前不久，某房產(chǎn)巨頭語(yǔ)驚四座，引起軒然大波。"窮人該不該買(mǎi)房"、"為什么人蓋房"一時(shí)成了爭(zhēng)論焦點(diǎn)。靜下心來(lái)想想，這個(gè)老板的觀點(diǎn)無(wú)可厚非，本來(lái)在商言商，就是對(duì)股東負(fù)責(zé)，把房子蓋好賣(mài)出去，把錢(qián)賺回來(lái)，只要房子質(zhì)量沒(méi)問(wèn)題，一切OK！至于為什么人蓋房，老百姓是否買(mǎi)得起房子，那是政府的事情，居者有其屋是政府的
責(zé)任。不應(yīng)該拿商人有沒(méi)有社會(huì)責(zé)任感說(shuō)事。
政府該好好想想房地產(chǎn)的事了，畢竟要代表最廣大人民的根本利益。商人蓋房側(cè)重于富人的定位只能說(shuō)明制度安排上有問(wèn)題，制度是器，商人是水，器皿什么形狀，倒進(jìn)去的水就什么形狀。調(diào)控的措施呢?財(cái)政、貨幣的兩只手干什么去了?
老板為富人蓋房說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題，那就是房?jī)r(jià)確實(shí)有泡沫。既然是為富人蓋的，相對(duì)于全社會(huì)的總需求來(lái)說(shuō)，能沒(méi)有泡沫?前段時(shí)間，有個(gè)別官員信誓旦旦說(shuō)"沒(méi)有泡沫",諸公都是相當(dāng)一級(jí)的干部，在北京較好的地段，150平米的房子至少要100-150萬(wàn)，以諸公的合法收入，是否買(mǎi)得起?吃力不吃力?如果袞袞諸公都感到吃力，遑論平頭小百姓?"沒(méi)有泡沫"或"泡沫不大"似乎言不由衷。
兩年多，各地的房?jī)r(jià)幾乎都翻了一番，其中原因復(fù)雜:有土地問(wèn)題，有炒房團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)緣故，有外資賭人民幣升值的影響，其中土地問(wèn)題是主要原因。但是，筆者并不認(rèn)同所謂的成本推動(dòng)說(shuō)，實(shí)際上房?jī)r(jià)、地價(jià)是相互推動(dòng)。探究房地產(chǎn)的成本收益問(wèn)題，并非成本影響收益，反之收益也影響成本，甚至決定成本，即潛在的收益預(yù)期決定成本。比如，同樣厚的書(shū)，一般的賣(mài)幾元錢(qián)，而考托福、GRE、律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師的書(shū)要十幾元甚至幾十元，如果印成玉石鑒定、古錢(qián)幣鑒賞的書(shū)就要賣(mài)幾十元甚至幾百元，為什么?房?jī)r(jià)也是如此，高企的房?jī)r(jià)導(dǎo)致地價(jià)持續(xù)上漲，而地價(jià)的上漲又推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，風(fēng)助火勢(shì)，火借風(fēng)威。高房?jī)r(jià)讓房地產(chǎn)商賺得盆盈缽滿，高地價(jià)也讓以此為財(cái)政收入的地方政府喜出望外。
但是，沒(méi)有哪一種商品是只漲不跌的，也許有一萬(wàn)條理由支持房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但下跌的理由只有一條就夠了，那就是沒(méi)有人買(mǎi)。當(dāng)有效需求(有支付能力的需求)萎縮到無(wú)法忽視的地步，結(jié)果會(huì)怎樣呢?曾有人大談土地資源的稀缺性，論土地資源，香港比哪個(gè)大都市不稀缺?沒(méi)有郊區(qū)，連城鄉(xiāng)結(jié)合部都沒(méi)有，腳再往外伸就是大海，但東南亞金融危機(jī)，樓市暴跌把不少人打成了負(fù)資產(chǎn)族，還包括鐘鎮(zhèn)濤這樣的著名藝人。何況，外資賭人民幣升值還有很大變數(shù)，人民幣如果暫不升值，外資購(gòu)房需求能否持續(xù)?如果升值，外資套利出局之日，豈不就是房?jī)r(jià)暴跌之時(shí)?
總有一些房地產(chǎn)的老板預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)要漲，像莊家預(yù)言莊股要漲一樣，真若如此，只管囤積居奇，忙著悶頭發(fā)財(cái)就是了，哪有閑工夫發(fā)議論呢?走上前臺(tái)本身就不是好兆頭，曾幾何時(shí)，德隆系一改多年低調(diào)風(fēng)格，掌門(mén)人走上前臺(tái)大談理念、平臺(tái)、構(gòu)建、打造，不久三駕馬車(chē)飛流直下，德隆系也土崩瓦解。
一旦房地產(chǎn)泡沫破碎，最終買(mǎi)單的是銀行，壞賬如山，整個(gè)社會(huì)的資金鏈條繃得緊緊的，隨時(shí)可能斷裂。假以時(shí)日，金融框架當(dāng)然可以恢復(fù)或重建，但筆者預(yù)想到這樣一個(gè)問(wèn)題:如果房地產(chǎn)泡沫破碎，經(jīng)濟(jì)蕭條，很多人會(huì)成為負(fù)資產(chǎn)一族，再考慮失業(yè)問(wèn)題，就會(huì)有很多人還不上貸款；而由于房?jī)r(jià)暴跌，當(dāng)初高價(jià)買(mǎi)房的人會(huì)覺(jué)得上了當(dāng)，憤懣之余，可能采取極端的方式惡意欠貸，就像流行的拖欠物業(yè)費(fèi)一樣。那時(shí)候，長(zhǎng)期積累的一點(diǎn)可憐的信用都會(huì)被破壞殆盡。經(jīng)濟(jì)學(xué)的道理就是這樣，如果有10%的人不守信用，其余90%的人也不會(huì)守信用，這和劣幣驅(qū)逐良幣的道理一樣。
房地產(chǎn)的泡沫比股市的泡沫更可怕，因?yàn)樗且槐p刃劍:房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，會(huì)有人買(mǎi)不起房，激化社會(huì)矛盾，也影響中國(guó)的城市化進(jìn)程。而在拐點(diǎn)到來(lái)，房?jī)r(jià)暴跌的時(shí)候，金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加劇，社會(huì)信用遭到破壞。
有人喊著房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，有人辯白房?jī)r(jià)上漲與土地價(jià)格無(wú)關(guān)，有人盼著房?jī)r(jià)暴跌，但房地產(chǎn)泡沫一旦破碎，沒(méi)有誰(shuí)會(huì)成為贏家。所以，我們只能盼著這個(gè)泡沫慢慢擠掉，像啤酒的泡沫慢慢消除，千萬(wàn)別像肥皂泡那樣，"啪"的一聲。
筆者坐出租，看到城郊燈火通明的新樓房，似乎賣(mài)得很好，司機(jī)提醒我，看房子賣(mài)得如何要數(shù)一數(shù)安了多少空調(diào)，有多少家晾衣服，春節(jié)貼了多少窗花。
窗戶紙，一捅就破。
(上海證券報(bào) 張曉暉)
特約編輯：廣偉
