前段時間表態(tài)將出“力招”控制房價漲幅后，昨日南京市房管局聯(lián)合南京市物價局召開工作會議，此前千呼萬喚的“力招”在此會議上走向前臺，南京市產(chǎn)權(quán)市場處處長張定一表示，雖說房價由市場決定，但作為主角的開發(fā)企業(yè)在房價上漲的過程中肯定脫不了干系。為倡導開發(fā)企業(yè)自律，他 們出臺了10項措施規(guī)范開發(fā)企業(yè)行為，并借此控制房價漲幅。

    1、加強無證銷售的查處，未領取商品房預售許可證的項目，不得以任何形式銷售；不得以任何形式收取定金、房款。

    解讀：開發(fā)企業(yè)為回籠資金，頻頻以優(yōu)惠吸引購房者辦理VIP卡，此形式雖不同于直接收取定金、房款等，但同樣侵犯了購房者的合法權(quán)益，開發(fā)商收取辦卡的會員費后往往用作他用。張定一表示，開發(fā)商即使資金吃緊也不能通過這樣的形式回籠資金。

    2、所售樓盤在領取商品房預售許可證后20日內(nèi)必須開盤銷售，不具備銷售條件的樓盤，不得申請領取銷售許可證。

    解讀：此舉是為了避免開發(fā)商把房子捂在手里不賣。

    3、加強對在建工程抵押房屋的管理，對于已辦理在建工程抵押的房屋，應事先告知購房人；未經(jīng)債權(quán)人同意，不與購房人簽訂商品房買賣契約，不以任何形式收取房款。

    解讀：張定一表示，在建工程抵押的項目必須告訴消費者，這樣才能保證購房者的合法權(quán)益不受侵害。

    4、加強對權(quán)利瑕疵商品房的管理，房屋存有瑕疵的必須告知，未經(jīng)購房人同意，不得簽訂買賣合同和收取房款。

    解讀：如在建工程抵押的商品房一樣，對層高不夠等存有瑕疵的商品房，開發(fā)商應該主動告知購房人，在征得同意下，才能簽訂購房合同。

    5、嚴格預留房管理，控制預留房源數(shù)量，今年6月1日起，開發(fā)商預留房必須竣工后才能銷售。

    解讀：開發(fā)商在樓盤開盤時如果大量申請預留房，同樣會造成市民無房可購，開發(fā)商借此大勢抬高房價。

    6、繼續(xù)打擊炒房行為，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商和內(nèi)部人員勾結(jié)炒房的，立即停止樓盤銷售。

    解讀：對于出現(xiàn)開發(fā)商與內(nèi)部人員勾結(jié)炒房的，此次房管部門加大了打擊力度，一經(jīng)查處將立即要求其停止銷售。

    7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須通過網(wǎng)上房地產(chǎn)打印合同；不得虛擬申購預留房源，違反規(guī)定將停止銷售；原則上商品房認購20天內(nèi)不須轉(zhuǎn)簽合同。

    解讀：通過網(wǎng)上房地產(chǎn)打印合同，使得每套房屋到底有沒有成交能通過網(wǎng)上房地產(chǎn)清晰顯示出來，增加了房地產(chǎn)市場的透明度。

    8、嚴格控制樓盤換手率，一套房屋換手不得超過兩次，否則該套房屋要等到辦理產(chǎn)權(quán)證后才能銷售。

    解讀：樓盤換手率高，則顯示出該樓盤投資購房者多或樓盤質(zhì)量出現(xiàn)問題，加強對樓盤換手率的監(jiān)管在一定程度上對控制投資購房有利。

    9、加強預收款管理，預收款必須建立專用賬戶，用于項目開發(fā)建設；開發(fā)企業(yè)每月必須向房產(chǎn)部門提供在建工程進度照片，并進行網(wǎng)上公示。

    解讀：提供在建工程照片促使開發(fā)商加快建設在建項目，防止土地閑置。 

    10、銷售代理公司必須備案登記，不得賺取差價，銷售人員持證上崗。代理銷售商品房，只收取代理服務費，不賺取差價。

    解讀：張定一表示，根據(jù)他們了解的情況，目前一些代理公司為賺取差價私自抬高房價，此項措施則特別針對代理公司作出規(guī)定，要求其只收取代理服務費，不得賺取差價。

    房價監(jiān)管四大重點

    哄抬房價年底“算賬”

    南京市產(chǎn)權(quán)市場處處長張定一說，他不希望南京像其他城市一樣通過稅收等措施來強力調(diào)控房價漲幅，而是希望通過開發(fā)商自律來控制房價漲幅。為促使開發(fā)企業(yè)自律，政府將出臺兩個配套舉措，從昨天開始到下周左右，通過網(wǎng)上房地產(chǎn)對各樓盤的漲幅進行跟蹤，并通過媒體公布；此外，在今年年中或年底，對漲幅過大的樓盤及開發(fā)企業(yè)進行清查，并嚴加處理。他表示，他的話絕不是兒戲，如果因開發(fā)商不自律造成房價過快上漲，屆時南京將肯定出重拳穩(wěn)定房價。

    房價監(jiān)管四大重點

    南京市物價局副局長王秀洲在會上通報了未來物價部門監(jiān)管房價的四大重點，包括追蹤突出政府指導價綜合水平的樓盤；嚴格監(jiān)管銷售過程中的炒作、虛假廣告、運用不正當手段而形成的價格欺詐；監(jiān)管哄抬房價行為及開發(fā)商的其他不規(guī)范行為。

