2005年房地產(chǎn)政策九大看點(diǎn) 引發(fā)業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)烈反響

　　日前在京舉辦的2005中國經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)發(fā)展論壇上，本報記者聆聽了中國土地學(xué)會土地經(jīng)濟(jì)分會秘書長周建春、建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹的演講。兩位權(quán)威人士展望和透露了今年土地和房產(chǎn)政策的重點(diǎn)和走向，引起與會的專家學(xué)者和發(fā)展商反響。

　　關(guān)于今年的房地產(chǎn)政策調(diào)整面，在政策、制度創(chuàng)新上，記者歸納為九大看點(diǎn)。

　　建立國家土地督察制

　　周建春秘書長說，2005 年土地政策的核心思想是嚴(yán)格保護(hù)耕地，對此有四個主要政策：一個是基本農(nóng)田總量不減少，確保16億畝基本農(nóng)田，18.5 億畝的耕地。二是占用耕地施行“占補(bǔ)平衡”制度，除了補(bǔ)償農(nóng)民之外，還需要拿出費(fèi)用開墾耕地。三是從今年開始建立耕地保護(hù)的省長負(fù)責(zé)制，考核省長兩個指標(biāo)：耕地飽有量和耕地面積。四是在土地管理上實行垂直管理，建立國家土地督察制度。

　　新增建設(shè)地使用費(fèi)全交國庫

　　周建春說，2004 年對于房地產(chǎn)發(fā)展來講，土地政策是第一次參與了宏觀調(diào)控。去年8月31日對經(jīng)營性土地問題的最后處理，同時暫停新增建設(shè)用地審批半年，這些措施對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對整個資源的配制都有重大影響。推進(jìn)建設(shè)用地要貫徹“節(jié)約利用”和“集約利用”原則。基本方針是深化土地管理改革，嚴(yán)格土地管理。今年建設(shè)用地政策很多將涉及到新的改革方針。他列舉了多項政策：一是禁止非法壓低地價進(jìn)行招商。二是嚴(yán)格控制工業(yè)用地范圍。三是工業(yè)用地申請改變性質(zhì)，實行公開化。四是凡占用耕地的必須繳納新增建設(shè)用地使用費(fèi)。以前地方政府只把30%交給中央，70%全部免掉，這樣造成整個用地成本不均衡，今年開始百分之百交到國庫，再由中央財政返回地方分解。

　　建立國有土地收益基金

　　建立國有土地收益基金。目前土地出讓年限是40年、50年和70年不等。過去有的地方政府出讓土地，把70年土地收益用于本屆政府土地開發(fā)和城市建設(shè)，現(xiàn)在有很多中等城市，特別中部城市已經(jīng)賣到?jīng)]有地可賣的程度，以后政府怎么辦？從今年開始設(shè)立國有土地建設(shè)資金，就是把出讓土地收益納入基金，包括為以后政府使用。這樣，就減少了地方政府以地生財，賣地搞建設(shè)的這樣一種利益沖突，從而大大抑止政府違法占地圈地的動機(jī)。

　　集體建設(shè)用地進(jìn)市場

　　在符合規(guī)劃的條件下，集體建設(shè)用地將進(jìn)入市場，使用權(quán)依法扭轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地歷來在我國不得進(jìn)入市場，不得出讓，不得出租，不得轉(zhuǎn)讓。從今年開始要出臺集體建設(shè)用地進(jìn)入市場的辦法。

　　城市規(guī)劃外不得建新區(qū)

　　周建春最后說到了加強(qiáng)建設(shè)用地管理。有一條就是城市規(guī)劃區(qū)以外，不得設(shè)立開發(fā)區(qū)、園區(qū)，也不得設(shè)立城市新區(qū)和小區(qū)。這一條是針對很多地方的房地產(chǎn)開發(fā)中，是以新區(qū)或者以園區(qū)的方式來立項目。這次已經(jīng)把規(guī)劃新區(qū)和園區(qū)統(tǒng)統(tǒng)納入城市規(guī)劃，納入土地利用規(guī)劃中的建設(shè)用地范圍。這說明所有的建設(shè)用地申請，只能在城市規(guī)劃范圍之內(nèi)，不得以新區(qū)的形式，來提供土地。還有一條是繼續(xù)停止高爾夫球場的用地審批。從去年1月就實現(xiàn)了這項政策，主要是針對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整而制定。從國土資源部、建設(shè)部等所有的市場調(diào)查看，高檔商品房特別是別墅類的房地產(chǎn)中，高爾夫球場空置率比較高。

