南方網(wǎng)訊 提起雙軌制，許多人都不會陌生，它曾在上世紀八九十年代真切地存在于我們的生活之中，那時的雙軌制意味著一件商品經(jīng)過不同的渠道得到它得付出不同的價格，它是我國當時市場經(jīng)濟還不完善的產(chǎn)物。
在不久的將來，我們的生活中又將出現(xiàn)一個雙軌制，與以前的雙軌制不同，這個雙軌制將出現(xiàn)在房地
產(chǎn)開發(fā)中，是原有開發(fā)方式的重大變革：以后的地產(chǎn)開發(fā)將由地產(chǎn)公司一家獨霸變?yōu)閭�人集資建房和地產(chǎn)專業(yè)公司開發(fā)并行天下，它是地產(chǎn)市場充分競爭的結果，是地產(chǎn)市場經(jīng)濟成熟的表現(xiàn)，它的催生者就是目前地產(chǎn)界轟動一時的個人集資建房。
據(jù)記者了解，在廣泛征求眾多地產(chǎn)界專家意見后，日前北京市人大代表孫維絢已正式向北京市人代會提出了代表提案，提案中把目前北京市個人集資建房的實踐提到了一個新的高度，孫維絢認為，于凌罡牽頭的個人集資建房有望成為北京市目前解決中等收入家庭（年收入6萬—10萬元）的一條切實可行的新思路。此提案一旦通過，國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的面貌將發(fā)生劃時代的變化，個人集資建房這種令人耳目一新的地產(chǎn)建設開發(fā)模式將登上自己的舞臺，它不僅將使許多原來對自己所住房子的開發(fā)毫無發(fā)言權的購房者變成自己住宅開發(fā)的真正主人，也使更多具有中等收入的人能更早地買到自己的滿意住宅。
此提案一旦通過，中國地產(chǎn)界將永遠記住2005年。
國內(nèi)集資建房第一人于凌罡的事業(yè)看來正步入朝陽。當記者采訪時，這位剛過30歲的年輕人疲憊中透著抑制不住的興奮，充滿自信的他對記者說，個人集資建房這條路看來是走對了，當初剛開始操作時，他曾設想的種種困難而今正一個個被順利克服，尤其讓他感到振奮的是，上至建設部下至北京市建委的各級有關部門對他的集資建房項目都表示了肯定，相關審批政策目前也是一路綠燈。
商品房概念的劃時代改變
于凌罡介紹說，集資建房目前運作一路順利，但前段時間所選地塊已有所變動，目前經(jīng)過項目籌備小組的內(nèi)部反復討論，初步將地塊定在健翔橋與三元橋之間的一塊地塊，具體位置現(xiàn)在還未最后確定。
至于樓型，原先所流傳的高層塔樓及六層板樓均已被明確否定，樓型初步設定為小高層，帶電梯，每家的戶型由購房者自己確定。
建成后，這個集資建房的項目將對國人的傳統(tǒng)住宅概念產(chǎn)生革命化的沖擊。
首先是戶型新。于凌罡向記者介紹說，項目建成后，各家的戶型和面積將完全自主，即項目峻工后，各家的面積將不是以往意義上的居室概念：當你敲開一樓的一居室住戶時，很可能他的一居室有100平米，而二樓的另一家三居室才不過80平米。
這樣會不會使施工和設計難度特別大？于凌罡說已經(jīng)正式咨詢過有關規(guī)劃和設計部門，答案是不存在問題，可行。
其次是產(chǎn)權新。建成后，用于凌罡的話說，各住戶將擁有比現(xiàn)有產(chǎn)權權利范圍更廣泛的“大大產(chǎn)權”，他解釋說，目前的常規(guī)商品房建成后，底商的開發(fā)權將屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商可售賣底商以取得收益，而集資建房項目成功后，底商的所有權和相關收益將屬于所有業(yè)主，底商租售所得的收益分配初步設計為按每戶面積來分，業(yè)主面積大者多得收益，面積小則少得。
小區(qū)內(nèi)停車位的所有權也將全歸業(yè)主。建成后，業(yè)主將按照事先選擇劃定的每戶停車位停車，而毋須交納任何費用——而據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前相當一部分小區(qū)物業(yè)糾紛就是源于小區(qū)停車位收費。
