在日前召開的全國建設(shè)工作會(huì)議上，建設(shè)部部長(zhǎng)提出要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持中低收入家庭購房，加大中、低檔住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。對(duì)此，有一些專家提出質(zhì)疑，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)無法使有限的土地資源使用價(jià)值最大化，可能違背可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，并提出應(yīng)從存量住房的角度來解決中、低收入者的住房需求。那 么，存量住房（包括二手房和空置房）能不能代替經(jīng)濟(jì)適用房，來滿足中低收入者的住房需求呢？

　　經(jīng)濟(jì)適用房仍要建

　　北京市房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)林峰指出，目前還沒有一種住房形態(tài)可以代替經(jīng)濟(jì)適用房。

　　2005年將是第一批經(jīng)濟(jì)適用房集中上市的年份。據(jù)“鏈家”公司初步預(yù)計(jì)，2005年二手經(jīng)濟(jì)適用房房源將會(huì)達(dá)到6000套，主要分布在朝陽區(qū)和豐臺(tái)區(qū)。另外，海淀和石景山也有一些二手經(jīng)濟(jì)適用房房源分布。

　　2002年北京市政府就制定了，從2003年開始三年內(nèi)每年的建設(shè)規(guī)模不小于300萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃。 2004年、2005年雖然經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模還保持在300萬平方米，但從2004年下半年開始，北京市基本上就沒有再新增經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目；有關(guān)方面的消息也證實(shí)，2005年即將推出的300萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房也還是目前在建項(xiàng)目的后期。

　　林峰透露，明年仍將會(huì)新批經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。但是，他更傾向于以加強(qiáng)廉租房建設(shè)的方式，來解決中、低收入者尤其是低收入者的住房問題。在經(jīng)濟(jì)適用房交易過程中，也應(yīng)該更嚴(yán)格的核定買主的收入狀況。

　　北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)總監(jiān)宮萍認(rèn)為，二手房和空置房進(jìn)入市場(chǎng)，只能在一定程度上緩解目前中、低收入者緊張的需求，不能代替經(jīng)濟(jì)適用房的原因主要是價(jià)格。其次房齡和折舊等問題，也始終困擾著二手房買主。

　　空置房本身的開發(fā)成本要高于經(jīng)濟(jì)適用房， 一般戶型也比較老，空間分布多位于邊遠(yuǎn)或較遠(yuǎn)區(qū)域（三環(huán)路以外），與經(jīng)濟(jì)適用住房相比，其價(jià)格也不具備優(yōu)勢(shì)，因此很難實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的替代。另外，空置商品房的消化屬于市場(chǎng)行為，政府即使進(jìn)行干預(yù)也很難奏效。所以很難在市場(chǎng)化的條件下扮演經(jīng)濟(jì)適用房的角色。另外，“鏈家”新近的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，北京市空置房消化量正在上升，空置率7年以來首次開始下降。

　　據(jù)悉宮萍表示，目前中、低收入者的承受能力和市場(chǎng)供應(yīng)有一些脫節(jié)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市每年所銷售的商品房有50％價(jià)位在30萬元—50萬元之間。

　　存量房代替經(jīng)濟(jì)房 政府吃不消

　　用空置房替代經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，這種方式將對(duì)政府管理能力和財(cái)政能力提出非常大的挑戰(zhàn)。

　　其一，對(duì)政府管理能力提出更高要求。由于購房者能夠直接獲取10％的貨幣補(bǔ)貼，在利益驅(qū)動(dòng)下，有可能出現(xiàn)假冒虛假交易以騙取政府補(bǔ)貼的情況。現(xiàn)行的基礎(chǔ)管理及信用制度條件下，很難達(dá)到發(fā)放貨幣補(bǔ)貼的要求。

　　其二，對(duì)政府財(cái)政能力提出更高要求。采用政府給予貨幣補(bǔ)貼的方法，意味著政府必須直接拿出現(xiàn)金給購買者，這就增加了政府財(cái)政支出。而且，在該項(xiàng)政策刺激下，有可能導(dǎo)致存量房供求關(guān)系發(fā)生變化。二手房?jī)r(jià)一旦上漲，政府需要補(bǔ)貼的金額也將增加，政府面臨的資金壓力更大。

　　如果這兩個(gè)要求無法滿足，即使空置房市場(chǎng)發(fā)育得很好，也無法充分發(fā)揮取代經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的作用。

　　存量房暫緩住房壓力

　　另外記者獲悉：日前北京市發(fā)改委有關(guān)部門負(fù)責(zé)人日前首次表態(tài)，2005年北京的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總量和去年持平，不會(huì)減少。

　　北京市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處處長(zhǎng)宋宇說，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房作為政府為居民提供的一項(xiàng)重要優(yōu)惠政策，不會(huì)一時(shí)一變。不出意外的話，2005年經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)面積還會(huì)達(dá)到300萬平方米。宋宇同時(shí)還表示，經(jīng)濟(jì)適用房能夠解決中低收入家庭的住房問題。今后經(jīng)濟(jì)適用房的房屋結(jié)構(gòu)要更適應(yīng)中低收入者，而且政府要在購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格方面嚴(yán)格把關(guān)，讓真正需要的人買到手中。2004年5月份，北京市相關(guān)部門已聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》。作出規(guī)定：購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。確需出售的，可以不高于購買時(shí)的單價(jià)出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。此后不久，我國第一部由建設(shè)部、國家發(fā)改委等部門下發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》出臺(tái)，規(guī)定今后經(jīng)濟(jì)適用房除要嚴(yán)控購買家庭外，面積嚴(yán)格控制在中小套型，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。

　　建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾說，2005年將繼續(xù)幫助中低收入家庭解決住房困難，比如，支持對(duì)危舊住房改造和困難企業(yè)利用自有土地組織住房困難職工集資建房。同時(shí)，嚴(yán)格按照《住房公積金管理?xiàng)l例》，加大歸集力度，加強(qiáng)監(jiān)管，保障資金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭購房。此外，明年還將搞好城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，研究解決進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民住房問題。

　　雖然北京目前有一定數(shù)量的存量房（包括二手房和空置房）存在，在一定程度上可以緩解經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量緊張的壓力，但由于成本、市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制等多方面因素的影響，經(jīng)濟(jì)適用房仍將是中、低等收入者的購房首選。2005年經(jīng)濟(jì)適用房在北京究竟會(huì)怎樣走下去，會(huì)怎樣促進(jìn)百姓住房問題的解決，我們拭目以待。

　　特約編輯：廣偉