按理說(shuō)，房?jī)r(jià)與租金的走勢(shì)是同向。即房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)租金也應(yīng)同步上漲。但現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻并非如此。目前，房?jī)r(jià)升幅遠(yuǎn)快于租金上升，甚至在局部地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)與租金的背離走勢(shì)，即房?jī)r(jià)上漲而租金卻不漲反跌。這種情況在長(zhǎng)江三角洲的一些城市近年來(lái)表現(xiàn)得比較明顯，房?jī)r(jià)在不斷地向上升，而房屋租金卻不升反跌。據(jù)有關(guān)資料顯示，在北京這種情況已在一些區(qū)域出現(xiàn)，并且有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。房?jī)r(jià)與租金為什么會(huì)出現(xiàn)背離？又說(shuō)明了什么？其背后將隱藏著什么？———記者為此采訪了有關(guān)專(zhuān)家及業(yè)內(nèi)人士。
北京房?jī)r(jià)與租金出現(xiàn)背離
蔣小姐四年前在CBD投資了一套高檔公寓的小戶(hù)型，總價(jià)在四五十萬(wàn)元。房子交付使用后，很快便以每月四五千元的價(jià)格租出去。但是這樣高租金高回報(bào)率并沒(méi)有維持多久，第二年租金便開(kāi)始出現(xiàn)下滑，而且這種租金下滑趨勢(shì)一直持續(xù)到今天。類(lèi)似蔣小姐的情況已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。反觀北京近幾年房?jī)r(jià)與一直呈現(xiàn)逐年上升的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)與租金走勢(shì)出現(xiàn)了背道而馳的情況。
除在一手商品房的租售價(jià)格出現(xiàn)背離外，二手房市場(chǎng)上的租售價(jià)格也出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象�！版溂摇笔袌�(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士指出，租售價(jià)格之間的差距將反映某一地區(qū)二手房市場(chǎng)是否良性發(fā)展的“晴雨表”。然而，綜觀北京二手房市場(chǎng)開(kāi)始活躍的兩年2003年和2004年，其二手房每平方米價(jià)格與房屋單月租賃價(jià)格之間的差距正在拉大，2003年二手房每平方米買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和房屋單月租賃價(jià)格差是1433.935元，2004年兩者的差距達(dá)到1571.25元，增長(zhǎng)了9.576%，而這種買(mǎi)賣(mài)價(jià)格與租賃價(jià)格拉大的狀況就是所謂的“倒掛”現(xiàn)象。然而從整體來(lái)看，2004年的倒掛現(xiàn)象要較2003年嚴(yán)重，呈現(xiàn)出租售價(jià)格背離擴(kuò)大的走勢(shì)。
從2005年一季度的買(mǎi)賣(mài)租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀可以看出，曾經(jīng)價(jià)格較低的南城地區(qū)二手房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格在上漲，潛力正在逐步釋放。如宣武的馬連道、廣安門(mén)；豐臺(tái)的洋橋、六里橋以及朝陽(yáng)勁松地區(qū)等二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了平均350元/平米的漲幅，而其他地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)，因此部分地區(qū)的價(jià)格上漲使得北京整體的二手房均價(jià)被抬高，而這些地區(qū)租賃的價(jià)格卻因?yàn)榧竟?jié)的因素產(chǎn)生了小幅下降，而其他熱點(diǎn)區(qū)域的房屋租賃價(jià)格基本保持現(xiàn)狀，變化不大。因此從買(mǎi)賣(mài)和租賃價(jià)格一漲一落的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，“鏈家”市場(chǎng)研究人士得出結(jié)論2005年的租售價(jià)格比會(huì)較2004年有明顯的增大。
2005年倒掛現(xiàn)象仍將擴(kuò)大
根據(jù)二手房市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，可以預(yù)測(cè)2005年的二手房市場(chǎng)仍將是處于快速上升階段的一年，因此局部城區(qū)二手房?jī)r(jià)格都會(huì)出現(xiàn)不同程度的上漲形勢(shì)，其特點(diǎn)是熱點(diǎn)地區(qū)趨緩，潛力地區(qū)將出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)；房屋的租賃價(jià)格也將呈現(xiàn)同趨勢(shì)變化，但上漲速度緩于二手房。豐臺(tái)地區(qū)隨著放量增加到一定程度并趨于穩(wěn)定，其二手房?jī)r(jià)一定會(huì)反映其地段價(jià)值，僅2005年1月就已顯現(xiàn)出漲勢(shì)，如右安門(mén)、洋橋、六里橋、劉家窯、芳星園、芳城園、翠林小區(qū)六個(gè)重點(diǎn)地段價(jià)格普遍上漲，漲幅在200元/平米-500元/平米。而租金會(huì)保持平穩(wěn)，仍以季節(jié)性為主要影響因素。
