專題撰文：記者 朱文策 羅鳳鳴 專題攝影：記者 張耀波 羅鳳鳴

    ——與會人士表示深圳“新政”有利于規(guī)范市場，呼吁深圳房 企聯(lián)手降低操作風險，并建議建設(shè)大量經(jīng)濟適用租賃房以完善深圳住房保障制度 

    論壇嘉賓

    深圳市房地產(chǎn)研究所所長王鋒博士

　　卓越集團總裁李曉平

　　大中華國際投資(集團)有限公司董事長黃世再

　　深圳市星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理郭兆斌

　　深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉

　　南方都市報深圳廣告部總經(jīng)理林偉明

    由南方都市報主辦，深圳電視臺公共頻道、深圳熱線、廣東電臺“南粵之聲”聯(lián)合舉辦的“宏觀調(diào)控下深圳樓市之變——第六屆城市論壇暨深圳地產(chǎn)民企戰(zhàn)略懇談會”，于4月22日下午在深圳五洲賓館渤海廳舉行。此次論壇得到了《21世紀經(jīng)濟報道》、《南方周末》、《搜狐網(wǎng)》、廣東電臺“南粵之聲”、《南方人物周刊》等媒體的協(xié)助，搜狐網(wǎng)焦點房地產(chǎn)頻道還對此進行了全程直播。

    在本次論壇上，與會嘉賓就購房者普遍關(guān)心的房價漲幅過快、市場是否會出現(xiàn)拐點、深圳“地荒”等問題，以及房地產(chǎn)企業(yè)如何聯(lián)手應(yīng)對目前局勢發(fā)表了看法。

    深圳“新政”重在規(guī)范市場

    在本次論壇上，深圳市房地產(chǎn)研究所所長王鋒就國家和深圳出臺的宏觀調(diào)控政策的背景及影響發(fā)表了看法。王鋒認為，之前的國家調(diào)控政策主要通過嚴格控制土地和房地產(chǎn)開發(fā)貸款比例這兩種手段來抑制房地產(chǎn)泡沫，但從實際效果來看，供應(yīng)得到了控制，但房價還是在繼續(xù)上漲。今年國家在宏觀調(diào)控方面做了一些調(diào)整和轉(zhuǎn)變，主要從打擊市場虛假需求入手，尤其是投機炒作。在這個前提下，分別出臺了兩次“加息”政策。與此同時，物業(yè)稅問題也正在探討階段。

    深圳近期的“新政”正是基于這樣的大背景之下。深圳最近出臺的一系列政策，主要是打擊違規(guī)炒樓現(xiàn)象，整頓規(guī)范房地產(chǎn)廣告市場。整體來看，兩個行政手段的介入都是為了進一步規(guī)范市場、整頓市場，使之更為理性、規(guī)范、健康。

    樓價成論壇談?wù)摻裹c

    難以捉摸的樓價成為本次論壇討論的主要問題。據(jù)了解，在調(diào)控措施出臺之前，今年1—2月份深圳房價上漲8%，達到6351元/平方米，首次打破了深圳數(shù)年來房價5%左右漲幅的水平。深圳中原地產(chǎn)公司深港研究中心總監(jiān)張偉對此相當尖銳地指出，目前關(guān)內(nèi)房價可能被高估13%左右。據(jù)張分析，以關(guān)內(nèi)一個兩口之家月收入8000元、按揭貸款供20年、月供3200元計算，若要買100平方米的房產(chǎn)，單價應(yīng)為6000元/平方米，但現(xiàn)在關(guān)內(nèi)價位一般都在8500元/平方米�！跋襁@樣的家庭都在關(guān)內(nèi)買不到房的話，市場肯定是有問題的。”對此，多位業(yè)界人士表示這個推算與國土部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計不同，不便發(fā)表評論。

    動議建經(jīng)濟適用租賃房

    在本次論壇上，深圳市房地產(chǎn)研究所所長王鋒表示，研究所目前已經(jīng)向政府提交建議，借鑒香港經(jīng)驗，建造一大批經(jīng)濟適用租賃房，完善深圳住房保障體系。在接受記者提問時，他很肯定地表示，“不用于買賣，是租賃房”，他的這一提議得到與會的眾多專家的贊同。

