土地政策縮緊房市供給 05年房價將在高位中趨緩

　　　　□ 本報記者　畢曉娜

　　去年第四季度全國房價繼續(xù)快速上漲，全國35個大中城市同比上漲10．8％，比去年三季度上漲2．2％；同時土地交易價格同比上漲10．0％，環(huán)比上漲1．8％。可以說，去年房價直接上漲的帶動作用以及土地價格上漲的潛在 推動作用，在現(xiàn)實中對今年房價走勢以及房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)形成了一股不小的壓力。

　　??盡管商品房價格的過快增長引起社會各方面的極大關(guān)注，其持續(xù)性的高位運行也被認(rèn)為會有可能是影響房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟平衡發(fā)展的突出矛盾和問題。但在宏觀調(diào)控政策對房市供給趨緊影響和客觀需求依然堅挺，以及金融政策平抑不合理需求這幾個因素的互相作用下，中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心張海旺和席念霞在其《今年商品房價格預(yù)期增速減緩但仍在較高位運行》報告中，分析認(rèn)為2005年的房價依然將高位運行，但平緩趨勢已然來臨�！　�

　　房價持續(xù)居高

　　??該份報告認(rèn)為，此番宏觀調(diào)控政策有兩個落腳點，一是土地管理加嚴(yán)，二是銀行信貸趨緊。雖然土地政策與金融政策的取向相似，但兩者對商品房價格的影響和作用不同。土地政策的繼續(xù)趨緊，對商品房價格具有一定的刺激作用。

　　??當(dāng)前的土地政策從兩個方面增加了土地供給的緊張，并提升了土地價格。一是以經(jīng)營性用地統(tǒng)一實行以招拍掛等方式代替了原來公開交易和協(xié)議交易甚至暗箱操作等混合供地的方式。這既提高征用土地費用標(biāo)準(zhǔn)，推動了土地市場深化發(fā)展，又遏制了房地產(chǎn)等用地擴張勢頭和土地交易環(huán)節(jié)的價格泡沫因素，還改變了土地價格過低和扭曲交易現(xiàn)象的改變。2004年3季度，全國土地交易價格增長11．6％，增幅比上年同期和2004年1、2季度分別高2．8和4．1、0．1個百分點；其中居民住宅用地交易價格增長13．6％，增幅比上年同期和2004年1、2季度分別高0．5、4．9和1．4個百分點。4季度，土地交易價格同比上漲10．0％，比3季度上漲1．8％。二是國務(wù)院及有關(guān)部門對于一些低于國家標(biāo)準(zhǔn)甚至是違法違規(guī)出讓的土地進行了幾輪嚴(yán)格的治理整頓，如暫停半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，對開發(fā)區(qū)進行全面審查，對土地審批規(guī)劃采取了愈來愈嚴(yán)格的制度，實際上就形成了建設(shè)用地供給的趨緊，并直接推動了土地價格的上揚，而土地價格上揚又有力地拉動商品房價格上升，例如去年1、2、3、4季度居民住宅用地交易價格增長，比住宅價格分別高1．1、2．1、5．0和0．4個百分點。特別是3季度，在房價達(dá)到和超過兩位數(shù)的9個城市中，上海、天津和沈陽的土地交易價格增長較高，分別為14．9％、12．6％和16．5％，等同或接近于它們的房屋價格，因此看地價對房價的推動作用明顯。

　　盡管暫停農(nóng)用地審批期限已經(jīng)結(jié)束，但土地政策的趨緊態(tài)勢并沒有扭轉(zhuǎn)。報告認(rèn)為，2005年，土地政策將從以下幾方面繼續(xù)從緊從嚴(yán)。首先，通過切實保護基本農(nóng)田措施，以及加強土地規(guī)劃管理、用途管制和用地計劃，控制和引導(dǎo)土地和耕地占用的總量、速度和結(jié)構(gòu)；其次，通過提高國家征用土地費用標(biāo)準(zhǔn)，特別是土地招拍掛方式和具體操作規(guī)范的完善，以及市場化手段的發(fā)揮，推動土地價值的實現(xiàn)。在實際中，建設(shè)用地市場化加強的取向，也會從總體上在一定程度拉動商品房價格的上升；再次，通過強化省以下土地管理體制改革，進一步遏制部分地方政府低價、超低價甚至零價位出讓土地的現(xiàn)象；最后，通過經(jīng)常性治理整頓，打擊非法圈占和倒賣土地行為，全面規(guī)范土地市場。

　　在土地管理趨嚴(yán)導(dǎo)致房市供給緊縮的同時，房地產(chǎn)需求和現(xiàn)實消費潛力仍然呈現(xiàn)堅挺態(tài)勢。我國經(jīng)濟快速穩(wěn)定發(fā)展，將全面加快城市化進程，促進人民收入水平的提升和住宅消費的升級，將使房地產(chǎn)市場需求在相當(dāng)長的時期內(nèi)保持堅挺態(tài)勢，房價居高難下。報告分析，2004年1－3季度，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長11．4％，同比增長1．8個百分點，這將為下一年度房市消費打下良好的伏筆。而2005年我國會進一步加快城鎮(zhèn)化進程和結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力提升城鎮(zhèn)居民的收入水平，繼續(xù)鼓勵消費，進一步促進城鎮(zhèn)購房能力的提高。這些因素都支持了房屋需求的穩(wěn)定增長。此外，在上述城市化加速和城鄉(xiāng)居民收入提高的基礎(chǔ)上，居民消費預(yù)期在繼續(xù)適度降溫并對房價泡沫發(fā)揮擠出效應(yīng)的同時，仍將相對穩(wěn)定。這也是商品房價格增長仍在高位運行的重要因素。

　　增幅基本趨緩

　　在行業(yè)人士對房價居高不下表示憂心的同時，張海旺和席念霞則在報告中指出，2005年金融政策的基本取向仍將是適度從緊，與土地從緊的作用相應(yīng)的是，金融政策對商品房價格增長是繼續(xù)發(fā)揮抑制效應(yīng)，將使房價呈現(xiàn)穩(wěn)定狀態(tài)。

　　當(dāng)前央行提高房地產(chǎn)貸款利率和準(zhǔn)備金比例，雖然重點是控制固定資產(chǎn)投資的過度擴張，但其在現(xiàn)實中減少房地產(chǎn)資金供給總量和加大房地產(chǎn)貸款成本，大大削弱了商品房價格增長貸款方面的支撐因素。而2005年繼續(xù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行較高的金融市場準(zhǔn)入門檻，有助于防止商品房價格依賴銀行貸款性質(zhì)的再度膨脹。

　　央行嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸特別是加息后，雖然商品房價格繼續(xù)上升，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的迅速下降，間接反映購房定金及預(yù)收款的快速增加，特別是集中體現(xiàn)供需變化的商品房空置面積增長幅度的持續(xù)下跌，表明此輪房地產(chǎn)熱的支撐因素已主要由國內(nèi)貸款轉(zhuǎn)為需求增長上。