2005年3月16日18點(diǎn)40分，中國(guó)人民銀行通過(guò)其官方網(wǎng)站，宣布調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策。此后幾天，“房貸新政”成為社會(huì)各界強(qiáng)烈關(guān)注的話題。有關(guān)專家表示，央行的新政策無(wú)疑將打擊短期炒房行為，但加息只是一種輔助性的手段，單靠房貸利率上調(diào)一項(xiàng)政策無(wú)法有效控制房?jī)r(jià)。
房貸新政加重還款負(fù)擔(dān)
還貸的負(fù)擔(dān)增加了多少，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此下降……房貸新政已經(jīng)引起百姓強(qiáng)烈關(guān)注！記者近日調(diào)查采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)一部分有著真實(shí)購(gòu)房需求而又一直被過(guò)高房?jī)r(jià)折磨的消費(fèi)者開(kāi)始憂慮起來(lái)，他們擔(dān)心如果沒(méi)有其他措施的配合，單純的利率調(diào)整不但未必能夠起到平抑房?jī)r(jià)的作用，甚至可能在原有的高房?jī)r(jià)上，平白地又增加一筆貸款成本。
在北京剛剛購(gòu)房的倪先生向記者表示，這一政策加重了他的還款負(fù)擔(dān)，在今后長(zhǎng)達(dá)19年的時(shí)間里，他每月要多還70元�！盀槭裁床皇恰先死限k法，新人新辦法’？”倪先生反問(wèn)說(shuō)：“我不明白，既然這一政策是抑制購(gòu)房需求，但我此前已經(jīng)買房了，需求已經(jīng)發(fā)生了，顯然已經(jīng)不適合新政策的用意�！迸c倪先生想法‘類同’的人為數(shù)不少。記者在新浪網(wǎng)上看到網(wǎng)民也就此話題進(jìn)行了熱烈討論。有網(wǎng)民認(rèn)為本次政策出臺(tái)及時(shí)，能夠有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但也有網(wǎng)民表示這項(xiàng)政策過(guò)于一刀切，控制房?jī)r(jià)不應(yīng)單純從買方入手。出發(fā)點(diǎn)是抑制投機(jī)炒作，但對(duì)炒房者影響不大，風(fēng)險(xiǎn)和損失都轉(zhuǎn)移到真正需要住房的購(gòu)房者一方，最終傷害的是普通購(gòu)房者的利益。新浪網(wǎng)的調(diào)查顯示，近六成的網(wǎng)民認(rèn)為，央行調(diào)整房貸政策會(huì)影響自己的購(gòu)房計(jì)劃。近八成網(wǎng)民認(rèn)為，央行調(diào)整利率受影響最大的是普通買房人而不是開(kāi)發(fā)商。只有三成的人認(rèn)為利率政策會(huì)使得房?jī)r(jià)下跌。
對(duì)于網(wǎng)民們的憂慮，戴德梁行分析后認(rèn)為，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行溫和的調(diào)整，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響力相對(duì)較小。主要是為了抑制投資，控制房?jī)r(jià)過(guò)高；相對(duì)應(yīng)的銀行的存款利率還會(huì)上調(diào)。這次調(diào)整度對(duì)于高端、低端購(gòu)房者的影響都較小,而對(duì)普通的購(gòu)房者會(huì)有影響。有可能會(huì)打擊部分購(gòu)房者的積極性，形成持幣待購(gòu)的心理。
房貸向正常利率水平靠攏
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，央行此次不只是簡(jiǎn)單提高利率，而是把原來(lái)以鼓勵(lì)老百姓買房為目標(biāo)的優(yōu)惠住房貸款的利率下限往上調(diào)整了0.2個(gè)百分點(diǎn)，向正常利率水平適當(dāng)靠攏，從鼓勵(lì)買房到向正常利率靠攏，應(yīng)該說(shuō)仍然是優(yōu)惠鼓勵(lì)政策，而不是一個(gè)收緊的限制老百姓買房的政策，只是原來(lái)鼓勵(lì)的程度減弱了一點(diǎn)。
但是調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)很謹(jǐn)慎的事，前提有三大原則不能受到傷害：首先是不能傷害國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；其次是不應(yīng)當(dāng)傷害對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到重大支柱作用，讓國(guó)民財(cái)富不斷增加，發(fā)揮重大影響的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；第三是不能傷害正在奔向全面小康，正在擁有和想擁有自己的財(cái)富財(cái)產(chǎn)的社會(huì)群體。陳淮表示，實(shí)際上房?jī)r(jià)面臨的問(wèn)題是，一些準(zhǔn)備買房的希望房?jī)r(jià)便宜一點(diǎn)，而已經(jīng)買到房的，則不希望自己的財(cái)產(chǎn)貶值。這里面存在博弈關(guān)系。