    據(jù)了解，除商品房外，香港目前公共住房制度包括廉租房和居屋，低收入者可以租用廉租房，稍富一點的可以買居屋。至于商品房，則完全放開，價格可以漲得很高，如新鴻基地產(chǎn)的豪宅項目凱旋門售價就達到30萬元/平方米。

    分析人士認為，如果這一計劃得到采納，將是深圳中低收入者的“一大幸事”�！敖�(jīng)濟適用租賃房將能把那些買不起房但又不得已進入商品房領(lǐng)域的置業(yè)者分流出去，剝離商品房市場中的虛假需求——這部分需求曾在相當程度上推高了房價上揚，增加了銀行放貸風險�！�

    影響之房價

    房價實際上是在下跌？

    李曉平 卓越集團總裁

    我對樓價有一個不同的看法：去年深圳樓價漲到5.28%，如果從通貨膨脹、建材價格上漲等綜合因素分析，實際上等于是跌了。為什么我們看到是漲了？因為關(guān)內(nèi)房價上漲得厲害，關(guān)外房價原來基數(shù)低，上漲又比較快，所以造成這么一個結(jié)果。但是，對大部分買家來說，我覺得還算正常。深圳發(fā)展商在定價的時候，大部分還是比較理性的，深圳大部分樓盤都是低開高走的推盤策略�，F(xiàn)在有個別樓盤不好開盤，這有兩方面的因素：一方面，在現(xiàn)今政策下，發(fā)展商對后期樓價走勢有點迷惑；第二，金融政策收緊，一部分開發(fā)商的后續(xù)資金可能會有一些問題，所以他們采取觀望政策。但是，綜合來看，深圳樓市發(fā)展還是比較健康的。

    張偉 深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)

    房價到底現(xiàn)在高不高？我們來分析一下：深圳從2002年到現(xiàn)在，每年增幅5%左右。今年深圳一季度GDP增長13%左右，CPI(消費物價指數(shù))漲幅是4.6%。先不說這個4.6%高不高，實際上中國的CPI指數(shù)系統(tǒng)基本上是按照上世紀70年代的算法，統(tǒng)計體系中食物權(quán)重占40%，日用品權(quán)重占20%。而在國外CPI的計算體系中，房地產(chǎn)、電力等生產(chǎn)資料所占的權(quán)重達到80%。也就是說，我們的CPI指數(shù)上漲的4.6%中絕大部分體現(xiàn)在糧食、油、日用品方面的上漲，而房地產(chǎn)、電力這類重要的生產(chǎn)資料的上漲幅度則完全沒有體現(xiàn)出來。進一步說，現(xiàn)有的CPI體系遠遠不能反映通貨膨脹的力度，國內(nèi)通貨膨脹的程度是被嚴重低估的。我個人認為，現(xiàn)在CPI指數(shù)可能要到10%。從這個判斷來看，我們的房價每年上漲5%的幅度，其實是跌的。綜合來看，我認為深圳房價如果保持兩位數(shù)以下的增長，就能與深圳的經(jīng)濟增長相吻合，也是置業(yè)者可以承受的。

    樓市拐點將平緩運行

    王鋒 深圳市房地產(chǎn)研究所所長

    其實國家的一系列政策針對的就是房價，國務(wù)院最近出臺的8點意見也說得很明確，把抑制房價快速上漲作為重點工作，所以今年的政策主要是針對如何平抑房價。深圳也采取了一系列的手段，如打擊炒樓、治理廣告等。對于深圳樓市，我們一直認為是很理性的。不過從去年底到今年，深圳樓市的確出現(xiàn)了比較大的變化，主要是價格飛漲，上漲了8%，這是歷年沒有的。而且，很多現(xiàn)象表明炒家非常活躍，出現(xiàn)了認號都認不到的現(xiàn)象。在這種情況下，必須要采取行政手段，抑制虛假需求。在擠水分的同時，政府也著手解決信息對稱的問題。樓盤銷售信息都掛出來了，有多少沒有賣看得很清楚。這一措施解決了長期以來困擾國內(nèi)樓市的信息不對稱的問題。

