上海進(jìn)入全民炒房時(shí)代 排隊(duì)購(gòu)房呈兩極分化
近幾年上海樓市捷報(bào)頻傳，溫州購(gòu)房團(tuán)，臺(tái)灣炒房團(tuán)，香港看房團(tuán)，讓上海市民見(jiàn)識(shí)到了外地投資客的萬(wàn)丈豪情入樓市，讓上海市民看到了在賣(mài)方市場(chǎng)中排隊(duì)購(gòu)房的“奇景”，而從2004年第四季度開(kāi)始，這股排隊(duì)買(mǎi)房之風(fēng)從中低檔樓盤(pán)蔓延到高檔樓盤(pán)，現(xiàn)在排隊(duì)購(gòu)房已呈兩級(jí)
化，似乎寓意著上海進(jìn)入全民炒房時(shí)代。
排隊(duì)，排隊(duì)，又是排隊(duì)購(gòu)房，這是近期行業(yè)內(nèi)的熱點(diǎn)話題，幾乎樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)都存在開(kāi)盤(pán)排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，從04年四季度開(kāi)始，這種現(xiàn)象在市中心特別嚴(yán)重，這些樓盤(pán)一般單價(jià)在15000元/左右。
事件回放
04年12月初位于復(fù)興東路外灘的金外灘花園尚未開(kāi)盤(pán)，就出現(xiàn)了排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，據(jù)了解，當(dāng)時(shí)有近200人在排隊(duì)，而開(kāi)盤(pán)的當(dāng)天，場(chǎng)面非�；靵y，要知道當(dāng)時(shí)該樓盤(pán)的單價(jià)在30000元/平方米，而不可思議的是開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即告搶購(gòu)一空。
05年初，長(zhǎng)寧區(qū)紫云路的虹橋豪苑，該樓盤(pán)也發(fā)生了排隊(duì)搶購(gòu)的現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)該樓盤(pán)的售價(jià)在15000元/平方米左右，更有排隊(duì)市民10人預(yù)定了41套房。
普陀蘇州河沿岸的匯麗花園二期開(kāi)盤(pán)同樣出現(xiàn)排隊(duì)景象，開(kāi)發(fā)商和代理商出現(xiàn)利益糾紛，造成售樓處多次搬遷，遭媒體曝光。
形成目前市場(chǎng)排隊(duì)搶購(gòu)風(fēng)的主要原因是，2004年上海全年商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積之比為1∶1.07，需求略大于供應(yīng)。同時(shí)，宏觀調(diào)控政策收緊"地根"、商品房供應(yīng)趨緩、中心地區(qū)資源緊缺等原因，也影響了上海商品房的供應(yīng)量。使得市中心一些樓盤(pán)供不應(yīng)求。而據(jù)中瑞市場(chǎng)研究公司統(tǒng)計(jì)數(shù)字也表明市中心某些區(qū)域呈供不應(yīng)求狀況，2004年靜安區(qū)供應(yīng)同比去年度下降了37.7%，下降幅度十分明顯，而成交量同比前年度僅下降8%左右，低于供量的下降幅度，需求依舊顯得極為旺盛，導(dǎo)致某些樓盤(pán)上漲速度驚人，04年初國(guó)際麗都城報(bào)價(jià)為在12000元／平方米，目前二手房市場(chǎng)的價(jià)格已飚升至25000元／平方米，漲幅達(dá)100％，而且受“國(guó)際熱錢(qián)流入上海樓市”之類(lèi)消息的影響，仍有上漲不歇之勢(shì)。近期統(tǒng)計(jì)局公布，2004年度上海銷(xiāo)售平均價(jià)格已達(dá)6385元，比上年上漲14.6％，根據(jù)房產(chǎn)之窗新房監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，隨著均價(jià)的提高，各檔次房源的價(jià)格分水嶺已不再明顯，萬(wàn)元住宅已經(jīng)不算是高檔房的標(biāo)志，目前高端房的價(jià)格準(zhǔn)線又有上浮。
中瑞市場(chǎng)研究有限公司常務(wù)副總朱峰認(rèn)為，出現(xiàn)高檔樓盤(pán)排隊(duì)，是因?yàn)?4年市中心供應(yīng)量少，需求旺盛，導(dǎo)致價(jià)格飛漲，另一方面，高價(jià)位的樓盤(pán)通常位于市中心區(qū)域，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，有很強(qiáng)的升值潛力，從而造成排隊(duì)"追捧"，投資者看好市中心樓盤(pán)的升值潛力，紛紛把資金集中于此。
上海也向溫州看齊 全民炒房
