幾經(jīng)周折，記者終于聯(lián)系上了成都“集體定制購房”倡議者陳輝。在這個目前供職于成都一家商業(yè)公司的年輕人看來，集體定制購房的目標(biāo)群體是一個早就存在的人群，所缺的，“只是一個倡議者和組織者而已”。
記者：你的集體定制購房具體如何操作？和個人集資建房有何不同？
陳：購房者并非總是弱勢，我們自己也可以想辦法讓房價降下來。我們的辦法是：先自發(fā)組成100人以上的購房團(tuán)，再物色一個開發(fā)商正準(zhǔn)備規(guī)劃和報批的中小樓盤項目，一次性訂購整個樓盤，并要求開發(fā)商按照我們期望的戶型來定制開發(fā)。
與個人集資建房不同，我們承認(rèn)開發(fā)商的存在。這符合社會分工越來越專業(yè)和明細(xì)的規(guī)律，也更具可行性。我們也承認(rèn)開發(fā)商正當(dāng)?shù)睦麧櫼�。我們希望其讓出來的，只是他本來就要花出去的錢（比如營銷費(fèi)用推廣費(fèi)用等）。
記者：通過這樣的方式，購房者究竟能省下多少錢？
陳：這樣做，可以替開發(fā)商省下營銷、廣告等費(fèi)用，當(dāng)然肯定包括越修越漂亮、造價也越來越高昂的樣板房和售樓部的費(fèi)用。我們找懂房產(chǎn)的朋友算過賬，如果把這些費(fèi)用都節(jié)約下來，總房價平均可下降10～15%甚至還可以更高，按3000元一平米的價格來算，15%就可以降到2450元/平米左右。
記者：在房價漲幅很快的情況下，開發(fā)商如果覺得房子本身已經(jīng)很好賣的，你覺得他還會認(rèn)同并跟你們合作嗎？
陳：我認(rèn)為你說的只是以前的情況。在發(fā)出這個倡議前，作為渴望買房安家的一撥人，我們對樓市也做了很長時間的了解和觀察。在目前全國一片聲討房價的背景下，開發(fā)商對房價的利潤期望值肯定會比去年有所下降，我們一次性買斷他的產(chǎn)品，他不用擔(dān)心房子的銷路，資金也可以迅速回籠，我個人覺得這種方式對中小型樓盤開發(fā)商合作的可能性應(yīng)該很大。
記者：定制購房會不會有法律方面的障礙？還有購房者如何放心把這么一大筆錢交給素不相識的你們呢？
陳：法律方面我們專門咨詢過長期服務(wù)房產(chǎn)企業(yè)的律師，定制購房和現(xiàn)行法律法規(guī)并沒有沖突。至于購房者的資金安全，我們并不是要購房者把資金交給我們，我們可以和銀行或擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，把大家的資金統(tǒng)一放在他們那里，只有經(jīng)過購房者本人的同意才能動用。
記者：如果定制購房參與人數(shù)眾多，那么這么多自發(fā)形成的人群如何有效地統(tǒng)一意見并形成決策？
陳：我們的想法是，由大家民主選出業(yè)主委員會，其實，這和現(xiàn)有的樓盤的業(yè)主委員會職能應(yīng)該是一樣的，只不過他們是在入住樓盤之后形成的，而我們只是把其放在了樓盤建成之前。而且，以后要組建的定制購房業(yè)主委員會應(yīng)該是遵循這樣的原則：免費(fèi)加入，自由加盟，自由退出。這個業(yè)主委員會只能是純公益性的，不允許攙雜牟利動機(jī)�！ ∨穗p福李政攝影譚曦
背景
4月10日，一則同時出現(xiàn)在成都幾大網(wǎng)站上的倡議“集體定制購房”帖子引發(fā)了眾多購房者和房產(chǎn)業(yè)界人士的強(qiáng)烈關(guān)注。
這個名為《集體定制購房誰愿和我一起圓住房夢》的帖子倡議：通過網(wǎng)友自發(fā)組成100人以上的購房團(tuán)，再物色一個開發(fā)商正準(zhǔn)備規(guī)劃和報批的中小樓盤項目，一次性訂購整個樓盤，并要求開發(fā)商按照業(yè)主期望的戶型來定制開發(fā)。據(jù)悉，按照倡議人的計算，購房者聯(lián)合起來通過該方式購房，最多可省下20%左右的房價。帖子的發(fā)起者是個名叫陳輝的年輕人，據(jù)其介紹，之所以萌生這樣的想法并付諸行動，是因為身邊很多朋友和同事都有這樣的想法。帖子發(fā)出之后，反應(yīng)之熱烈超出了他們的想象：短短三天時間不到，就接到了數(shù)十個咨詢電話，并且有十多人表示有加入意愿。
定制購房一石激起千層浪
能否實現(xiàn)取決市場
省社科院研究員蔣華東
從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論上來說，定制購房是對社會資源最集約最有效率的一種實現(xiàn)方式。它化解了開發(fā)商的銷售風(fēng)險，替開發(fā)商免去了“驚險的一跳”，而購房者也能夠從中得到降低投資成本的實惠，而且通過定制也可使住宅的使用價值更能滿足購房者的需求。該方式在土地資源的合理利用和社會資金的良性流動上富有建設(shè)性，應(yīng)該值得肯定和鼓勵。但定制購房最終能否實現(xiàn)將取決于市場的供求關(guān)系，當(dāng)住宅市場供不應(yīng)求消費(fèi)旺盛時，開發(fā)商未必會有興趣放棄既得的利潤轉(zhuǎn)而與定制購房者合作。