綜上所述，“鏈家”市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，在二手房市場(chǎng)出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象也是不可避免的，因?yàn)殡S著土地緊縮以及信貸緊縮的實(shí)施，一手商品房的供給量已經(jīng)相對(duì)縮緊；同時(shí)人們的購(gòu)房成本與風(fēng)險(xiǎn)也在加大。為了控制成本和風(fēng)險(xiǎn)，有些購(gòu)房者已經(jīng)轉(zhuǎn)向成本相對(duì)要低、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小的二手房市場(chǎng)，這就加劇了二手房市場(chǎng)本就嚴(yán)重存在的供不應(yīng)求矛盾，從而使得二手房的價(jià)格一路走高。
另外，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)升級(jí)置業(yè)的條件仍然不是特別完善，有相當(dāng)一部分擁有房產(chǎn)的人不愿將自己的房產(chǎn)放到二手房市場(chǎng)進(jìn)行流通，而充實(shí)到租賃市場(chǎng)進(jìn)行出租，這就使得租賃市場(chǎng)的供給量大幅增加；但是，租賃人群卻相對(duì)比較平穩(wěn)，同時(shí)租賃市場(chǎng)的選擇替代性比較大，一方面在供給上升，需求平穩(wěn)的前提下，其租賃價(jià)格必然會(huì)出現(xiàn)下滑；另一方面，業(yè)主之間惡性競(jìng)爭(zhēng)，加劇租金下滑。在需求下降時(shí)，很多業(yè)主為了減少房屋空置期，盡快將房屋租出去，不惜以降低租金的“價(jià)格戰(zhàn)”，以此來(lái)吸引租客。如此一來(lái)，這部分業(yè)主之間便會(huì)形成一種惡性競(jìng)爭(zhēng)，不僅影響了租金水平，也加劇了租務(wù)市場(chǎng)的“惡性循環(huán)”。
由于二手房市場(chǎng)的供需矛盾加劇，租賃市場(chǎng)的供需緩和，直接導(dǎo)致了租售倒掛現(xiàn)象更加嚴(yán)重。就如何消除或者減緩這種倒掛現(xiàn)象，“鏈家”市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是需要加速二手房市場(chǎng)的放量速度，能夠讓更多的公房（再上市房）投放市場(chǎng)。因?yàn)橹挥羞@樣，才能平衡二手房市場(chǎng)供需矛盾，拉低二手房的價(jià)格；同時(shí)，租賃房屋供給下降，可以使其租賃價(jià)格上漲。這樣，就會(huì)使得二手房市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)形成“良性循環(huán)”，倒掛現(xiàn)象也將可以得到緩解，從而能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康有序地發(fā)展。
租售價(jià)格背離不是好征兆
中國(guó)人民大學(xué)副教授鄭華認(rèn)為，看一個(gè)城市的新房銷(xiāo)售市場(chǎng)是否過(guò)熱，有一個(gè)指標(biāo)就是租賃市場(chǎng)的租金走勢(shì)。這是一個(gè)反映新增加的自住需求的真實(shí)指標(biāo)，也在一定程度上反映了投資回報(bào)的走勢(shì)。它的下降反映了投資回報(bào)的空間減少了。
新房銷(xiāo)售價(jià)格的走勢(shì)，一般來(lái)講與租金走勢(shì)同向，但變化的幅度不會(huì)相同，在一些情況下，售價(jià)和租金的變動(dòng)也可能呈現(xiàn)相反方向的變動(dòng)，這至少表明，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與租金增長(zhǎng)的相關(guān)性減少，甚至已經(jīng)不相關(guān)了。
由于人口和收入的變動(dòng)幅度是基本穩(wěn)定的，所以以自住為目的的購(gòu)房需求也不會(huì)大起大落。新增人口和新增居民收入是影響房?jī)r(jià)和租金波動(dòng)的主要因素，自住目的的商品房的價(jià)格與租金是同升同降的，其需求價(jià)格彈性比較大，是負(fù)數(shù)，即價(jià)格上升，而需求下降。而以保值為目的購(gòu)買(mǎi)商品房，其需求彈性是正數(shù)，即價(jià)格上升，需求不僅不下降，反而上升。
由此可以判斷，脫離租金增長(zhǎng)而增長(zhǎng)的售價(jià)，受其他因素的影響，比如物價(jià)總體水平，或一些全面影響物價(jià)的因素的作用。近來(lái)，石油價(jià)格上漲，成為人們關(guān)注的話題，國(guó)際市場(chǎng)原油價(jià)格早已突破50美元。甚至有專(zhuān)家預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)突破100美元。油價(jià)持續(xù)上漲，還帶動(dòng)水、電和燃料價(jià)格及建設(shè)成本的提高。還有一個(gè)不利的因素同時(shí)相伴，即糧食的價(jià)格也在上升，帶動(dòng)了食品價(jià)格的全面提高。人們?cè)谑蛢r(jià)格上漲之機(jī)，會(huì)采取怎樣的消費(fèi)和投資行為呢？人們?yōu)楸Ｖ低顿Y，首選就是購(gòu)房。
也就是說(shuō)，當(dāng)租金處于下降趨勢(shì)時(shí)，售價(jià)卻處于上升趨勢(shì)。說(shuō)明購(gòu)房者購(gòu)房的目的不是自住而是保值，說(shuō)明存在物價(jià)上漲引發(fā)的投資需求。
這是一種非自愿的投資。這不是一個(gè)好的征兆。
（周 宏）