    黃世再 大中華國際投資（集團）有限公司

    我認為深圳房地產(chǎn)是在健康發(fā)展。深圳土地升值很快，如果土地價值跌了，樓價很可能會跌，但是在深圳不會這樣——每年都有十幾萬大學生到深圳來找工作，這給深圳樓市提供了持續(xù)而穩(wěn)定的真實需求。不過，我想告訴業(yè)主，在這種情況下，買樓要謹慎，每月收入多少、供樓多少，要計算清楚。

    李曉平 卓越集團總裁

    其實所謂的拐點，我們可以有兩種理解：一個是像1993年那樣，像坐過山車一樣忽高忽下；另一種情況可能會出現(xiàn)一個平緩的運行。這幾年深圳人口尤其是關(guān)內(nèi)人口增量較大，提供了龐大而持續(xù)的購房需求，而且深圳土地供應(yīng)量相對有限，舊城改造也無法在短時間里完成。從以上事實來看，我個人認為市場出現(xiàn)拐點會是一個平緩略有波動的過程。另外，我認為這次調(diào)控跟1993年的“一刀切”不一樣，而是“有保有壓”，目的主要是打擊炒房。我覺得大家要正確理解、宣傳中央的政策。這些政策對相對規(guī)范的房企其實也是一個機會。銀行的錢要放出去，肯定會傾向那些相對規(guī)范的企業(yè)。

    影響之土地

    “地荒”是深圳地產(chǎn)面臨的難題

    林偉明 南方都市報深圳廣告部總經(jīng)理

    深圳改革開放25年，整個深圳可用土地為700平方公里，目前還剩下220平方公里沒有用。這25年是深圳快速發(fā)展的時期，土地消耗極大。而且近年來深圳城市中心快速西移，市民中心搬遷，羅湖、福田可開發(fā)用地日漸減少，甚至有說法30年后寶安中心區(qū)將成為深圳未來中心區(qū)。在可開發(fā)用地減少的大背景下，如何面對“地荒”會不會成為深圳地產(chǎn)目前面臨的一大難題？

    土地仍有挖掘空間

    王鋒 深圳市房地產(chǎn)研究所所長

    深圳700多平方公里只剩下200多平方公里了，這種說法里面存在一定誤區(qū)。在已經(jīng)使用的500平方公里土地里，有沒有最大限度地去利用？廣東省有一個調(diào)查，全省共有700平方公里的閑置土地，而深圳也有很多地是空置的或者是建了一些低效率的建筑，隨著城市化進程如今已經(jīng)不再適應(yīng)，這里面有著極大的挖掘空間。

    另外，舊城改造對于房地產(chǎn)企業(yè)來講仍然具有很大商機，只是這個市場對越來越大的企業(yè)來說，市場相對少了一點而已。但是深圳房地產(chǎn)市場前景仍舊看好。每年常住人口還有40萬的增長，還有一個穩(wěn)定的需求來源，深圳房地產(chǎn)市場仍舊有充足的理由長期健康發(fā)展下去。

    影響之房企走勢

    合縱連橫是趨勢

    李曉平 卓越集團總裁

    從深圳房企的開發(fā)方向來講，我覺得應(yīng)該是關(guān)內(nèi)關(guān)外并行，關(guān)內(nèi)的開發(fā)量雖然減少了，但含金量卻很高。第二，我估計以后發(fā)展商之間的聯(lián)合會越來越多，以往都是單打獨斗，但現(xiàn)在地價越來越高，競爭也越來越激烈，相應(yīng)風險也會越來越大。此外，單獨操作項目，現(xiàn)金流壓力會比較大，如果聯(lián)合操作，這個壓力就可以得到舒緩。同樣是做一個項目，以前一個企業(yè)可以操作1-2個項目，現(xiàn)在2個聯(lián)合就可以做4個項目。不過，由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個管理水平比較弱的行業(yè)，因此，房企聯(lián)合，對企業(yè)之間誠信度的要求也會越來越高。