第三是物業(yè)管理新。小區(qū)的日常物業(yè)管理將由一個經(jīng)過注冊的固定組織去實施，其功能類似于目前的業(yè)主委員會，但職權將比業(yè)主委員會要廣：這個組織將聘請小區(qū)物業(yè)管理運行所需的各類工作人員，該模式也是北京目前任何住宅小區(qū)沒有的。
在其后記者采訪建筑設計院一位專家時，專家指出個人集資項目的這種物業(yè)管理模式非常類似于業(yè)內(nèi)一直呼吁引進的我國臺灣地區(qū)廣泛實行的較為先進的物業(yè)管理模式，相比較現(xiàn)存的物業(yè)管理模式，它的好處顯而易見：首先它完全免除了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的利益糾紛，而這正是現(xiàn)在物業(yè)糾紛的主要焦點。目前北京許多小區(qū)的物業(yè)公司是自負盈虧的經(jīng)濟實體，它的經(jīng)營宗旨是奉行利潤最大化原則，限于目前物業(yè)管理水平，許多物業(yè)公司為追求自己的利益總是挖空心思巧立名目地進行收費，相形之下，小區(qū)的業(yè)主們由于平時工作很忙，另外由于對物業(yè)管理相關政策法規(guī)了解水平的參差不齊，因此在實際上很難形成一個強有力的業(yè)主委員會來制約物業(yè)管理公司牟取非法利潤，從而產(chǎn)生了雙方權利與義務的尖銳對立，這一點已被目前繁多的物業(yè)糾紛所證實，前不久的一項調(diào)查顯示，在許多小區(qū)中，“管家”已成為“冤家”，有超過一多半的（72％）業(yè)主對所在小區(qū)的物業(yè)管理不滿。
還有一個新就是集資建房的初衷：可以省錢。據(jù)于凌罡的項目籌備小組最新測算，該項目最后建成后每平米的價格將比同地段的同類商品房價格低20％左右。
面對坊間曾廣泛流傳的能便宜40％左右的傳聞，于凌罡澄清說，個人集資項目并不打算走經(jīng)濟適用房的路子，為了業(yè)主將來能夠擁有完全產(chǎn)權并能自由交易的住宅，項目籌備會已決定按正常的商品房開發(fā)程序走，而與正常的商品房開發(fā)程序相比，個人集資建房可節(jié)省的是廣告和銷售的費用，但超支的可能是設計和建設費用，兩者一均衡，結果為約有20％的價格差距。
定位：中等收入家庭的品牌社區(qū)
談到目前項目的加盟者，于凌罡非常自豪，300多個加盟者中有100個以上擁有碩士學歷，其中有約30個博士、教授級的高級知識分子，“海歸”也不乏其人，央視的四大名嘴之一也已加入了于凌罡他們的行列。
在加盟者中還有一個特點：就有相當比例的房地產(chǎn)從業(yè)者，對此，于凌罡解釋說，正是由于他們擁有這方面的技能和從業(yè)經(jīng)驗，所以才更加熱愛這個項目，因為在平時工作中他們都是按照所在房地產(chǎn)公司的意圖去工作，而集資建房項目就像是他們自己的作品，可以按照自己的意愿去塑造自己喜歡的住宅，而這正是其中許多人一生的夢想。
雖說加盟者中多數(shù)都是地產(chǎn)從業(yè)人員，但項目籌備組還是決定去外面聘請專業(yè)的房地產(chǎn)服務機構共建項目，當然也不拒絕一些相關房地產(chǎn)服務機構的熱情幫助，據(jù)于凌罡透露已經(jīng)有不下10家相關機構找過他，愿意提供相關援助。
帶動現(xiàn)有地產(chǎn)開發(fā)走上新路
在個人集資建房初始，可能誰也沒想到后來它的好處有那么多。
于凌罡向記者透露說，現(xiàn)在已經(jīng)開始有地產(chǎn)公司找他合作開發(fā)個人集資項目了。對于這種現(xiàn)象，他分析認為，現(xiàn)在實際上隨著新開樓盤的不斷增多以及相當部分有實力的企業(yè)開始涉足地產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)業(yè)的競爭已日趨激烈和復雜，開發(fā)商的風險也在不斷地加大，建設部提高地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首期資金投入比例和封頂銷售以及禁占農(nóng)民宅基地等相關政策的出臺，更加劇了地產(chǎn)開發(fā)的風險和地產(chǎn)企業(yè)資金鏈運作的壓力，一旦某個開發(fā)環(huán)節(jié)出問題、資金鏈斷裂或銷售時期過長，都可能是對一個地產(chǎn)公司的致命打擊。
