經(jīng)濟房面臨三大謎題 兩種改革思路是否能解?
剛跨過年初的平靜，最近關(guān)于預(yù)測今年房市將大好的消息又接踵而來，中國社科院金融研究所專家王國剛?cè)涨爸赋�，在土地價格繼續(xù)上升，建房成本繼續(xù)增加，供求缺口進(jìn)一步加大，城市政府的房價取向等幾方面因素的作用下，未來幾年商品住宅價格可望繼續(xù)走高。
北京市統(tǒng)計局2月28日發(fā)布的統(tǒng)計報告也佐證了這種觀點，報告顯示，去年北京二環(huán)以內(nèi)地區(qū)商品房價漲幅最高，其次為五環(huán)以外六環(huán)以內(nèi)地區(qū)。
統(tǒng)計顯示，從銷售地域看，商品房平均售價漲幅最高的是二環(huán)路以內(nèi)地區(qū)，與2003年相比，平均增長16．1％；其次是五環(huán)路以外六環(huán)路以內(nèi)地區(qū)，受五環(huán)路、六環(huán)路及城鐵等道路交通設(shè)施不斷增加的影響，該地區(qū)商品房平均售價同比增長15．1％。2004年，北京商品房每平方米平均售價為5053元，其中住宅為4747元，分別比上年末增長6．7％和6．5％，2005年預(yù)計將繼續(xù)增長。
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伴隨著官方和專家的聲音，地產(chǎn)商們也提出了相同的看法：在日前舉行的論壇和年會上，地產(chǎn)名家潘石屹、任志強、富力的呂勁等都表示了對未來地產(chǎn)形勢的樂觀看法，潘石屹甚至提出了一個具體的數(shù)字：漲價20％。
伴隨著對大好形勢的預(yù)言，他們都沒有否定目前已經(jīng)很高的房價。
對于北京市的中低收入人群來說，經(jīng)濟適用房可能越來越成為他們實現(xiàn)住房夢的一個惟一的橋梁，記者日前采訪了有關(guān)人士，發(fā)現(xiàn)了在經(jīng)濟適用房發(fā)展中的三大待解謎局：
謎題一：供不應(yīng)求與土地減少
經(jīng)濟適用房的供不應(yīng)求現(xiàn)在可以用“家喻戶曉”來形容，記者采訪的一位購房者這樣對記者描述“近來幾次希望通過雇人排隊和網(wǎng)上排號能夠買到一套經(jīng)濟適用房，但人太多了，還每次都是開始不久就沒房子了，幾次都這樣。”參加工作已不少年的他從去年就開始尋找與單位距離較近的經(jīng)濟適用房項目，但都在現(xiàn)場排隊放號人滿為患的情況下無功而返。
“顯然，還是經(jīng)濟適用房放號的數(shù)量太少�！北本┮晃环康禺a(chǎn)有限公司經(jīng)理這樣說。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，抱怨經(jīng)濟適用房房源少的購房者不在少數(shù)。據(jù)悉，今年本市經(jīng)濟適用房開發(fā)規(guī)模仍將在300萬平方米左右，但據(jù)了解，今年的經(jīng)濟適用房以回龍觀、天通苑、百子灣一號、翠城等“老項目”后期為主，這些房子中的多數(shù)還沒開盤銷售，就早已被排隊預(yù)訂得差不多了。像長安新城今年推出最后一期4棟塔樓不足1000套住房，而實際上在去年就有2000多人在排隊，目前除了一些朝向不好的房子外，基本已經(jīng)沒有房子了；而天通苑目前的號已經(jīng)排到了2萬多位，據(jù)一位銷售人員講，如果現(xiàn)在排隊，買到房子的希望不大，因為即使將來有房，數(shù)量也不會多于2萬套；翠城馨園小區(qū)新開工的AB區(qū)3號、4號和6號樓，三棟樓建筑面積超過7萬平方米，開工前就已經(jīng)被排隊預(yù)訂得差不多了。對此有專家表示，目前消費模式的趨同使得住房形成了集中性購買，經(jīng)濟適用房因為價格低自然受到相當(dāng)一部分中低收入家庭的歡迎，每年竣工的200萬平方米經(jīng)濟適用房顯然無法滿足這個強大的需求。
政府在這方面還是比較重視的，在今年北京兩會上，市長王岐山的講話和建委有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)均提到，2005年北京經(jīng)濟適用房將新開工300萬平方米，同時竣工面積將達(dá)到200萬平方米。依照市政府制定的計劃，北京市在2010年以前每年經(jīng)濟適用住房開工量為300萬平方米，每年所需供應(yīng)土地數(shù)量為250公頃左右，這是一個不小的數(shù)字。
