新年第一個(gè)月，有關(guān)房地產(chǎn)市場的信息不少，兩會召開，政府經(jīng)濟(jì)報(bào)告發(fā)布，物業(yè)稅試點(diǎn)城市消息披露、二手房按揭對“小而老”房子繼續(xù)加嚴(yán)，網(wǎng)上登記備案又設(shè)立了新的規(guī)矩。在“以三個(gè)為主”的房地產(chǎn)大政方針指引下，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年在市場總體判斷平穩(wěn)的前提下，周遍市場的一些變化及開發(fā)商和消費(fèi)者心態(tài)的一些
變化，仍然使上海樓市在區(qū)位、產(chǎn)品類型、價(jià)格區(qū)間等局部范圍內(nèi)存在變數(shù)。
開征物業(yè)稅可能改變投資理念
收繳物業(yè)稅的說法去年已經(jīng)在樓市掀起小小波瀾。取消包括房產(chǎn)稅、出讓金等，改為一次性收繳物業(yè)稅。按照業(yè)內(nèi)估計(jì)的時(shí)間表，物業(yè)稅可能在10月左右推出。目前一些城市已經(jīng)開始推廣或試點(diǎn)，包括北京、重慶、廣州等。
實(shí)行收繳物業(yè)稅后，對樓市的影響不是來自于自用型住房，而是來自于投資性購房。上海中心城區(qū)地段的商用投資價(jià)值相對較大，包括住宅物業(yè)和商業(yè)辦公物業(yè)，如果物業(yè)稅開征，等于就是大家俗稱的“賤買貴用”，投資成本增加，回報(bào)降低，投資者的熱情可能受到影響。
開征物業(yè)稅會降低房價(jià)嗎？這是普通市民比較關(guān)心的問題。記者詢問幾位開發(fā)商，他們認(rèn)為，開征物業(yè)稅后對房價(jià)影響不大，房價(jià)中土地出讓金的比重并不高，物業(yè)稅的推行減少了部分土地出讓金，但不足以使房價(jià)降下來，因?yàn)榫S持房價(jià)的穩(wěn)定最主要的購買力來自于自住型，這些自住型的購買者對穩(wěn)中有升的上海市場有一個(gè)基本的預(yù)期。但是對投資型物業(yè)購買者而言，今年如果開征物業(yè)稅，中高端市場有可能會受到影響。
上半年有惜售心態(tài) 下半年可能放量
一般來講，由于春節(jié)的關(guān)系，每年的1至3月份是房地產(chǎn)市場的淡季，如果要開盤，開發(fā)商一般也至少要等到3月下旬。一些項(xiàng)目有惜售心態(tài)，因?yàn)樯习肽晖瞥隽勘緛砭捅容^少，開發(fā)商如果期望盡快結(jié)束項(xiàng)目，目的在于拿下面的地。如果后續(xù)開發(fā)用地不落實(shí)，就很難再開發(fā)新項(xiàng)目，因此上半年可能會出現(xiàn)惜賣的情況，“不著急，慢慢來”。估計(jì)下半年可能有一個(gè)集中放量階段。
另外，一部分實(shí)力稍欠缺的開發(fā)商從資金方面考慮，必須將產(chǎn)品迅速投入市場，最大限度地縮短生產(chǎn)周期，用銷售回款解決后期的大需求量的資金。因此這些項(xiàng)目最在乎銷售速度，多采用低開高走的銷售策略。
開發(fā)商：充分發(fā)揮土地價(jià)值消費(fèi)者：買物業(yè)最省心
開發(fā)商都說拿地不容易，今后能不能獲得土地心里沒底，所以在開發(fā)現(xiàn)有土地的過程中，特別想把土地的價(jià)值發(fā)揮到極致，這是開發(fā)商的普遍心態(tài)。但是開發(fā)商也有難控制的東西，就是節(jié)奏感，繳了土地出讓金，金融政策又偏緊，所以有的開發(fā)商一方面希望用速度從市場上找資金平衡，一方面又希望多磨磨，在有限的土地上建造出優(yōu)秀的作品。
從產(chǎn)品層面看，現(xiàn)在拿地不容易，今后的機(jī)會未必有太多，開發(fā)商的利潤無非從幾個(gè)方面想辦法。一個(gè)是前期成本，另外就是從產(chǎn)品、服務(wù)上挖掘樓盤價(jià)值，特別是中心區(qū)或者城市規(guī)劃中具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，開發(fā)商更是動足腦筋將產(chǎn)品做精。
從消費(fèi)者心態(tài)來講，目前投資品種不多，升值難料，所以，大家干脆買房，覺得買物業(yè)是最省心的事。物業(yè)投資的概念已經(jīng)逐漸在市民中建立起來。
商業(yè)地產(chǎn)究竟還有多少空間？
大概從2003年開始，人們投資物業(yè)的視野逐漸擴(kuò)大，以商鋪和小戶型酒店式公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到市場歡迎，尤其是商鋪，升值超過人們的預(yù)期。2004年，商業(yè)地產(chǎn)競爭已經(jīng)很激烈，估計(jì)今年會更加激烈。主要原因是，作為新利潤空間的大量商業(yè)地產(chǎn)希望出售，特別是大量新建小區(qū)的配套社區(qū)商鋪，增加了這部分產(chǎn)品的供應(yīng)量。過去很多商戶找個(gè)經(jīng)營場所不容易，現(xiàn)在是開發(fā)商求他們進(jìn)來，希望用商鋪拉動住宅的增值，帶來新的利潤空間。因此，一方面商業(yè)地產(chǎn)市場在未來幾年內(nèi)將持續(xù)繁榮，另一方面，這種繁榮也意味著商業(yè)地產(chǎn)市場對投資者的回報(bào)會降低，甚至?xí)霈F(xiàn)投資失敗的例子。值得關(guān)注的是，如同住宅供應(yīng)需要合理結(jié)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也需要注重結(jié)構(gòu)和供應(yīng)量的配置，在一些社區(qū)商鋪中，由于開發(fā)商要快速銷售，快速變現(xiàn)，造成商業(yè)布局缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃和策劃，已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的空置。
文/許國萍
特約編輯：廣偉