    50余開發(fā)商作出承諾

    在南京地產(chǎn)“大鱷”南京棲霞地產(chǎn)的倡議下，在寧的50余家開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)場簽下了一份名為關于進一步規(guī)范商品房銷售行為、控制房價漲幅的倡議書。在這份類似作秀的倡議書中，開發(fā)商表示他們將嚴格自律，規(guī)范銷售，杜絕任何單位或個人，以任何形式炒作樓盤、哄抬房價。同時承諾即日起到今年年底，將同一樓盤、同樣性價比住宅的價格漲幅控制在政府要求的范圍內(nèi)。

    新聞附件

    近幾年房價上漲情況

    2002年起年增幅不下兩位數(shù) 2002年南京城中房價不過3000元/平方米左右，江寧房價只有1000元 1500元/平方米。兩年后，明城墻以內(nèi)已找不到6000元/平方米以下的房子，市中心房價則達到9000元－12000元/平方米，來自房管部門的數(shù)據(jù)顯示，2003年南京房價漲幅為12.8%，2004年漲幅為11.25%。其中，2004年一季度南京房屋銷售價格同比增長12.1%，漲幅比全國平均漲幅高出4.4個百分點，在全國各大城市中位于第六，引起業(yè)內(nèi)一片嘩然。

    2004年首次出現(xiàn)漲幅減緩 2004年，南京商品住宅預售均價達4115元/平方米，江南八區(qū)為4890元/平方米（包含經(jīng)濟適用房和中低價商品房）。從價格漲幅看，去年全年上漲11.25%，前5個月月均上漲1.66%，后7個月月均上漲僅0.62%，低于前年同期，漲幅明顯趨緩。這是2002年以來南京房價首次出現(xiàn)漲幅減緩的現(xiàn)象。

    2005年南京房價仍小幅增長 2005年南京房地產(chǎn)投資將保持30％以上的增長速度，商品房上市面積將維持在1000萬平方米以上的規(guī)模，銷售面積約為800萬平方米以上，供求保持基本平衡。南京市房管局有關領導在去年年底召開的2005房地產(chǎn)形勢通報會上表示，今年價格預計小幅增長。

    控制房價為何未見暴風驟雨？

    與國內(nèi)其他一些地方不惜啟用對外地人停貸的強硬辦法相比，南京的控制房價漲幅政策多少有些波瀾不驚。昨天南京市房產(chǎn)局與南京市物價局出臺十大控制房價漲幅政策后，為數(shù)不少的開發(fā)商甚至如釋重負，“沒有多少新內(nèi)容，看來打壓房價的風聲到此為止了�！币晃粖W體板塊內(nèi)的開發(fā)商如是說。

    為什么南京不能像上海那樣，采取“暴風驟雨”的方法控制房價漲幅過快？昨天的新聞發(fā)布會上，南京市房產(chǎn)局郭宏定副局長解釋了“穩(wěn)定房價”與“打壓房價”的差別，3月底國務院召開常務會議強調(diào)要嚴格控制房地產(chǎn)和城市建設規(guī)模，出臺了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的八條意見（簡稱為國八條），上周國務院副總理曾培炎也在上海舉行的座談會上提出“共同維護房地產(chǎn)的健康與發(fā)展”。針對一些地方供需關系偏緊、被動性需求過大、投資性需求過旺等現(xiàn)實問題，一些地方先后出臺了打壓市場的種種手段。郭宏定認為，局部地區(qū)打壓的目的是為了穩(wěn)定市場，是為了控制房價的過快漲幅。郭宏定堅持認為，宏觀調(diào)控不是打壓市場，將穩(wěn)定市場理解為打壓市場是一種誤區(qū)。

    2004年全國兩會上，一些代表對一些地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱、投資性需求比例過高等情況提出嚴厲批評，在隨后土地、金融等一系列宏觀調(diào)控政策出臺后，市場特征表現(xiàn)出嚴重的供不應求，這些問題的存在直接導致了2005年全國兩會上對房價上漲過快的抱怨。2005年的兩會期間，房價再度成為兩會代表關注焦點，房價問題被寫入政府工作報告。在全國的范圍內(nèi)，控制房價過快上漲成為穩(wěn)定市場的一種共識。

    盡管一些市民迫切希望政府強有力地干預房價，但是，南京房產(chǎn)部門昨天多少表達了他們的這樣一種判斷。一是2004年在國家實施宏觀調(diào)控的形勢下，南京針對2003年出現(xiàn)的階段性房價上漲過快的勢頭，陸續(xù)出臺和采取了“禁炒令”、“網(wǎng)上房地產(chǎn)”等一系列政策和措施。經(jīng)過一年多的調(diào)控，南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅趨穩(wěn)，供給總量略大于需求總量，房產(chǎn)價格明顯回落，開發(fā)、投資、消費結(jié)構(gòu)平衡，南京的市場特征與上海是不同的。二是調(diào)控更多用市場這個“看不見的手”少用政府這個“看得見的手”，在接受采訪時，郭宏定還認為，如果在市場形勢相對穩(wěn)定的情況下，采取過于激烈的政策只會導致一些問題“報復性的反彈”，房價的大起、大落都是不正常的。

    對于政府控制房價政策的波瀾不驚，昨天現(xiàn)場同樣有開發(fā)商分析：“市場在遏制內(nèi)部炒房、擊鼓傳花等過度投機等行為的同時，必須要考慮如何給民間資金這個“籠中老虎”一個現(xiàn)實的出路。現(xiàn)在的老百姓是不敢炒股、不愿存錢，前一階段，大量可買可不買房的民間資金全擠進了房市，政府在打壓投機的同時還是給投資留了余地，這表明了南京對市場的思考與判斷�！� 
                                                       (方市興 徐關輝 仲躋嵩)