁有者。公與私在這里，是以等價交換的原則平等相處關(guān)系，卻又是債權(quán)與債務(wù)的對立關(guān)系。
(巫繼學(xué))
責(zé)任編輯 原霞
