研究報(bào)告和業(yè)界普遍認(rèn)為，從投資行為的角度看，開征房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能微乎其微，但同時(shí)可能增加開發(fā)商囤地的成本。

    未來房地產(chǎn)稅與土地出讓金無關(guān)

    目前業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)連同房?jī)r(jià)一次性地支付了稅費(fèi)，之后如果沒有出租經(jīng)營(yíng)就無須再繳納其他稅費(fèi)。與其它國(guó)家和地區(qū)相比較可以發(fā)現(xiàn)，目前中國(guó)公民為房產(chǎn)所繳納的稅負(fù)較低。通過比較還可以看出，“房地產(chǎn)稅”通常是部分國(guó)家地方財(cái)政收入的主要來源。

    基強(qiáng)聯(lián)行投資管理有限公司副總裁陳詠東博士認(rèn)為，這種稅制的變化是隨著市場(chǎng)成熟所必然發(fā)生的框架性變化，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟到一定階段時(shí)，政府必然尋求從土地的開發(fā)和使用中獲得應(yīng)得的收入，作為政府財(cái)政的長(zhǎng)遠(yuǎn)支持，這種支持不因官員任期的更迭而產(chǎn)生太大波動(dòng)。同時(shí)作為一種所得稅，房地產(chǎn)稅還擔(dān)負(fù)著調(diào)節(jié)貧富差距的作用。圍繞這一新稅種產(chǎn)生了諸多觀點(diǎn)。很常見的一種是———開征房地產(chǎn)稅將降低房?jī)r(jià)。有些討論甚至將這一猜測(cè)具體到：“可以使房?jī)r(jià)下跌12％”。

    這一數(shù)字產(chǎn)生的原因是：預(yù)測(cè)者將土地出讓金從目前的房?jī)r(jià)中抽出，作為房地產(chǎn)稅的內(nèi)容。但是，這一觀點(diǎn)在財(cái)政部《中國(guó)城市房地產(chǎn)管理與稅費(fèi)制度》面前遭遇“滑鐵盧”。因?yàn)樵趫?bào)告中專門指出：“目前比較普遍的誤解是，認(rèn)為即將開征的物業(yè)稅是‘把幾十年的土地出讓金分年收取’，這顯然是混淆了土地出讓費(fèi)用的地租性質(zhì)與國(guó)家稅收之間的區(qū)別�！边@也就是說，未來的房地產(chǎn)稅與土地出讓金無關(guān)。

    開征房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不明顯

    如何將目前的稅費(fèi)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)稅，目前還在討論中，并無成熟方案。呼聲較高的一種意見是：將目前12種稅中的3種（城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅），以及其它一些收費(fèi)合并起來，從房?jī)r(jià)中退出，轉(zhuǎn)由擁有者逐年繳納，即征收環(huán)節(jié)后移。持這種意見的包括財(cái)政部副部長(zhǎng)樓繼偉。

    若按照這種辦法開設(shè)房地產(chǎn)稅，對(duì)房?jī)r(jià)的影響有多大？有些討論認(rèn)為，目前的稅費(fèi)約占一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的25％。陳詠東認(rèn)為，稅費(fèi)是根據(jù)營(yíng)業(yè)和銷售實(shí)際情況計(jì)算的，因此以銷售總額為基數(shù)，算得各類稅費(fèi)在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總額中約占15％，其中開發(fā)商所繳納的營(yíng)業(yè)稅、所得稅和契稅等約占13％。按此算法，可能轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅的稅費(fèi)不超過房地產(chǎn)市值的2％。這個(gè)幅度并不大，同時(shí)，這部分減少很可能不在市價(jià)中表現(xiàn)出來。

    有一類經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為，房?jī)r(jià)的組成要素由房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟程度決定———在一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的決定模式是“成本附加”，與成本密切掛鉤；而在成熟市場(chǎng)，房?jī)r(jià)是名副其實(shí)的“市場(chǎng)價(jià)”，與成本脫鉤。

    陳詠東也是這一理論的支持者———以上海為例，他認(rèn)為，上海已經(jīng)是一個(gè)相當(dāng)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。其判斷指標(biāo)之一是：2004年上海二手房交易量與一手房交易量的比例幾乎為1：1。因此上海的房?jī)r(jià)與成本或無必然聯(lián)系。即便成本中有縮減成分，只要購(gòu)買者尚有承付力，在市價(jià)中可能不體現(xiàn)。如此看來，房地產(chǎn)利潤(rùn)空間反有增大的可能。

    買得起，能否住得起？

    盡管開征房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不明顯，但房地產(chǎn)稅的稅負(fù)多少，確實(shí)影響到購(gòu)房者的承付能力。今后，對(duì)于大批待房而居的購(gòu)房者來說，除了是否買得起以外，還將面臨能否住得起的問題。

    雖然財(cái)政部報(bào)告及許多專家都建議，未來物業(yè)稅的征收應(yīng)是“寬稅基、低稅率”，但無論如何，房地產(chǎn)擁有者將支付一部分目前所沒有的稅負(fù)。