個人集資建房項目恰好克服了這些風險。首先銷售對象已經(jīng)現(xiàn)成，這就省出了開發(fā)者廣告及銷售的費用，其次，拿地也沒有風險——開發(fā)商可在業(yè)主集體拿地后再介入，使得房子蓋完即是售完之時，省去了資金鏈斷裂之憂。
那合作點在什么地方呢？在項目運作過程中。于凌罡體會最深的是項目耗費時間太長及業(yè)主精力不夠是項目籌備會面臨的主要問題，由于業(yè)主們的知識再專業(yè)也比不過開發(fā)商，因此在籌備項目中許多原來不懂的要從頭學習，再加之業(yè)主們自己都有工作，時間和精力不允許他們整天都花在這件事上，因此專業(yè)地產(chǎn)商和集資建房的業(yè)主們的合作契機就出現(xiàn)了：具體操作可由專業(yè)地產(chǎn)商去做，業(yè)主只要去監(jiān)督就可以了。對地產(chǎn)商來說，花很少的成本、擔很少的風險就可以完成一次地產(chǎn)項目的開發(fā)，雙方達到了共贏。
據(jù)于凌罡介紹，目前越來越多的地產(chǎn)界專家和地產(chǎn)商對他表示了支持，并且也有越來越多的人相信，這條路將成為城市地產(chǎn)開發(fā)中一條行得通的新路，形成一個地產(chǎn)開發(fā)雙軌制的新局面，為越來越多的人圓夢。另外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士預測，首批集資建房成功者不僅給了其他后繼者信心，同時也將催生一批新的房地產(chǎn)服務商——代理集資建房機構。
于凌罡的效仿者們
2003年4月23日，身在美國的留學生ｋｊｍ1089（真實姓名叫翁云）在“勝利家園”論壇上發(fā)表了這樣一個帖子：“你想用同一筆錢既買房又自己開公司當老板，還可以結識一大批有志創(chuàng)業(yè)的人才，一舉三得嗎？集體買地造房ｔｅａｍ?小組?是你的最佳選擇！”不到一個月就召集了50多位海外留學人士和國內(nèi)的ＩＴ專業(yè)人員、會計、金融人才、房屋設計師等加入了這個團隊，目的是在上海集資買地蓋樓，名字為“硅谷樓”。當年7月底，他們已經(jīng)籌集到了100萬美元，他們一步步地勾勒出一棟“夢想中的房子”，并為之四處奔走。
2003年下半年，翁云和團隊成員聯(lián)合了50多位海外留學博士聯(lián)名寫信，請求上海市有關部門能給“海歸”免去建房的所有稅收，但他們的愿望沒有實現(xiàn)，相關政府部門也沒有向他們提供便宜合適的地皮。2003年9月，論壇漸漸冷清了。2004年1月，上海個人合作建房的倡導人翁云改變了原先的計劃，開始在松江、閔行開發(fā)房地產(chǎn)。由于得不到政府的支持，翁云的夢想破滅了，國內(nèi)首個“個人集資建房”的計劃宣告流產(chǎn)。
現(xiàn)在上海的效仿者
在北京，于凌罡們努力實現(xiàn)夢想的同時，上海有一群想要“集資開公司給自己造房的人”也在進行類似的活動。
為首者叫朱劍，項目暫取名“上海家圓”，計劃蓋300套房，每套房在100平方米左右。如果該項目準備投標市場價位在每畝300萬元左右的地塊，則需要投入的資金約為6000萬元人民幣。根據(jù)朱劍等人的計算，自己合資蓋樓，房屋的價格將比市場售價低30％－40％，因為能扣除開發(fā)商約30％的開發(fā)利潤和10％的營銷成本。