本人曾經(jīng)和一位開(kāi)發(fā)商老總聊起，排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，那位老總說(shuō)："現(xiàn)在只要你手中有房，肯定是賺的，半年轉(zhuǎn)讓一次，每平米至少賺2000元，現(xiàn)在股市已經(jīng)是很低迷了，一些原本炒股的人，把資金轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)上，造成房?jī)r(jià)不斷攀升。"而據(jù)調(diào)查，這種排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在市中心的高端樓盤(pán)，也出現(xiàn)在外環(huán)以外的某些樓盤(pán)，如05年1月份位于閔行區(qū)北翟路的金色西郊城開(kāi)盤(pán)時(shí)，秩序比較混亂，一大早就有人排隊(duì)，甚至現(xiàn)場(chǎng)外來(lái)民工將手中所謂購(gòu)房號(hào)進(jìn)行非法買(mǎi)賣(mài)，該樓盤(pán)的單價(jià)已經(jīng)從6800元迅速上升到7500元，而浦東的地杰?chē)?guó)際城開(kāi)盤(pán)均價(jià)定位在6300
元 / 平方米，其中最低價(jià)為 5900 元 / 平方米，第一批 226 套房源引來(lái)近 4000
多個(gè)排隊(duì)登記，最后不得不采取公正搖號(hào)的方式進(jìn)行分配。而05年1月初開(kāi)盤(pán)的南匯金色杭城和安亭新鎮(zhèn)開(kāi)盤(pán)時(shí)也出現(xiàn)了類(lèi)似的情況，據(jù)了解，排隊(duì)的人群中不僅有普通的購(gòu)房者，還有一定數(shù)量的投資客，他們雇傭民工連夜排隊(duì)。
《第一財(cái)經(jīng)*第一地產(chǎn)》欄目評(píng)論員蔡為民認(rèn)為，目前外環(huán)線排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象不是剛性需求所至，因?yàn)檫@些區(qū)域交通及配套不是很便利，特別是在這里購(gòu)房到市中心上班不太方便，很少人會(huì)在這里居住，總體來(lái)說(shuō)這些人還是投資者居多，造成排隊(duì)現(xiàn)象有二個(gè)原因，一是某些樓盤(pán)可能目前有些賣(mài)點(diǎn)，投資者看好這一趨勢(shì)，紛紛把資金壓到這里，但是這一賣(mài)點(diǎn)不足支撐賣(mài)點(diǎn)，投資者只是想短期炒一下。二是，現(xiàn)在擔(dān)心的是上海已向溫州一樣變成全民炒房，因?yàn)橐恍┤狈Y金的投資者不敢碰市中心高端樓盤(pán)，只能去投資中低檔物業(yè)，很有可能造成了有錢(qián)的投資者去投資市中心樓盤(pán)，缺乏資金的投資者去購(gòu)房中低檔樓盤(pán)，反正等著房?jī)r(jià)上漲。另外，蔡為民還指出，目前地產(chǎn)投資已進(jìn)入專(zhuān)家時(shí)期，盲目地跟風(fēng)式的投資會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，特別是05年房地產(chǎn)市場(chǎng)還不明朗，千萬(wàn)不要跟風(fēng)式的投資。
中高檔樓盤(pán)沒(méi)有排隊(duì)現(xiàn)象
據(jù)記者觀察，四季度開(kāi)始出現(xiàn)的排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象，主要集中于上海本地客戶(hù)自住和投資為主的中低價(jià)位樓盤(pán)，及外國(guó)客戶(hù)用于投資的高價(jià)位樓盤(pán)，而排隊(duì)現(xiàn)象很少集中在申城的中高檔樓盤(pán)。中瑞市場(chǎng)研究公司常務(wù)副總朱峰認(rèn)為，如果以幾年前10000元以上算高檔，6000-8000元/平方米算中高檔，6000元/平方米以下算中低檔的標(biāo)準(zhǔn)很難對(duì)目前樓盤(pán)的檔次進(jìn)行定位，因?yàn)楝F(xiàn)在有些樓盤(pán)的價(jià)格已達(dá)到了高檔樓盤(pán)，但是其地段、配套、小區(qū)的環(huán)境及樓盤(pán)的品質(zhì)還沒(méi)有達(dá)到這個(gè)價(jià)值，從目前來(lái)看申城的中高檔樓盤(pán)排隊(duì)現(xiàn)象不多，這是因?yàn)橐恍潜P(pán)價(jià)格達(dá)到了中高檔樓盤(pán)，但是其樓盤(pán)的檔次只能算是中檔樓盤(pán)，投資者認(rèn)為不值這個(gè)價(jià)格，沒(méi)有太大的升值潛力，而普通的購(gòu)房人認(rèn)為再加一點(diǎn)錢(qián)可以買(mǎi)到地段更好的房子。
特約編輯：廣偉
