根據(jù)北京中原和華高萊斯國際地產顧問提供的數(shù)據(jù)，2005年上半年北京除南城外，各區(qū)域內都有均價萬元以上的高端項目在售，主要分布在東部、東北部和西北部地區(qū)。這些豪 宅一部分為新盤，如燕莎第三使館區(qū)售價達1.9萬元的北京花園，即將推出的朝陽北路上的售價在每平方米2萬元以上的北京星河灣，4月即將推出的位于延靜里中街25號的華業(yè)東方玫瑰園，6月開盤、開盤價就為1.6萬元/平方米的白家莊1號的富力中心，溫榆河邊由浙江耀江集團開發(fā)的東方普羅旺斯別墅等；另一部分為舊樓盤的二期項目，如朝陽公園區(qū)域5月即將推出的開盤價達2萬元/平方米的九號公寓，開盤價為1.5萬元的新城國際三期，宣武區(qū)的風圖騰（御庭陶然二期），以及東隆別墅和爵世（北京玫瑰園三期）等。

    總體上，目前北京在售的萬元以上的樓盤項目（除寫字樓外）共計138個，其中主要以公寓類產品為主，占總數(shù)的60%。多集中在城市中心區(qū)域和朝陽區(qū)，其中朝陽公園周邊地區(qū)的公寓類產品較為集中。從目前的北京高檔項目分布上看，西城區(qū)、東城區(qū)和朝陽區(qū)的商住樓項目較多，如德勝置業(yè)大廈、置地星座、凱恒中心等；普通住宅類產品以東城區(qū)、崇文區(qū)較為集中，如禾風相府、新世界家園等；別墅項目除了傳統(tǒng)的潮白河流域沿線外，還出現(xiàn)在亞北地區(qū)，如紫玉山莊、紫廬；海淀區(qū)別墅項目多分布在西北方向，如西山美墅館、檀香山別墅等。

    從價格上看，新推出的豪宅樓盤或新開盤的舊樓盤的后期，都基本刷新了當?shù)貐^(qū)域原本的豪宅價格。如CBD區(qū)域，原本最高售價如今成了開盤價，這一輪新的豪宅價格比以往的豪宅房價要高出2500至5000元/平方米。

    三個原因導致今年豪宅價格回升

    首先，購房人的居住觀念歷年在變，2003年流行的是小戶型，到了2004年，以一批“海歸”為帶頭人對現(xiàn)有住宅的“換代”帶動了大戶型房子的熱銷，購房群體出現(xiàn)分化，一部分人開始瞄準大戶型的高檔公寓“換房”。

    其次，2004年以前大戶型豪宅供應量有限也是2005年豪宅突然增多的主要原因：在2004年以前，大戶型的房子因為不好賣，數(shù)量少，而且很多區(qū)域如中關村、CBD等地區(qū)在過去的幾年都熱衷把公寓變成“商住兩用”甚至“寫字樓”，戶型面積大的房子供應量稀缺，反而使很多滯銷的大戶型在2004年熱銷；而另一方面，由于過去的大戶型不好賣，往往在規(guī)劃設計的時候擁有最好的景觀資源，而這點又促進了大戶型在去年的旺銷，這種旺銷給了開發(fā)商信心，很多樓盤于是在2005年推出了高檔產品。

    第三，在北京購買豪宅的外地人增加：相對北京而言，南方很多城市房價的上漲讓很多外地的有錢人覺得北京房價不貴，2004年開始，在北京購房的外地人開始增多。

    北京房價要集體沖新高？

    從年初以來，去年開始出現(xiàn)的房價上漲、樓盤“惜售”現(xiàn)象似乎愈演愈烈，業(yè)內傳播最多的聲音是：很多新樓盤或者老樓盤的二期攢足勁，不約而同要到五六月開盤，集體“拉高新一輪”房價。

    先看房價上漲的現(xiàn)象。不妨先看看一些案例：曾經以9000元/平方米開盤的觀湖國際，近期將推出的二期開盤價就定為1.2萬元/平方米；去年6月一期6300元/平方米開盤的晶城秀府，封盤3個月后，追加了游泳池，重新設計了園林景觀之后，近期再次開盤時，均價已經到7800元/平方米；原本心理預期開盤價在每平方米1萬元左右的東部某一高檔樓盤近日定下的開盤價已經是2萬元，難怪一位不愿意透露姓名的業(yè)內人士稱，今年，無論是開盤的還是沒有開盤的樓盤，每平方米上漲2000元都是正常的。

    再看“集體惜售”現(xiàn)象：1~2月，新盤共計14個，新增有效供應113.38萬平方米。和往年相比，同期新盤入市數(shù)量和面積明顯減少；除此之外，一些樓盤的二期或者后期也遲遲不推出，像彼此之間約好一樣，很多新盤都準備在5月到7月開盤。再從購房人的感受看，去年很多購房人在買房的時候想辦法找個熟人，目的是為了打折，而今年更多的僅僅為能買上房。

    房價漲，樓盤不急于推出，北京開發(fā)商真的要集體拉升房價，帶動北京房價沖新高？

    背景：

    從春節(jié)后到現(xiàn)在，有三個關于北京房價的現(xiàn)象值得關注。

    現(xiàn)象一：北京房價出現(xiàn)新高，一些項目特別是“城里”的項目，像事先約好似的直奔“豪宅”目標，開盤單價就過一萬二、一萬五甚至兩萬以上的“豪宅”明顯增多。

    現(xiàn)象二：去年開始出現(xiàn)的房價上漲、樓盤“惜售”現(xiàn)象似乎愈演愈烈，業(yè)內傳播最多的聲音是：因為估計到上半年樓盤供應少，很多新樓盤或者老樓盤的二期攢足勁，不約而同要到五六月開盤，集體“拉高新一輪”房價。

    現(xiàn)象三：似乎今年北京的開發(fā)商對上海更加感興趣，紛紛南下到滬上走了一遭，回來后的聲音是：和上海相比，北京的房價被低估了。