2005年以后將是什么局面，在日前的全國建設(shè)工作會議上，建設(shè)部部長汪光燾針對當(dāng)前住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、中低收入家庭購房困難這一問題提出，將進(jìn)一步加大中低價位普通商品住房、經(jīng)濟適用住房的建設(shè)力度。作為房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門，建設(shè)部此番言論無疑為2005年經(jīng)濟適用住房建設(shè)的走勢確定了基調(diào)。在建設(shè)部明確擴大經(jīng)濟適用房建設(shè)的同時，各有關(guān)城市亦紛紛提出了擴大經(jīng)濟適用房建設(shè)力度的計劃。北京市建委有關(guān)人士也表示，將深化政策調(diào)研，合理確定“十五”期間本市經(jīng)濟適用住房的發(fā)展規(guī)劃。這傳達(dá)出北京市主管部門今后將有可能對經(jīng)濟適用房的政策進(jìn)行一定的調(diào)整。
實際上，雖然建設(shè)部等主管部門已經(jīng)確定了政策方向，但北京一些地產(chǎn)市場的專業(yè)分析人士認(rèn)為，作為一種商品，經(jīng)濟適用房同樣面臨需求的無限性與供給的有限性的問題，而從經(jīng)濟適用房的本質(zhì)來說，它是一種社會保障。社會保障的提供應(yīng)該是動態(tài)的，其數(shù)額應(yīng)隨著被保障人經(jīng)濟條件的變動而變動。在被保障人經(jīng)濟困難時，如患病、失業(yè)等狀態(tài)下，社會保障數(shù)額應(yīng)加增，而隨著被保障人經(jīng)濟狀態(tài)條件的好轉(zhuǎn)，保障數(shù)額就應(yīng)減少或停止，但經(jīng)濟適用房的提供卻是靜態(tài)的，被保障人一旦購買了經(jīng)濟適用房之后，對于該房的享有是終其一生的，不因為其經(jīng)濟條件的好轉(zhuǎn)而改變。例如當(dāng)前相當(dāng)一部分購買經(jīng)濟適用房的人是工作時間不長積蓄不多的年輕人，他們經(jīng)濟條件的提升是非�？斓�。但是在他們經(jīng)濟條件好轉(zhuǎn)之后政府并不能夠哪怕是有條件回收那些帶有福利性的經(jīng)濟適用房。也就是說，這些經(jīng)濟適用房對于社會來說是有去無回的。按社會的發(fā)展來看，經(jīng)濟適用房的需求是無止境的，每階段都會有大量的符合資格的中低收入購房者，而政府對經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)即使是再加大規(guī)模也依然是有限的，要受到財政承擔(dān)能力和土地規(guī)劃的限制，從北京的實際情況來看，有關(guān)部門目前已經(jīng)難以提供大量用地，以用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃，再加上經(jīng)濟適用住房的利潤率相對較低，也比較難以吸引開發(fā)商的熱情。
雖然，今年北京還將按照2002年制定的經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃，新開工建設(shè)300萬平方米的經(jīng)濟適用房，但有沒有新項目目前還不得而知。其實，今年開盤的所謂新的經(jīng)濟適用房項目就已經(jīng)是在售經(jīng)濟適用住房項目前兩年“老項目”的后期了，而一些項目明年發(fā)售的部分也早已被排號透支了。因此，大部分分析人士認(rèn)為，為了解決中低收入家庭的住房問題，經(jīng)濟適用住房建設(shè)在高速發(fā)展的同時應(yīng)開始關(guān)注土地減少的問題。
謎題二：準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)與適用群體的契合
北京市建委主任劉永富日前表示，今后經(jīng)濟適用住房戶型將“瘦身”，從2005年開始經(jīng)濟適用房將以中等戶型為主，80平方米的占絕大多數(shù)。北京將嚴(yán)格控制100平方米以上的大戶型，其比例要在10％左右，而五六十平方米的戶型也占10％左右，主要是建設(shè)80平方米左右的中等戶型。
劉永富還表示，經(jīng)濟適用房將逐步向定向安置轉(zhuǎn)移。今后經(jīng)濟適用房將逐步向危改搬遷戶、市政道路建設(shè)改造外遷人員、落實私房政策外遷戶等特定人群轉(zhuǎn)移。
