新近出版的《2005房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO．2》對今年中國房地產(chǎn)市場做出預(yù)計(jì)：2005年房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢。不過考慮到以下因素，房地產(chǎn)價(jià)格的升幅將有所回落：第一，市場經(jīng)濟(jì)自身具有通過價(jià)格機(jī)制來調(diào)整資源配置的功能，高房價(jià)將在一定程度上增加市場供給 ，擠出部分需求；第二，政府正努力通過增加中低價(jià)位的商品房供應(yīng)、控制投機(jī)炒作等手段抑制過高的房價(jià)；第三，政策變動(dòng)初期對市場預(yù)期的影響最大(市場預(yù)期供給減少是2004年房價(jià)上漲的深層原因)，這種影響將隨著時(shí)間的推移逐步減小。

　　對于2005年中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，報(bào)告從5方面進(jìn)行了分析預(yù)測：

　　1.投資繼續(xù)得到控制，融資渠道醞釀變局

　　固定資產(chǎn)投資超過國民收入的35%就會(huì)出現(xiàn)投資過熱。2004年在中央的宏觀調(diào)控下，投資率上升速度雖然有所減緩，但仍創(chuàng)出了51.33%的新高。2005年房地產(chǎn)投資增速將低于2004年增長速度，但估計(jì)不會(huì)低于20%。

　　由于央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺(tái)及再次加息的可能等，2005年房地產(chǎn)信貸投入增速也將進(jìn)一步放緩，這對資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說，無異釜底抽薪。原有融資渠道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化，例如大型房地產(chǎn)企業(yè)尋求上市融資機(jī)會(huì)等，房地產(chǎn)業(yè)將從項(xiàng)目導(dǎo)向向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。

　　2.土地市場趨向規(guī)范，建設(shè)用地增量控制更嚴(yán)

　　向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為，將成為2005年土地執(zhí)法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央對地方政府土地利用和土地管理工作的監(jiān)控將得到強(qiáng)化。一系列措施將有助于消除土地供應(yīng)雙軌制造成的不平等，有利于打破土地供應(yīng)的地區(qū)封鎖，形成統(tǒng)一、開放、競爭、有序的土地市場，增強(qiáng)市場形成地價(jià)的機(jī)制。從政治層面上看，供地制度的規(guī)范化有利于維護(hù)國家作為土地所有者的權(quán)益，消除開發(fā)商的尋租機(jī)會(huì)和不當(dāng)?shù)美�，有利于消除腐敗和廉政建設(shè)。從房地產(chǎn)業(yè)的層面看，房地產(chǎn)開發(fā)的圈地行為將受到遏制，大盤開發(fā)將逐步不再成為主導(dǎo)模式，中小房地產(chǎn)項(xiàng)目將逐步成為市場主體。

　　3.被動(dòng)需求有望下降，二手房市場升溫

　　2005年的拆遷量將有較大幅度的下降，對房地產(chǎn)市場需求將產(chǎn)生重要影響。

　　隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實(shí)施以及已購公房的大量上市，房源繼續(xù)放量，購房需求持續(xù)增長，二手房市場將增加活力，價(jià)格平穩(wěn)上升。在二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)下，梯度消費(fèi)格局逐步形成，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)將趨向合理，推進(jìn)住房市場良性循環(huán)。二手房市場的發(fā)展，將對平抑房地產(chǎn)價(jià)格升高、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)揮重要作用。

　　4.供求關(guān)系偏緊，房價(jià)增幅趨緩

　　在中國當(dāng)前居住水平普遍較低，住房需求呈現(xiàn)很大剛性，房地產(chǎn)市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，可以預(yù)測，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的增加以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，2005年房地產(chǎn)市場的需求將在前幾年的基礎(chǔ)上持續(xù)旺盛。

　　2004年全國商品房竣工面積增幅大幅回落，供求關(guān)系偏緊。可以預(yù)計(jì)，在2005年國家控制投資規(guī)模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調(diào)控政策不可能有根本改變的情況下，房地產(chǎn)市場供給增幅仍將呈下降趨勢，供求關(guān)系偏緊的局面很難改變。

　　5.企業(yè)持續(xù)洗牌重組，市場競爭回歸理性

　　過去房地產(chǎn)開發(fā)中最不透明的土地市場將走向陽光化，房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，企業(yè)經(jīng)營將走向平等競爭，質(zhì)量、品牌和資本競爭將成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭的基礎(chǔ)。

　　在競爭中，土地資源將更有效地配置到競爭力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)中，導(dǎo)致企業(yè)的洗牌重組在2004年已呈現(xiàn)出跡象的基礎(chǔ)上持續(xù)進(jìn)行。

　　概念炒作將逐漸失去效力，品牌、質(zhì)量競爭將成為競爭的主要表現(xiàn)。隨著高收入階層的需求逐步得到滿足，市場重心由高收入者向中低收入者轉(zhuǎn)移，購房者對于商品房的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設(shè)施齊全、高性價(jià)比。

　　巧合的是，藍(lán)皮書也提出了8條宏觀調(diào)控建議。分別是：1、正確判斷形勢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定繁榮；2、盤活存量土地，完善土地供應(yīng)辦法；3、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障體系；4、加快二手房市場建設(shè)，引導(dǎo)住房梯度消費(fèi)；5、保護(hù)合理的住房消費(fèi)，遏制投機(jī)性購房；6、整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范企業(yè)行為；7、拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)；8、加強(qiáng)對基礎(chǔ)性、制度性問題的研究。