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自3月16日央行宣布調(diào)整商業(yè)銀行信貸政策規(guī)定出臺(tái)，接下來(lái)的時(shí)間里，所有商業(yè)銀行都在經(jīng)歷一場(chǎng)博弈，既要充分關(guān)注同行的一舉一動(dòng)，又要考慮自己個(gè)人
房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展；既要思慮如何做大個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，又得顧及已有的簽約貸款客戶可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
青島市場(chǎng)也不
例外。一位銀行界從業(yè)人士向記者透露，“這幾天行里一直在開(kāi)會(huì)，商量究竟是按照5.508％的下限執(zhí)行，還是索性定到6.12％的基準(zhǔn)利率的水平上，這個(gè)時(shí)候，分寸的把握太重要也很困難�！�
正是因?yàn)榉执绲闹匾碗y以把握，才使得房地產(chǎn)信貸利率調(diào)整后的金融市場(chǎng)，出現(xiàn)了一些頗有戲劇性的變化。如青島某一大銀行的一位工作人員告訴記者，原本四大國(guó)有銀行共同商定要執(zhí)行基準(zhǔn)利率，然而，由于其中一家打破了原來(lái)計(jì)劃，宣布了實(shí)行下限利率，所以其它銀行也不得不緊跟著調(diào)整了原定計(jì)劃。
其實(shí)，相對(duì)于被動(dòng)的國(guó)有銀行青島市分行，對(duì)于到底執(zhí)行哪種利率標(biāo)準(zhǔn)，青島市其它商業(yè)銀行也一直舉棋不定。因此，央行發(fā)布調(diào)息消息后，足足過(guò)了十天，也就是截止到本周一，整個(gè)青島金融市場(chǎng)的房貸利率調(diào)整才最終完全“水落石出”，當(dāng)然，其中也包括首付款的比例。
5.508％＞6.12％
從比例上看，6.12％的利率給銀行帶來(lái)的利益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)5.508％，然而，據(jù)了解，除青島市商業(yè)銀行原則上執(zhí)行6.12％的基準(zhǔn)利率外，其它銀行都普遍采取了第一套普通商品房5.508％的下限利率。
實(shí)際上，對(duì)原則上執(zhí)行的6.12％利率，青島市商業(yè)銀行也并非采取“一刀切”，而是針對(duì)不同的客戶，采取不同的標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，對(duì)于那些資信狀況良好的客戶，青島市商業(yè)銀行同樣也會(huì)采取5.508％的利率。
銀行為什么舍棄能給自己帶來(lái)更大利益的6.12％而選擇5.508％呢？
套用一句廣告語(yǔ)，那就是“地球人都知道”的一個(gè)理由，即對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信貸具有非常大的誘惑力，而這個(gè)誘惑力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了目前中央政府采取各種政策意在打壓的風(fēng)險(xiǎn)。借用某銀行內(nèi)部工作人員的話就是“即使存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信貸依然是一個(gè)優(yōu)良的信貸品種�！�
而對(duì)于幾乎所有銀行都采取下限利率標(biāo)準(zhǔn)的做法，一些銀行內(nèi)部人員也存在憂患意識(shí)：采取下限標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上是銀行沒(méi)有真正理解央行調(diào)息的真正目的，即從需求方面抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的過(guò)熱現(xiàn)象。同時(shí)，對(duì)客戶“一視同仁”的下限標(biāo)準(zhǔn)也將使銀行面臨很難對(duì)待優(yōu)質(zhì)客戶的困境。
“掩耳盜鈴”還是“無(wú)奈之舉”
在這次調(diào)整中，幾乎所有的銀行都宣布“購(gòu)買第一套普通商品房執(zhí)行5.508％利率”，對(duì)于這個(gè)規(guī)定，包括銀行在內(nèi)的許多明眼人都知道，這只不過(guò)是一種形式上的表達(dá)而已。
因?yàn)�，�?duì)于目前各家獨(dú)立運(yùn)作的銀行來(lái)說(shuō)，判斷客戶的貸款是否為“第一套”，只是針對(duì)本行內(nèi)部而言。也就是說(shuō)，只要客戶是第一次從這家銀行貸款賣房，那么，便可以采取5.508％的下限利率標(biāo)準(zhǔn)，至于該客戶在其它銀行是否也有房屋貸款，這家銀行根本無(wú)法得知。
既然如此，為什么所有的銀行還紛紛提出“第一套”的說(shuō)法呢？
仍然是一個(gè)利益與風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。
對(duì)于眾多的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，如何占領(lǐng)更大的房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)份額在一定程度上決定著該行的利潤(rùn)高低和規(guī)模大小，而對(duì)最終要上市的銀行來(lái)說(shuō)，這些又是非常關(guān)鍵的。但是同時(shí)，銀行又不能不考慮到任何貸款都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，即使是目前資信良好的房地產(chǎn)貸款。因此，在這種情況下，銀行只好折衷的提出了“第一套普通商品房采取5.508％”的說(shuō)法，至于是不是第一套，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，“那是目前無(wú)法掌控的因素”。
其實(shí)，對(duì)于這種提法，銀行內(nèi)部還有一些其它的解釋。“我倒覺(jué)得，對(duì)能夠購(gòu)買第二套住房的客戶實(shí)行下限利率，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是個(gè)好事�！鼻鄭u某商業(yè)銀行工作人員告訴記者。他的解釋是根據(jù)高法今年1月1日開(kāi)始實(shí)施的司法解釋，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，因此，如果他在兩家銀行進(jìn)行了兩套住房貸款，那么，無(wú)論是哪個(gè)貸款出現(xiàn)問(wèn)題，所貸款銀行還可以對(duì)其在其它銀行貸款的房屋進(jìn)行處置，從而實(shí)現(xiàn)部分財(cái)產(chǎn)追回。
撬動(dòng)首期付款的杠桿
無(wú)論是國(guó)有銀行青島市分行，還是其它商業(yè)銀行，面對(duì)記者的采訪，除了強(qiáng)調(diào)對(duì)第一套普通商品房采用5.508％的下限利率外，都特別提到“不同客戶、區(qū)別對(duì)待”，而這其中一個(gè)非常重要的因素就是首期付款的比例。
針對(duì)央行通知中提到的“房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例由現(xiàn)行的20％提高到30％；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定”的規(guī)定，青島各家銀行作出不同的反應(yīng)。
“視個(gè)人情況來(lái)確定首期付款的比例”是所有銀行的統(tǒng)一口徑，盡管不排除首付款30％比例的銀行存在。如華夏銀行青島市分行在央行下發(fā)通知后將首期付款比例提高到30％，對(duì)此舉動(dòng)，華夏銀行青島市分行的解釋是“對(duì)于真正想貸款的人來(lái)說(shuō)，30％或者20％的首期付款對(duì)他們的區(qū)別并不大。”
但是，與此向?qū)?yīng)的是，幾乎所有的銀行都提出了“資信良好的客戶會(huì)得到20％的首付款比例”的規(guī)定�！八腥说牡谝惶鬃》渴赘犊畋壤詾�30％，第二套則由以前的30％調(diào)整到根據(jù)客戶情況確定，優(yōu)質(zhì)客戶首付款比例為20％”，農(nóng)行青島市分行的有關(guān)人員告訴記者，其中，優(yōu)質(zhì)客戶包括公務(wù)員、律師、醫(yī)生、教師等工作較為穩(wěn)定的群體。
看來(lái)，作為防范風(fēng)險(xiǎn)的杠桿之一，銀行已經(jīng)開(kāi)始撬動(dòng)首期付款的比例。（本報(bào)記者鞠培霞）
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