    清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員謝岳來認(rèn)為，房地產(chǎn)稅可以效仿個(gè)人所得稅，扣除一定的免稅數(shù)額，超出部分采取累進(jìn)稅率，平均稅率不超過0.5％。

    在房?jī)r(jià)居高不下的情況下，如果稅基偏低，那么購(gòu)房者豈不既要承付高房?jī)r(jià)，同時(shí)相應(yīng)承受高稅負(fù)？中國(guó)內(nèi)地各地情況差異巨大，是否應(yīng)效仿美加等國(guó)，將房地產(chǎn)稅交由地方政府決定？2005年初，加拿大多倫多市政府為平衡71億加元的預(yù)算，將住宅物業(yè)稅提高了3％，商業(yè)物業(yè)稅提高1.5％。

    上海一些房地產(chǎn)投資咨詢公司的調(diào)查結(jié)果顯示，支撐上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的是個(gè)人購(gòu)房居住的中產(chǎn)階層，成交產(chǎn)品中單位價(jià)格低于1萬元的面積超過總數(shù)的80％。

    這個(gè)25歲至40歲年齡段的群體有較強(qiáng)的承付能力，但也有一定的限度。一些討論中提出，只要稅率平均低于房地產(chǎn)總價(jià)的1％就屬合理。然而對(duì)于一處100萬元的房產(chǎn)來說，每年多支付房?jī)r(jià)的1％是頗為可觀的。

    按照目前的稅費(fèi)管理，除了出租的情形外，購(gòu)房者毋需支付按揭之外的費(fèi)用，而未來的房地產(chǎn)稅將是按揭之外的負(fù)擔(dān)。

    陳詠東認(rèn)為，如果購(gòu)房者認(rèn)為增加支出后承付能力明顯下降，市場(chǎng)需求會(huì)有所變化，進(jìn)而改變投資行為。

    當(dāng)然，這種影響可能是短期的。陳詠東認(rèn)為，在初始階段購(gòu)房者會(huì)覺得難以接受，但是隨著心理上的逐漸適應(yīng)，認(rèn)知會(huì)發(fā)生改變，會(huì)接受“房產(chǎn)稅是必須擔(dān)負(fù)的責(zé)任”這樣一種觀念。

    “香港模式”將增加囤地成本

    對(duì)房地產(chǎn)稅，此前各大媒體還有一個(gè)稱呼———“物業(yè)稅”。在接受采訪時(shí)，陳詠東乍一聽“物業(yè)稅”的提法還有些迷惑。

    陳詠東來自香港，在美國(guó)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多年。對(duì)他而言，物業(yè)稅令他馬上聯(lián)想到的是香港的物業(yè)稅（又稱“差餉”），“差餉”只針對(duì)土地上的房地產(chǎn)產(chǎn)品，但不包括土地———土地需另外繳納地租稅。差餉和地租稅共同構(gòu)成香港房地產(chǎn)稅的主體部分。

    目前內(nèi)地討論的“物業(yè)稅”（房地產(chǎn)稅）實(shí)際上涵蓋了房屋和土地兩方面的內(nèi)容。因此在財(cái)政部的報(bào)告中，研究者也提出慎用“物業(yè)稅”一詞。理由是：與香港的稅制比較容易引起混淆，另外容易令人聯(lián)想到“物業(yè)費(fèi)”。研究者建議使用“房地產(chǎn)稅”或“不動(dòng)產(chǎn)稅”的稱呼。

    這同時(shí)也引出了關(guān)于房屋和土地是否統(tǒng)一征稅的爭(zhēng)論。

    中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉桓認(rèn)為：土地作為稀缺資源，價(jià)值不斷上升，而房屋隨著年久老化，價(jià)值可能下降，加在一起，可能使稅基失真。

    據(jù)陳詠東介紹，在香港，某些土地持有者出于各種原因，不愿或不能開發(fā)已取得的地塊。根據(jù)房屋土地分計(jì)的原則，即使是一片荒地，毋需繳納“差餉”，卻仍需繳納地租稅。從稅制的精神上說，這是保證每一塊地都可以為政府和社會(huì)財(cái)政作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

    按照內(nèi)地的現(xiàn)行制度，政府將地塊批租給開發(fā)商后，通常在合同中限定在一定時(shí)間內(nèi)開發(fā)，同時(shí)通過土地增值稅調(diào)節(jié)囤地行為所獲得的利潤(rùn)。但是只要該地塊未曾開發(fā)，房地產(chǎn)產(chǎn)品沒有實(shí)現(xiàn)，無論是土地使用稅，還是土地增值稅都無法實(shí)現(xiàn)和征收。

    換言之，開發(fā)商可以幾乎無稅負(fù)地囤積土地，坐觀市場(chǎng)風(fēng)聲。如果按照香港模式，囤地的成本增加了，或許可以抑制某些投機(jī)行為。