　　清理整頓仍是樓市重點(diǎn)

　　建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹說，房地產(chǎn)市場已經(jīng)連續(xù)幾年列為國務(wù)院清理整頓市場秩序的專項整治重點(diǎn)，今年房地產(chǎn)市場整頓仍然是政策著力點(diǎn)。應(yīng)該看到，我們房地產(chǎn)市場發(fā)展年限并不是很長，市場的擴(kuò)張速度非�？臁Ｔ谶@個過程中，市場中的一些不規(guī)范的行為仍然還存在。比如虛假廣告、假中介和假按揭等等一些不規(guī)范的行為，嚴(yán)重干擾房地產(chǎn)市場發(fā)展。

　　以稅收改變“缺腿”現(xiàn)象

　　秦虹還強(qiáng)調(diào)，市場結(jié)構(gòu)不平衡，市場“缺腿”現(xiàn)象需要通過政策制度的創(chuàng)新來調(diào)整。一個很重要的政策就是稅收政策。她透露建設(shè)部目前正在研究“十一五”發(fā)展規(guī)劃問題，其中要貫徹落實中央提出的大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅的要求，大力發(fā)展小戶型占地少的房子。如果把稅收調(diào)整好，對大房子征高稅，市場自然會去生產(chǎn)那些受政策鼓勵的房子。我們要改變目前“不售不稅”的格局，把房地產(chǎn)市場變成鼓勵交易、活躍市場、調(diào)整收入的重要領(lǐng)域。

　　完善轉(zhuǎn)移風(fēng)險機(jī)制

　　秦虹說，現(xiàn)在無論是開發(fā)商還是買房者，對銀行的貸款依賴程度比較高，作為企業(yè)來講，融資渠道非常有限。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，60%到70%的房地產(chǎn)項目是靠銀行貸款的，在政策上出臺擴(kuò)展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道是必需的。隨著金融對房地產(chǎn)支持力度加大，風(fēng)險也加大。金融業(yè)對待風(fēng)險的態(tài)度無非是兩個，一個是防范風(fēng)險，另一個是轉(zhuǎn)移風(fēng)險。就轉(zhuǎn)移風(fēng)險來講，方法很多。比如說，要求所有的抵押貸款者做擔(dān)保，把貸款人本身的信譽(yù)和還款能力進(jìn)行擔(dān)保，如果還款人還不上款，由擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行保險。同時還可以找新的投資者，抵押貸款證券化等等，這些都是轉(zhuǎn)移風(fēng)險的方式。但是現(xiàn)在看來，我們轉(zhuǎn)移風(fēng)險的機(jī)制還是很差的，全國一萬多億元個人抵押貸款真正有擔(dān)保的10%都不到。由于擔(dān)保機(jī)構(gòu)也是剛剛發(fā)展，自身還很不完善，所以能夠為銀行所分擔(dān)的風(fēng)險是十分有限的。關(guān)于抵押貸款的證券化，目前條件尚不成熟。因此，當(dāng)銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險機(jī)制尚不完善的時候，采取措施，加強(qiáng)自身的風(fēng)險防范是必然的。

　　繼續(xù)調(diào)整各種利率

　　關(guān)于利率問題，秦虹說，我國住房貸款實行浮動利率，意味著購房者不能對自己買一套住房所付出的總費(fèi)用有一個準(zhǔn)確預(yù)期。如果利率持續(xù)走高的話，就會持續(xù)對還款產(chǎn)生很大壓力。另外就是政策性利率的問題，隨著風(fēng)險加大，隨著貸款規(guī)模加大，銀行本身政策性利率能不能抗拒它的風(fēng)險？因此調(diào)整金融政策，是下一步關(guān)系到房地產(chǎn)市場發(fā)展的重大問題。

　　特約編輯：廣偉