現(xiàn)在很多媒體老在用一個(gè)炒字在說(shuō)事。算買房子能賺多少錢。其實(shí)這些都對(duì)老百姓有誤導(dǎo)作用。陳淮分析說(shuō)：“以現(xiàn)在的利率水平，房?jī)r(jià)每年不漲7%，買房人實(shí)際是吃虧的。因?yàn)榉慨a(chǎn)的利息成本大致在4%左右，而持有一年的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等成本在1.5%左右，此外交易稅收在1.5%左右，如果再算上未來(lái)可能征收的稅收等相關(guān)成本，可能7%還打不住。而實(shí)際上，房?jī)r(jià)每年漲7％是不可能的，老百姓一定要注意購(gòu)房持有成本的風(fēng)險(xiǎn)。”
高房?jī)r(jià)的支撐者是各地方政府
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容博士告訴記者，作為高房?jī)r(jià)最堅(jiān)定也是最有力的支撐者是各地方政府。它們通過(guò)手中所掌握的土地壟斷、政策指引及輿論導(dǎo)向，支持了堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)，制造了房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的價(jià)格預(yù)期，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為扭曲。
易憲容認(rèn)為，炒作與投機(jī)是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲的重要原因。房地產(chǎn)商不僅參與其中或做莊操縱，而且在房地產(chǎn)價(jià)格的壟斷與操縱中隨時(shí)合謀哄抬房?jī)r(jià)，以便掠奪斂聚社會(huì)財(cái)富。因此，要抑制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲，首當(dāng)其沖的就是要打擊國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)炒作與投機(jī)，對(duì)這種房地產(chǎn)投機(jī)不僅要通過(guò)課以重稅來(lái)禁止，而且要對(duì)那些縱容這種炒作的地方官員追究責(zé)任。因?yàn)�，他們�(yōu)閭�(gè)人之政績(jī)張揚(yáng)而破壞了整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、破壞了整個(gè)社會(huì)和諧安定。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)博導(dǎo)李炳炎向記者表示，單靠房貸利率上調(diào)一項(xiàng)政策無(wú)法有效控制房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)高的根源在于炒地皮。房貸利率是一個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿，一方面能抑制炒房，另一方面工薪階層將更加承受不了買房重負(fù)。所以政府應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)配套政策，比如規(guī)范土地使用，嚴(yán)格批地，對(duì)城市規(guī)劃進(jìn)行立法，規(guī)范建房制度等等。房?jī)r(jià)高的另一個(gè)原因是分配問(wèn)題，目前我國(guó)的收入分配呈兩極化趨勢(shì)，有房的擁有幾套，沒(méi)房的一套都住不上。他呼吁，在住房政策上，政府應(yīng)該多關(guān)注弱勢(shì)群體，平衡各收入階層利益，這對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)至關(guān)重要。
加息只是一種輔助性手段
北京中原總經(jīng)理李文杰在接受記者采訪時(shí)表示，央行此次突然調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，事實(shí)上是針對(duì)個(gè)人住房貸款的一次加息，只不過(guò)此次利率調(diào)整是指向單一行業(yè)的政策，并非去年央行的整體加息。由此可見(jiàn)，央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)產(chǎn)生了高度警惕。由于去年央行提高利率之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度并未出現(xiàn)明顯下降，而且在部分地區(qū)還出現(xiàn)了階段性上漲，因此這次針對(duì)住房貸款的調(diào)整是去年政策的延續(xù)。
