曾有人說“投資住宅、別墅是銅；投資辦公、寫字樓是銀；而投資商鋪則是金！”近年來，我市衛(wèi)星城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展紅火。
首先是市區(qū)商業(yè)航母連鎖商場在縣級市的擴張，再則是外地房產(chǎn)開發(fā)商紛紛前來投資分割這塊蛋糕，同時帶動了本地開發(fā)商盲目跟風上，然而就在外表看似風光無限的商業(yè)地產(chǎn)的背后隱藏了重重危機
。
不少發(fā)展商認為，商鋪就是再差也要比住宅的價格高，因而，許多開發(fā)商在開發(fā)住宅項目時不停地增加商業(yè)群樓的層數(shù)，企圖通過住宅的低價來競爭市場，用商鋪的高價提升利潤，從而導致城市商鋪數(shù)量激增，商鋪空置率已經(jīng)成為制約許多房地產(chǎn)開發(fā)商投資的重大隱患，隨著不合理的投資開發(fā)量快速增長導致階段性飽和。
一些不負責任、不專業(yè)的開發(fā)商做出先天不足的產(chǎn)品混亂了市場。有些開發(fā)商在商業(yè)定位、可行性分析，業(yè)態(tài)布局、氣氛營造、主題設定等問題研究上不到位，沒有深度把握開發(fā)中的每個細節(jié)，最終導致業(yè)態(tài)結(jié)構、商業(yè)定位、產(chǎn)品規(guī)劃或招商等方面的問題百出。加上一些不成熟的投資者的投機心態(tài)，他們打一槍換個地方，夢想著“一夜成名”，買商鋪都是短期行為，根本就無心長期穩(wěn)健經(jīng)營。這些種種隱患因素與現(xiàn)象都直接影響著商業(yè)地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)市場的主要問題
地產(chǎn)開發(fā)商缺乏一定的商業(yè)認知，對商業(yè)特性的把握存在偏差，對商業(yè)規(guī)律不甚熟悉。許多地產(chǎn)商沒有看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的差別，套用較熟悉的住宅開發(fā)模式，殊不知商業(yè)地產(chǎn)項目除了要把商鋪銷售出去，重要的是后期的管理和經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)的復合性，要求地產(chǎn)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者四者結(jié)合起來。
盲目的跟風性。目前流行什么就建什么，一時間商業(yè)街、步行街、會展中心、物流中心等如雨后春筍般集中亮相，從而導致了資金短缺、人氣不足、生意蕭條等現(xiàn)象。
地產(chǎn)商經(jīng)營思路的偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商經(jīng)營思路不正確，希望從開發(fā)到出售到再開發(fā)的循環(huán)周期越短越好，大家只管蓋房、賣房，賣了以后經(jīng)營得好不好不管，這就不可能完成對商業(yè)地產(chǎn)完善的規(guī)劃，項目也很難獲得成功。
過分依賴銀行貸款。地產(chǎn)項目，尤其是大型的項目需要動用大量資金，一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營不當、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風險。
商業(yè)地產(chǎn)的重新思考
針對上述種種問題，就需要實現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)的聯(lián)合，降低投資風險，運用科學的商業(yè)模式，找準商業(yè)業(yè)態(tài)的變化及規(guī)律，這樣才可以走得平穩(wěn)、走得精彩。
思考之一：是不是商業(yè)面積越大越好這是不少發(fā)展商所共同關注的問題，商業(yè)價值固然比住宅價值高，但是不是商業(yè)面積越大越好呢？實踐證明，商業(yè)面積的大小是由當?shù)亓闶蹣I(yè)的消費水平、人流量、人均收入、購物習慣等多種因素所制約，而非發(fā)展商拍腦袋來確定的。有時過多商業(yè)面積增加非但不能帶來相應的效益，由于不能租售出去反而會占用了大量資金。
思考之二：商業(yè)物業(yè)是不是只售不租
不少發(fā)展商為了急于套現(xiàn)，對商業(yè)物業(yè)都采取直接銷售的模式，或引進一家主力商家，再采取返租形式來吸引投資客入駐。從表面上看，發(fā)展商可以及時套現(xiàn)了，但商家入駐之后的經(jīng)營狀況直接影響到以后小業(yè)主的利益，而發(fā)展商為了彌補返租回報不足部分的差價，每年要給小業(yè)主固定的回報，也加重了發(fā)展商的負擔。從香港的經(jīng)驗來看，許多成功的商業(yè)物業(yè)都是通過出租形式，以獲取遠期投資回報作為商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的首選，國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)也應走這條路。
思考之三：商業(yè)物業(yè)的發(fā)展要適合當?shù)氐南M水平
商業(yè)物業(yè)的發(fā)展要根據(jù)各地的消費水平有計劃的進行實施，政府也要在規(guī)劃設計和推出土地功能方面適時引導，避免盲目建設和重復建設，將商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展引導到健康的軌道，發(fā)展商也應提高風險意識？在前期策劃階段做好調(diào)研和定位工作，真正有的放矢，開發(fā)出適合當?shù)叵M水平的商業(yè)物業(yè)。本報記者郭光
特約編輯：廣偉