在有人對此消息表示欣喜的同時，更多的行業(yè)人士卻不掩飾自己的擔(dān)憂。分析人士認(rèn)為，經(jīng)濟適用房在緩解中低收入群體住房需求和改善房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的同時，其本身還存在著一個矛盾，在實現(xiàn)操作中不可回避：那就是準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)與適用群體之間的問題。危改搬遷戶、市政道路建設(shè)改造外遷人員、落實私房政策外遷戶等特定人群等是否大多數(shù)具有購買經(jīng)濟適用房的能力？
目前對于享受經(jīng)濟適用住房群體界定為中低收入家庭。盡管我國目前還沒有明確中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，但有一點可以肯定的是，中低等收入家庭占我國城鎮(zhèn)人口的大部分。僅以北京為例，如按照北京的規(guī)定來看，購買經(jīng)濟適用房的條件之一為家庭年收入在6萬元以下，如果以目前普通的家庭構(gòu)成來看，一個家庭有兩個工作的成年人，則人均年收入為3萬元。有關(guān)資料顯示，北京2003年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13882．6元，2004年1－11月北京城市居民人均可支配收入為14331元，因此6萬元的家庭年收入無論怎樣都應(yīng)該屬于中等偏上家庭的收入水平，這個收入層次絕對要占據(jù)到該市居民的大多數(shù)。而同時，無論是按照前不久建設(shè)部政策研究中心提出的“樓市黃金分割比例”經(jīng)濟適用住房應(yīng)占20％，還是部分業(yè)界人士所傾向的所有社會保障用房比列不應(yīng)超過20％，都可以看出經(jīng)濟適用房只是向小部分的中低收家庭提供，而不是面向社會廣泛供給。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，作為經(jīng)濟適用房建設(shè)的標(biāo)桿城市，北京1998年至2004年的7年間共建設(shè)經(jīng)濟適用住房項目對于擁有上千萬人口、幾百萬中等收入人口的北京城來說，仍是杯水車薪。其他城市對經(jīng)濟適用住房購買群體也存在類似的問題。
享受經(jīng)濟適用住房群體界定的不準(zhǔn)確，將會直接引發(fā)經(jīng)濟適用房銷售目標(biāo)的失控。
實際上，真正需要經(jīng)濟適用房的群體在社會中究竟占有多少比例？需要不需要啟動經(jīng)濟適用住房這樣一種模式來解決社會中困難群體的住房需求？建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，當(dāng)前已進(jìn)入了一個大部分中等收入階層以上的社會群體、機關(guān)事業(yè)單位職工在房改之后依靠市場改善住房條件的加速期，從總體上說住房困難的階段應(yīng)當(dāng)已經(jīng)過去了。在這樣一個階段，真正需要政府幫助解決住房困難的，主要是那些低收入群體而非中等收入群體�？墒呛苊黠@，低收入群體是難以問津那些仍有價格門檻的經(jīng)濟適用房的。
謎題三：經(jīng)濟適用房是否應(yīng)納入社會保障體系﹖
目前關(guān)于經(jīng)濟適用房是否應(yīng)納入社會保障體系業(yè)內(nèi)爭論越來越激烈，北京市城市規(guī)劃院一位專家認(rèn)為，經(jīng)濟適用房目前的開發(fā)模式主要是房地產(chǎn)開發(fā)商來開發(fā)銷售但經(jīng)濟適用房的社會保障性質(zhì)決定了其公平性，即使不能使符合條件的群體全部能夠享受到，但其中大多數(shù)人是應(yīng)該能夠享受到的。然而不僅經(jīng)濟適用房的小比例供給難以實現(xiàn)上述要求，就是其市場化運作本身也是不可能貼合經(jīng)濟適用房的社會保障目標(biāo)的。更深一層說，社會保障功能的實現(xiàn)是一定要以政府為操作主體的，市場的正常運行則必須是要以開發(fā)商和購房者等買賣雙方為主體的。政府的社會保障行為無謀利目的，而開發(fā)商的經(jīng)營行為則以謀利為直接目的。因此，社會保障與市場從某種程度上說存在著一定的矛盾，這是當(dāng)前經(jīng)濟適用房面臨的又一矛盾。在國外，實行由政府建設(shè)福利房和廉租房，地產(chǎn)商只負(fù)責(zé)承建，政府按標(biāo)準(zhǔn)建，很容易控制房子的面積和造價。而目前我國推行的經(jīng)濟適用房政策則不同，都由開發(fā)商承擔(dān)，而開發(fā)商是自負(fù)盈虧的企業(yè)，不能不算經(jīng)濟賬。無法只顧社會效益不考慮經(jīng)濟效益，經(jīng)濟效益最終體現(xiàn)在房子的銷售上，在目前供大于求的房地產(chǎn)市場競爭下，迅速銷售成為開發(fā)商追求的目標(biāo)。
