房貸利率上調(diào)難抑北京樓市購買力

    上調(diào)個人住房貸款利率，央行此舉目的明確，即通過“遏制過熱的房地產(chǎn)投資和投機行為，達(dá)到調(diào)控全國各地目前出現(xiàn)的房價快速上漲的目的。”

  &nbs p; 那么，央行此舉是不是“抑制”北京火熱的購房需求？能不能達(dá)到調(diào)節(jié)房價的作用？從近期的采訪中記者了解到：利率上調(diào)，不僅沒有起到抑制北京目前已經(jīng)越來越明顯的火熱的購房需求，相反，在房價上漲的今天，這種房貸將趨嚴(yán)，以后向銀行“借錢買房”會越來越難的心理暗示，反而會刺激一批購房人抓緊時間，在“北京的商業(yè)銀行還沒有最后聯(lián)網(wǎng)”趕緊購房圓夢或投資。

    朝陽北路上，市場上傳言單價要賣到2萬多元一平方米的北京星河灣營銷負(fù)責(zé)人梁麗，這些天還是依舊天天接到通過各種關(guān)系找上門來要求“一定要保證買到一套房子”的購房電話。

    與買房人一樣，開發(fā)商目前對房貸的上調(diào)還保持著比較樂觀的判斷。

    京城雅居銷售負(fù)責(zé)人王麗萍為代表的一批開發(fā)商認(rèn)為，此次利率的調(diào)整不僅不會影響購房人貸款購房，相反，關(guān)于房貸越來越嚴(yán)的各種信息反而會讓北京的購房人以上海為借鑒，加緊購房。王麗萍等人認(rèn)為，此前，首付提高，信譽審核越來越嚴(yán)格，商業(yè)銀行聯(lián)網(wǎng)，這些在上海目前已經(jīng)出現(xiàn)的“貸款門檻”提高信息已經(jīng)通過各種傳播途徑在北京的購房人群中引起關(guān)注，加上這次利率的調(diào)整，北京的購房人特別是單價在5000元以上的客戶群體已經(jīng)認(rèn)識到，北京商業(yè)銀行聯(lián)網(wǎng)也就是這一到兩年內(nèi)的事，也就是說，在這一兩年可能是輕松從銀行“借錢買房”的最后時機，因此，這種緊迫感反而會在一段時間內(nèi)促進(jìn)北京人購房。

    房貸利率上調(diào)能否震撼北京樓市

    觀點一：房貸利率上調(diào)影響不了北京房價

    首先，房貸利率的調(diào)整平抑不了房價。從上海來北京的王麗萍似乎有過來人經(jīng)驗，她認(rèn)為，北京這次出現(xiàn)的房價上漲的趨勢，除了土地供應(yīng)減少引起的供需關(guān)系的變化外，最重要的是城市總體建設(shè)的進(jìn)展帶來的土地、房產(chǎn)的增值，尤其是北京，因為2008年的奧運會以及“宜居城市”的定位，它的前景讓投資人看好。而這些不是利率的改變能夠平抑的。除此之外，購房人對加息的足夠的心理準(zhǔn)備也已經(jīng)說明，此次利率調(diào)整不會打消北京人的購房熱，從而起不到通過抑制需求來平抑房價上揚的目的。除此外，龍澤苑開發(fā)商黃建昆認(rèn)為，與鋼材、水泥等原材料的上漲幅度相比，與招標(biāo)拍賣帶來的土地價格的上揚幅度相比，房貸利率上調(diào)對房價的影響簡直微不足道。

    北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理李文杰從香港的經(jīng)驗作了分析，80年代的香港，房貸利率已在上調(diào)，但房價并沒有因此下降，而是繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢。而且，眾所周知，我國的利率水平自90年代的經(jīng)濟過熱以來，經(jīng)過八次降息之后，達(dá)到了目前一年期銀行存款利率僅為1.98％的低水平，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款利率則為5.04％。美國過去40年來住房抵押貸款利率平均在8％－9％。從長期來看，中國抵押貸款利率存在很大上升空間。由于人民幣事實上實行盯住美元的匯率政策，人民幣利率受到美元利率的影響是客觀存在的，美元進(jìn)入加息周期和中國經(jīng)濟過熱這內(nèi)外兩方面因素的作用，決定了人民幣加息幾乎不可避免。

    那么，房貸利率的上調(diào)會不會起到刺激房價上漲的作用？王麗萍認(rèn)為，此次房貸利率調(diào)整是個人住房貸款上調(diào)，開發(fā)貸款早已經(jīng)實施市場利率，因此，開發(fā)成本不會因此受到影響；如果從貸款越來越嚴(yán)，開發(fā)籌措資金成本越來越高的角度看的話，受影響較大一點的可能是高層住宅，北京現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的主要熱點區(qū)域———四環(huán)以外因為大多數(shù)是板樓或低密度住宅，所受影響也很小。