李文杰告訴記者，房貸新政對(duì)炒房者產(chǎn)生影響極大，“對(duì)于中高檔樓盤(pán)的投資者來(lái)說(shuō)，年回報(bào)將從現(xiàn)在的35%下跌到16%，風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。”貸款首付成數(shù)增加，房蟲(chóng)控制房源數(shù)會(huì)減少。而加息讓購(gòu)房者的有效購(gòu)買力大幅下降，市場(chǎng)需求收縮，增加了房?jī)r(jià)下調(diào)的壓力。因此，這次提高貸款利率雖然不能阻礙購(gòu)房的強(qiáng)烈需求，但將會(huì)使部分市民“持幣觀望”。
但隨后李文杰表示，房?jī)r(jià)走勢(shì)與房屋供求關(guān)系、房屋成本、樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)程度等多種因素有關(guān)。從房屋供求關(guān)系來(lái)看，由于購(gòu)房成本提高，自住性購(gòu)房、炒房行為均會(huì)受到一定的抑制，購(gòu)房行為會(huì)延遲，因而現(xiàn)實(shí)的需求將減弱，而市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量不會(huì)在短期內(nèi)減少，并會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。從供求關(guān)系來(lái)看，供大于求，價(jià)格有可能下降。從成本的角度看，房屋建設(shè)的材料成本、貸款利率成本增大等，新開(kāi)發(fā)的房屋價(jià)格有可能因成本的提高而水漲船高。從這個(gè)角度看，降價(jià)的難度增大。李文杰認(rèn)為，加息只是一種輔助性的手段，不會(huì)從根本上影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)，政府應(yīng)該加強(qiáng)“土地供應(yīng)量”這個(gè)根本杠桿的調(diào)節(jié)。畢竟，決定房?jī)r(jià)的還是供需對(duì)比這個(gè)根本因素。
房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向上趨勢(shì)不會(huì)改變
購(gòu)房人的真實(shí)需求不會(huì)因?yàn)榉抠J利率小幅調(diào)升而減弱，也不會(huì)因?yàn)椴糠值貐^(qū)購(gòu)房首付款可升至三成而下降。首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光表示，就目前房地產(chǎn)供需形勢(shì)看，供給量依然偏小，而需求持續(xù)旺盛，并且這種情況仍將維持一段不短的時(shí)間。短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能略有調(diào)整，但長(zhǎng)期向上趨勢(shì)不會(huì)改變。
劉曉光認(rèn)為，提高個(gè)貸首付、加息是央行緊縮房地產(chǎn)需求的信號(hào)，抑制需求有利于使房地產(chǎn)熱降溫。但如果只是抑制住房購(gòu)買需求，不增加商品房的供應(yīng)，也很難從根本上解決房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的問(wèn)題。另外，此次房貸政策調(diào)整，受影響相對(duì)較大的是中低端購(gòu)房者，而中高端購(gòu)房者由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)利息和首付款變化的承受能力強(qiáng)，其購(gòu)房意愿及行為幾乎不受影響。
華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)則表示，央行的新政策無(wú)疑將打擊短期炒房行為，但同時(shí)也使低端消費(fèi)者遇到了較高的購(gòu)房“門檻”。由于住宅市場(chǎng)存在較突出的結(jié)構(gòu)性矛盾，存量（二手房、租賃房）市場(chǎng)與增量（新建房）市場(chǎng)發(fā)展不均衡，目前可供低端自住買家選擇的房源很少。為防止出現(xiàn)“踩了葫蘆起了瓢”，政府在利用金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，還須盡快完善住房保障體系，使房地產(chǎn)市場(chǎng)形成產(chǎn)權(quán)新房、二手房、租賃房、廉租屋共同構(gòu)成的梯級(jí)消費(fèi)，以滿足不同消費(fèi)層面的住房需求。