要把“上海家圓”建起來，朱劍等發(fā)起人的計劃是分兩步走：第一步是成立家圓投資信息咨詢有限公司，由核心人員出資，打通“上海家圓”項目籌備及開發(fā)過程中的資金鏈條，提出切實可行的土地獲取方案，為“家”項目開發(fā)實體培養(yǎng)穩(wěn)定高效的工作團隊，并完成“家圓”項目相關法律文件。下一步是成立家圓房產(chǎn)投資有限公司，就是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，作為前一個公司的子公司實施土地招投標、工程建設等具體工作。該項目發(fā)起人朱劍等人先成立了一個10人左右的核心成員組，年齡在28歲－32歲，負責前期策劃活動。據(jù)介紹，當網(wǎng)上意向注冊達到1000人的時候，他們才能開始著手操作�，F(xiàn)在已經(jīng)有400多人在網(wǎng)上注冊，表示有意向參與“上海家圓”集資建房的計劃。
成都的效仿者
今年1月成都也有人正式發(fā)出倡議，要征集100人集資蓋房子，組織者成都律師王勁夫稱他們近期將向成都市有關部門提交集資建房的相關報告和詳細計劃，目前個人集資項目已取名“大同花園”。
在王勁夫的設想中，其個人集資建房操作步驟包括：組織約100戶左右自愿者——在自愿者中推選10名左右的代表，成立一個類似合伙的經(jīng)濟組織——制定集資建房的制度、方案和具體實施計劃——參與土地使用權的競買，取得土地使用權——根據(jù)自愿者對戶型的要求，委托有資質(zhì)的設計單位進行樓盤設計——委托一家有建筑施工資質(zhì)的企業(yè)建房——辦理建房的相關手續(xù)——根據(jù)各個自愿者（投資人）認購的房屋面積的大小進行房屋分配——辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)和分戶手續(xù)——清算整個建房過程中的債權債務。
按照自己的設想，王勁夫計劃在今年春節(jié)前完成自愿者的征集報名和審查；在3個月內(nèi)完成合伙人資金的收集；在今年5月份左右完成建房的詳細計劃；半年后參與土地的競買，力爭在2005年底拿到土地；在年內(nèi)完成規(guī)劃設計；最終爭取在兩年之內(nèi)交房。
王勁夫表示，集資建房每平方米的總價格不會超過2000元，粗略測算，在成都個人集資建房要比購買商品房節(jié)約30％左右。
迄今為止最詳細的部門意見
日前上海市房屋土地資源管理局有關人員公布了一份關于迄今為止最詳細的“個人合作集資建房”的書面意見，認為目前個人向政府申請國有土地建房尚難以實施，而個人籌資組建房產(chǎn)開發(fā)公司符合法律規(guī)定。
書面意見中說，隨著住房商品化的推進，國家對企事業(yè)單位自建住房的用地已經(jīng)明令禁止，對城市私人建房也停止了用地審批。目前個人向政府申請國有土地建房尚難以實施，而個人籌資組建房產(chǎn)開發(fā)公司符合法律規(guī)定，但應當按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關法律法規(guī)的規(guī)定取得土地、建造房屋。
土地管理法的第五十三條規(guī)定：“經(jīng)批準的建設項目需要使用國有建設用地的，建設單位應當持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關文件，向有批準權的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，經(jīng)土地行政主管部門審查，報本級人民政府批準。”
國務院《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號)也明確表示，“集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營�！�
而從建設部去年頒布的《經(jīng)濟適用房辦法》的有關規(guī)定看，經(jīng)濟適用住房的供應對象是中、低收入家庭，參加集資、合作建房的對象必須限定在本單位無房戶和符合市、縣人民政府規(guī)定的住房困難家庭。
《書面意見》認為，“個人集資合作建房”應當符合以上規(guī)定。應剛
特約編輯：廣偉