蔣東華認(rèn)為，定制購房要取得成功，肯定需要開發(fā)商和購房者在利益博弈的格局下互作讓步。他預(yù)測在目前一系列宏觀調(diào)控房價的政策出臺的背景下，集體定制購房有可能會在一些中小樓盤上取得成功。但購房者也別太理想化，降低20%房價的可能性不是很大，但降低10%是有可能的。
過于理想太難操作
成都森宇集團(tuán)副總蒲薇：
購房者的初衷可以理解，但可能過于理想化了。樓盤和購房者的適配性姑且不說，對中低檔住宅來說，單一個樓盤就動輒涉及數(shù)百上千人，這么龐大的人群其召集時間周期漫長，到時候開發(fā)商和購房者肯定都耗不起這么長的馬拉松。定制購房在國外主要體現(xiàn)在高端住宅上，這部分購房者對房價的考慮不占決定因素，他們追求的是建筑的個性特征、舒適度和相鄰的居住人群層次相似性等因素。對于定制購房這種形式蒲薇表示認(rèn)可，據(jù)其透露該公司即將推出的維也納別墅第三期就有針對購房者定制需求的具體舉措，但對中低端住宅的定制購買，她表示不看好。
成都東方名園房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理吳獻(xiàn)民：
他認(rèn)為開發(fā)商在為定制者量身定制更符合需求的住宅肯定會付出更多的人力和物力，但在定價上又要照顧其低價需求，這不符合市場經(jīng)濟(jì)多勞多得的原則。他認(rèn)為集體定制購房者可能會在建筑相對單一的青年公寓等形態(tài)上取得成功，但絕對不會成為住宅消費(fèi)的主流。
法律條款沒有障礙
四川凱越律師事務(wù)所許光友律師
集體定制購房涉及到的法律問題主要包括兩個方面。
一是集團(tuán)行為的合法性。由公民個人與房開商發(fā)生買賣關(guān)系，到群體與房開商發(fā)生買賣關(guān)系，如果只是購買方主體數(shù)量的增加，例如：以個人分別與房開商簽訂合同，進(jìn)行交易，即松散型團(tuán)購，在法律上與個人購買無本質(zhì)上區(qū)別，不存在法律禁止性規(guī)定；以群體為獨(dú)立主體作為買方與房開商簽訂合同，進(jìn)行交易，即合伙型團(tuán)購，在法律上仍無禁止性規(guī)定，也是合法的。
二是定制房屋的合法性。公民購買成品房或預(yù)售房是合法的，那么公民向房開商定制房屋是否合法呢？主要涉及到程序的合法性，具體地講就是立項報建的批準(zhǔn)問題。這要分別來說，一種方式，以公民購房集團(tuán)之名義立項報建，該購房集團(tuán)若不具有獨(dú)立民事權(quán)利能力和民事行為能力，合伙型團(tuán)體要建設(shè)房屋，則在法律上無依據(jù)，也許得等法律立法完善后才能通過立項報建的審批；另一種方式，以開發(fā)商名義代為立項報建，實行委托定制，在法律上無禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是可行的。
成都首例集體定制購房會不會像其倡議者預(yù)料的那樣達(dá)到節(jié)省20%的房價？
已經(jīng)購房和正準(zhǔn)備購房的你如何看待這個新生事物？歡迎踴躍發(fā)表你的觀點(diǎn)。
定制購房怎樣省錢？
定制購房能否如其倡議者所言省下這么一大筆錢？從事房地產(chǎn)全程策劃和銷售代理的四川百佳盛世置業(yè)營銷有限公司策劃總監(jiān)劉輝認(rèn)為，集體定制購房要節(jié)約的費(fèi)用可從成本和營銷兩個方面來探討。從成本上來看，開發(fā)商的成本可分為“硬性”成本和“軟性”成本�！坝残浴背杀局饕峭恋爻杀尽⒔ò渤杀�、稅費(fèi)等必須支出的費(fèi)用�！败浶浴背杀局饕峭茝V費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等可控性費(fèi)用�！坝残浴背杀净旧鲜枪潭ǖ�，而“軟性”成本屬于可變性費(fèi)用。
從營銷角度上來說，集體定制購房可以等同“內(nèi)部認(rèn)購”。當(dāng)集體定制者介入開發(fā)商的銷售前期并消費(fèi)掉開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品，開發(fā)商則可不投或少投“軟性”成本了。通過節(jié)省廣告推廣費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、機(jī)構(gòu)維持及人員管理等費(fèi)用，從而可以爭取到10%—20%的房價“折扣”。
“軟性”成本按通行標(biāo)準(zhǔn)計算方式如下:
廣告推廣費(fèi)用：總銷售額×1.5%-3.5%。
銷售費(fèi)用：總銷售額×5%-8%。
財務(wù)費(fèi)用：貸款金額×5.49%/年×貸款年限。
管理費(fèi)用：總銷售額×2%。
具體可節(jié)省費(fèi)用如下：
廣告推廣費(fèi)用：可不投入,按節(jié)省3%計。
銷售費(fèi)用：總銷售額×5%—8%，按節(jié)省6%計。
財務(wù)費(fèi)用：貸款金額×5.49%/年×貸款年限，按可省5%計。
管理費(fèi)用：總銷售額×2%—3%，按省2%計算。
將上面的節(jié)約成本比例相加，那么節(jié)省費(fèi)用就出來了：3%+6%+5%+2%=16%。按照這個比例，如果房價按正常3000元每平米的價格來算，通過集體定制購房可將價格降到2500元/平方米左右。
（潘雙福）