    觀點二：房貸利率上調(diào)能否震撼北京樓市，還要看政府接下來會有什么舉措

    而以金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理林金城為代表的一批業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，此次房貸利率的調(diào)整更重要的不是利率調(diào)整本身這件事，而是傳遞了政府的一個信號，即接下來將通過抑制需求來調(diào)控房地產(chǎn)市場。因此，房貸利率的調(diào)整能不能震撼北京樓市，還要看接下來政府會出什么組合拳。

    林金城認(rèn)為，“就利率調(diào)整這件事而言，對北京樓市的影響可以忽略不計，但如果這是政府一攬子‘抑制需求’組合拳中的一個動作，就很難說，不如上海現(xiàn)在在調(diào)整利率的同時啟動了交易稅、首付等手法。而北京接下來會怎么樣，大家都無法判斷，不知道政府將來會有什么動作，而這種不確定性也讓一些開發(fā)商和購房人開始觀望�！�

    北京豪威爾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理胡晶的看法和林金城相似，她認(rèn)為應(yīng)該考慮到目前開始提上日程的遺產(chǎn)稅、房地產(chǎn)交易稅等未來有可能實行的房地產(chǎn)新政，綜合看這輪由利率開始的新一輪調(diào)控。如果接下來遺產(chǎn)稅、房地產(chǎn)交易稅等都開始實行，就有可能影響到一批投資人對樓市的信心。

    觀點三：房貸調(diào)整“一刀切”鞭子有可能打在真正的消費者身上，應(yīng)該建立根據(jù)“信用”決定利率和成數(shù)的房貸體系

    以陽光100投資置業(yè)集團副總經(jīng)理范小沖為代表的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，北京房價上漲是因為北京在快速城市化過程中城市價值得以提升的結(jié)果，而在經(jīng)濟的快速成長階段，城市的升值帶來的房產(chǎn)漲價在世界各大城市發(fā)展歷程中都是這樣表現(xiàn)的，符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，因此，不能一味地“堵”，而應(yīng)該有針對性地進(jìn)行疏導(dǎo)。而且房價也是一個系統(tǒng)工程，應(yīng)該綜合考慮加以調(diào)整，單靠調(diào)息起不到作用。

    另外，最重要的是，“一刀切”提高房貸利率，最后板子有可能打在真正需要貸款購房的老百姓的身上，央行應(yīng)該借鑒外資銀行憑個人信用獲取相應(yīng)房貸利率和貸款成熟的體系，逐漸完善個人信用體系，根據(jù)信用的不同，決定每個購房人的利率和貸款成數(shù)。

    而對此，有關(guān)人士還提出，銀行可以根據(jù)個人信用檔案決定貸款利率和成數(shù)，金融體系是否也應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的體制改革，讓今后的買房人在選擇銀行上有更大的自由度，而不是像現(xiàn)在這樣，基本是由開發(fā)商指定按揭銀行，購房人無法根據(jù)銀行的服務(wù)水平選擇銀行。在這點上，外資銀行的做法也值得借鑒，外資銀行只對客戶負(fù)責(zé)，而不需要開發(fā)商擔(dān)保，而目前國內(nèi)各家銀行在做住房按揭的時候，除了客戶需要有資質(zhì)外，還需要開發(fā)商提供階段性擔(dān)保，因此，形成了購房人無法自由選擇按揭銀行的怪圈。

    新聞背景：

    四大銀行房貸新政水落石出    

    繼2004年10月29日中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到5個月，個人住房貸款利率再次上調(diào)。

    截至目前，北京地區(qū)已經(jīng)公布新貸款利率的各家銀行都執(zhí)行了央行規(guī)定的下限利率。中行和工行均表示，對于購買第一套住房的客戶，貸款利率確定為5.508%，而6.12%的利率適用于購買第二套及高檔住房的客戶。建行利率方案在經(jīng)歷了一番周折后，最終與工商銀行、中國銀行基本一致。

    現(xiàn)在銀行新的利率政策的細(xì)則提法不一，但是不約而同都有那么兩條：其一，客戶的“資信”狀況決定利率水平，資信好的客戶可以在申辦五年期以上的個人房貸的時候獲得下限利率，并且首付只用兩成。其二，購房次數(shù)成為決定利率水平和首付成數(shù)的關(guān)鍵，如果是首次置業(yè)的客戶可以享受下限利率（有的銀行甚至許諾兩成的優(yōu)惠），而二次購房或者是高檔住宅的客戶將繼續(xù)央行新的利率水平，執(zhí)行上限利率和三成以上的首付。                     （余美英）