在上月中旬舉行的中國經(jīng)濟形勢報告會上，財政部副部長樓繼偉透露，包括重慶在內的部分城市將在不久后開征物業(yè)稅。此舉意在限制一些地方政府對土地的過度開發(fā)，并促使他們把眼光放得更為長遠。重慶被納為首批物業(yè)稅試點城市，這對我市正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場以及老百姓的生活將產(chǎn)生重要影響。

　　物業(yè)稅將按年 繳交

　　根據(jù)樓繼偉所說，物業(yè)稅的開征是將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性交納的房地產(chǎn)稅費，轉化為在房產(chǎn)保有階段陸續(xù)收取，也就是說，把現(xiàn)在買房子前一次性交納的稅費，放到買房子后，由房屋所有者按年繳交。然而記者在重慶萬康律師事務所律師文金鵬處了解到，開征物業(yè)稅并非簡單的稅種轉換。我國現(xiàn)行的土地使用制度為“批租制”，即在土地所有權屬于國家的前提下，用地者可以向政府購買一定期限內的土地使用權，根據(jù)土地的不同用途，批租的期限在４０年—７０年間，其大部分稅費用地者需在取得土地使用權后一次性支付，使用者無須考慮土地的增值問題。在此制度下，購房者在購買房子時，其房價中已經(jīng)包含了土地批租期限內的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費。

　　開發(fā)商籌資成本會大降

　　記者在重慶市房地產(chǎn)研究所了解到，實施物業(yè)稅使得土地的取得成本降低后，占開發(fā)成本將近２０％的稅費也因此轉嫁給了消費者，開發(fā)商的籌資額和籌資成本將大大下降，項目的總開發(fā)成本下降，房地產(chǎn)開發(fā)的進入門檻也隨之降低。與此同時，房價的下降在一定程度上會刺激人們的購房需求。目前，許多工薪階層都是采取按揭貸款的方式“用未來的錢，圓今天的夢”，每個月的工資除了要還銀行貸款、支付利息，還要交納物業(yè)管理費。由于物業(yè)稅是隨著房屋價值的提高而增加的，就意味著消費者要承擔越來越重的稅賦負擔。我市某知名物管公司覃總也表示，這樣就會導致一批本來家庭經(jīng)濟實力不強，只是因為購房“門檻”降低了而購置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購房者，會有可能像一些租得起辦公場所但付不起昂貴物業(yè)管理費的公司一樣隨時出現(xiàn)斷供的局面。

　　房價并不會大幅波動

　　“買得起而養(yǎng)不起”——就在這樣的理論下逐漸成為購房一族新的“恐慌”，也是人們對開征物業(yè)稅所下的“定論”。對此，記者采訪了幾家本地開發(fā)商，得到一個一致的結論：房價大幅下降可能性并不大。據(jù)光華地產(chǎn)策劃部相關人員解釋，房價是土地成本和市場需求的反映，現(xiàn)在更多的是依賴市場需求。在市場需求沒有大波動的情況下，房價不會有太大波動；雖然養(yǎng)房價格會有所上升，但這個費用不會高到難以接受的地步。當然，這還需要一個前提，即合理征收物業(yè)稅。如此一來，將不會對房產(chǎn)市場引起大的波動。而普通購房者之所以擔心物業(yè)稅，主要是不知道物業(yè)稅到底會收多少。在負擔適當?shù)那闆r下，該買房的人還是會買，只有小部分房產(chǎn)投機者會因利潤下滑退出。因此，我們不難看出，除非由于開征物業(yè)稅使開發(fā)成本大幅降低，不然它的實施不會使房產(chǎn)價格“跳水”，唯一可以預見的只是增幅會有所減緩。

　　對二手房市場影響小

　　是否對二手房開征物業(yè)稅，記者在截稿時尚未得到來自業(yè)界的確切信息。不過從事二手房的相關人士大多樂觀地認為，政府征收物業(yè)稅其范圍將主要適用于新商品房，對于已經(jīng)投入使用、經(jīng)過一次交易的二手房肯定會有過渡措施。而依照目前國家對三級市場的明文規(guī)定，二手商品房的土地稅費已經(jīng)在新商品房買賣中交繳完成而無需再繳。但如果針對二手房征收的物業(yè)稅包含了每次二手房換手的土地增值稅，那么二手房購買者要繳納這筆不菲的費用，可能會導致壓力加大、從而導致整個市場的活躍性降低，二手房市場無疑將面臨一個不小的考驗。

　　有利于打擊房屋炒家

　　拋開真正的購房者不談，開征物業(yè)稅最重要的一個影響就是將大大增加投資房屋租賃成本，提高風險。據(jù)中原地產(chǎn)相關人士分析，征收物業(yè)稅將在一定程度上迫使眾多長線炒家放棄難以出租的空置房或地段不好、出租收益率不高的“雞肋房”。該人士接著分析道，物業(yè)稅改革的目的并不完全是為了打擊炒樓行為，但樓價如果因此有所下降，房地產(chǎn)投資利潤空間就減小，炒樓的風險也就增大；另外，首付房價下降后，老百姓購房的能力將增大，令房地產(chǎn)投機者爭得的份額隨之減少；而由于養(yǎng)房成本上升，“買房出租”作為長線投資的形式將會收益日減，由于物業(yè)稅很可能隨著出租收益率變動而每年調整，擁有多套投機房源的炒家們也將因此面臨更多的市場壓力。

　　此外，實施物業(yè)稅還有利于規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度，避免房地產(chǎn)業(yè)稅種繁雜、重復稅收等現(xiàn)象繼續(xù)制約我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但基于物業(yè)稅問題比較復雜，將現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制改革為物業(yè)稅仍面臨諸多困難和疑問。

　　
　　黎黎 　

　　特約編輯：廣偉