    郭兆斌 深圳市星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理

    在未來幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭中，我仍然認為深圳房企將會扮演一個重要角色。第一，可以說深圳每一個房企都扮演了地產(chǎn)“黃埔軍校”的角色，不僅僅是萬科，這說明我們深圳地產(chǎn)界能培養(yǎng)出比較優(yōu)秀的地產(chǎn)專業(yè)人士。第二，深圳是全國房地產(chǎn)市場運作最規(guī)范的城市，而且政府及媒體導向都相對健康，當然這些是互動的，需要大家共同努力。民營企業(yè)起步都比較晚，受方方面面的擠壓，空間比較狹小。不過，我認為每一個企業(yè)都有自己的特色。民營企業(yè)之所以能夠在深圳站住腳，確實比其他企業(yè)要艱巨得多。

    建經(jīng)濟適用租賃房完善深圳住房保障制度

    王鋒 深圳市房地產(chǎn)研究所所長

    如果想保證深圳房地產(chǎn)市場長遠、持續(xù)發(fā)展，必須要做更長遠的考慮，全面構(gòu)建深圳住宅與房地產(chǎn)科學供給體系。對買不起房的人，要有一個基本保障，建立政府的公共住房系統(tǒng)，建設(shè)大量經(jīng)濟適用租賃房，提供最基本的保障。

    深圳每年都有約40萬新增人口，他們中間有很多人買不起房。我們目前已經(jīng)向政府提出了建議，政府可以選擇在遠離市中心、交通非常方便的區(qū)域建立若干個這樣的大型社區(qū)，一年建50-80萬平方米，用不了幾年就能發(fā)揮作用。綜合看來，我覺得，無論是從必要性還是從可行性上看，深圳都需要建立這種公共住房系統(tǒng)。

    基本需求與商品化需求宜分離

    張偉 深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)

    我個人非常贊同王鋒博士的觀點�，F(xiàn)在房價為什么爭議這么大呢？就是因為我們沒有把這個問題搞清楚，你賺1000元/月也要買房，那你要我把房價降到1000元/平方米有沒有可能呢？我覺得把公共住宅與商品房兩個市場混在一起談是一個最大的問題。在首先保證絕大部分中低收入階層住房的基礎(chǔ)上，提供另外一批不同檔次的商品房，完全市場化，價格完全放開。這兩個市場完全分開后，市場就不會有太多的問題。

    影響之思路

    建經(jīng)濟適用租賃房完善深圳住房保障制度

    王鋒 深圳市房地產(chǎn)研究所所長

    如果想保證深圳房地產(chǎn)市場長遠、持續(xù)發(fā)展，必須要做更長遠的考慮，全面構(gòu)建深圳住宅與房地產(chǎn)科學供給體系。對買不起房的人，要有一個基本保障，建立政府的公共住房系統(tǒng)，建設(shè)大量經(jīng)濟適用租賃房，提供最基本的保障。

    深圳每年都有約40萬新增人口，他們中間有很多人買不起房。我們目前已經(jīng)向政府提出了建議，政府可以選擇在遠離市中心、交通非常方便的區(qū)域建立若干個這樣的大型社區(qū)，一年建50-80萬平方米，用不了幾年就能發(fā)揮作用。綜合看來，我覺得，無論是從必要性還是從可行性上看，深圳都需要建立這種公共住房系統(tǒng)。

    基本需求與商品化需求宜分離

    張偉 深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)

    我個人非常贊同王鋒博士的觀點�，F(xiàn)在房價為什么爭議這么大呢？就是因為我們沒有把這個問題搞清楚，你賺1000元/月也要買房，那你要我把房價降到1000元/平方米有沒有可能呢？我覺得把公共住宅與商品房兩個市場混在一起談是一個最大的問題。在首先保證絕大部分中低收入階層住房的基礎(chǔ)上，提供另外一批不同檔次的商品房，完全市場化，價格完全放開。這兩個市場完全分開后，市場就不會有太多的問題。  ( 羅鳳鳴 )