經(jīng)濟適用住房概念的提出，是以我國房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)薄弱及市場化發(fā)展起步階段、福利分房制度即將終結(jié)、大部分人收入水平相對提高、住房需求迫切但購房能力還弱等幾大原因為背景的。但是社會保障畢竟是由政府針對某種特定的困難，而以相應(yīng)的優(yōu)惠措施予以救濟的福利制度，是不可能泛泛地全面的救濟和保障。因此政府是不可能以一種特殊的優(yōu)惠政策為全民建經(jīng)濟適用房的，如果市場上全都是經(jīng)濟適用房，也就無所謂有經(jīng)濟適用房和商品房之分了。但如果經(jīng)濟適用房只為一部分中低收入家庭建設(shè)，那么，經(jīng)濟適用房不僅在房地產(chǎn)市場上制造了一種對其他商品房經(jīng)營者的不公平，而且在消費領(lǐng)域?qū)ζ渌械褪杖爰彝ヒ伯a(chǎn)生了一種不公平。
政府對經(jīng)濟適用房這種投入如果不列入保障體系而進(jìn)入市場體系，將與大眾化的社會福利沒有本質(zhì)區(qū)別，不僅減少了政府的應(yīng)有收入，而且無益于維持政府對社會保障的再投入。此外，正如“社會資源總是稀缺的”，政府的福利資源同樣也是稀缺的。與廉租房相比，經(jīng)濟適用房一旦過渡到購戶名下，就成了購買戶完全資產(chǎn)，即便該戶今后收入提高，進(jìn)入高收入者行列，他依舊可享用政府的福利資源，而經(jīng)濟適用房上市，補繳象征意義的土地出讓金，并不能補償政府的福利資源。廉租房則不然，一旦租戶不符合幫困條件，廉租房就可被騰出來，供新的貧困家庭租用，從而可使政府的福利資源得到效益的最大化。
因此，在“居者有其屋”問題上，政府的立足點應(yīng)當(dāng)是保障戶戶有房住，而不是保障戶戶有房產(chǎn)。對于最低收入群體的住房問題，政府要向社會困難人群提供特殊的社會福利，向他們提供廉租房；而對于中等收入群體的住房問題，絕大多數(shù)國家的實踐證明能夠通過采取一定的措施在市場框架下予以解決。針對目前我國以售為主的流通格局已經(jīng)形成，不宜急于調(diào)整經(jīng)濟適用房的存量結(jié)構(gòu)，而應(yīng)在增量結(jié)構(gòu)中逐步擴大租賃比重。當(dāng)前政府應(yīng)該為住宅租賃市場和二手房市場的形成創(chuàng)造政策環(huán)境，大力扶持房屋租賃業(yè)和相關(guān)中介機構(gòu)的發(fā)展。在政策上推動二手房逐步向從事住宅租賃業(yè)的企業(yè)集中，而不鼓勵在住宅消費者之間倒手。
據(jù)記者采訪得知，一個業(yè)內(nèi)專家共識較多的建議是：政府對于經(jīng)濟適用房的投資完全可以從現(xiàn)有的出讓土地資源轉(zhuǎn)向分享產(chǎn)權(quán)，對于絕對低收入家庭，提供政府擁有100％產(chǎn)權(quán)的廉租房解決居��；而對于其他中低收入家庭，采取1∶1甚至2∶1的方式分享產(chǎn)權(quán)。政府擁有產(chǎn)權(quán)后，經(jīng)濟適用房建設(shè)的財政資金其實就始終掌握在政府手中，無論未來出租還是上市，政府都有將分享相應(yīng)的投資收益。如果經(jīng)濟適用房購買者選擇將住房出租給低收入家庭，政府還可以將其視為“廉租房”放棄自己那部分租金收益。
這樣做的好處是：未來經(jīng)濟適用房的購買者除了中低收入家庭，還包括一些階段性購房能力不足的家庭。由于產(chǎn)權(quán)投資的收益遠(yuǎn)高于其他投資方式，所以一旦這些家庭有能力購買更高端的商品房，或者回購全部產(chǎn)權(quán)，政府就可以收回相應(yīng)的經(jīng)適房源或者產(chǎn)權(quán)投資。被回收的房源將重新投入經(jīng)濟適用房的保障體系中。
以此為基點，針對目前經(jīng)濟適用房的現(xiàn)狀開始出現(xiàn)兩種改革思路一種是將現(xiàn)行的政府補貼開發(fā)商的做法改為直接補貼購房者，即國家將現(xiàn)存的經(jīng)濟適用房市場與普通商品房市場合并，國家對符合購房資格的中低收入家庭購房進(jìn)行直接補貼。這樣做不但可以杜絕開發(fā)商的“尋租”行為，防止“暗箱操作”與權(quán)錢交易，而且可以大大減少政府的監(jiān)督成本，提高監(jiān)督效率，即政府只需將監(jiān)督的對象放在購房者的資格認(rèn)定上。另一種改革思路則是徹底取消現(xiàn)行經(jīng)濟適用房政策，而代之以“廉租房”政策。即由住房特困家庭自行在二手房市場中租住房屋，政府則給予一定的租金補貼�！ �(yīng)剛／文
杜剛／攝
