房地產(chǎn)宏觀調(diào)控：房?jī)r(jià)是調(diào)控成敗的風(fēng)向標(biāo)
陰雪
業(yè)內(nèi)專家稱，加息已被公認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)供給與需求的最好的市場(chǎng)化手段之一。以房?jī)r(jià)作為宏觀調(diào)控成效判斷標(biāo)準(zhǔn)的易憲容在展望明年房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)就表示，“如果2005年上半年利息繼續(xù)調(diào)整(加息)，房?jī)r(jià)就肯定不會(huì)漲到
哪里去。甚至，如果利率變動(dòng)比較高，房?jī)r(jià)還會(huì)掉下來(lái)。”
有關(guān)房地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論還在繼續(xù)，房?jī)r(jià)依舊兀自上漲。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，2004年1至11月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2759元，同比上漲12.5%。此前的數(shù)據(jù)顯示，2004年前三季度我國(guó)35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格持續(xù)上漲，其中沈陽(yáng)、南京、重慶3個(gè)城市房屋銷售價(jià)格漲幅位居前三位，分別高達(dá)19.2%、17.7%、15.6%。其次為上海、天津、蘭州、青島、寧波、杭州6個(gè)城市。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度室主任易憲容曾明確提出，“房?jī)r(jià)是宏觀調(diào)控成敗的風(fēng)向標(biāo)”。從這個(gè)意義上是不是可以說(shuō)，房?jī)r(jià)還在猛漲，所以調(diào)控還得繼續(xù)？
房?jī)r(jià)：調(diào)控效果不太好？
2004年針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策，恐怕是最近10年來(lái)最為嚴(yán)厲的。
5月，國(guó)務(wù)院下令將開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金比例提高為35%；國(guó)辦發(fā)出半年內(nèi)停止農(nóng)地轉(zhuǎn)征的通知；國(guó)土資源部71號(hào)令(《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》)顯示出了“8.31”的威力。與此同時(shí)，銀行緊縮開發(fā)信貸。
然而，與宏觀調(diào)控相伴隨的是房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。一季度35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲7.7%，上半年全國(guó)商品房平均上漲10.4%，1-9月上漲13%，然后是1-11月的上漲12.5%。
為何一系列的宏觀調(diào)控措施都沒能止住房?jī)r(jià)上揚(yáng)的腳步？易憲容在接受本報(bào)記者采訪時(shí)坦言，“宏觀調(diào)控的效果還不是太好”(不只是對(duì)房地產(chǎn)業(yè))，他得出這一結(jié)論的依據(jù)之一，就是房?jī)r(jià)沒有在調(diào)控之下降下來(lái)。
國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)新聞發(fā)言人韓旭升在回答這一問題時(shí)表示，“這些宏觀調(diào)控措施，比如說(shuō)金融的緊縮、土地的緊縮，都是在調(diào)整供給、限制開發(fā)，而對(duì)于需求方面的抑制是沒有的。”
易憲容從需求的角度分析說(shuō)，房地產(chǎn)商制造了“房?jī)r(jià)一直可以上漲”的輿論，造成了很多民眾對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的心理預(yù)期；同時(shí)人們都希望找一個(gè)好的、投資回報(bào)高的地方使自己的錢能夠升值，而目前大部分個(gè)人投資項(xiàng)目的狀況都不太好，加之2004年的利息一直都處于低水平，這就促使了需求當(dāng)中的投資比重較高。易憲容特別以上海為例，指出上海的房?jī)r(jià)之所以會(huì)上漲如此迅速，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資占據(jù)了需求的很大一部分。
而在供給方面，易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)品，特別是在我們現(xiàn)在的狀況下，土地由政府控制而不是通過市場(chǎng)定價(jià)，這就造成了房?jī)r(jià)更容易受到房地產(chǎn)商的主導(dǎo)，“制造出了價(jià)格一直往上漲的現(xiàn)象�！�
而就在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的過程中，央行曾經(jīng)一次次地發(fā)出防范風(fēng)險(xiǎn)的警告。10月28日的加息決定，盡管并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而出，但其在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)產(chǎn)生的震動(dòng)以及影響無(wú)疑是最為巨大的。
韓旭升說(shuō)，“(加息)這個(gè)措施是大家一致看好的，原因就在于它對(duì)供給和需求兩個(gè)方面都有所調(diào)整，對(duì)平抑物價(jià)和保持房地產(chǎn)平衡發(fā)展都有好處�！�
易憲容認(rèn)為，僅有0.27%的利率上調(diào)幅度，仍然不足：“在1997年以前，香港的利率水平平均是12厘左右，高的時(shí)候是18厘。12厘的概念是什么呢？就是7年左右連本帶利就翻一倍了。如果18厘，5年不到就翻一倍。與之相比，現(xiàn)在我們這點(diǎn)貸款利率實(shí)在是太低了。”他表示，仍有一定加息空間。
不能再漲了？
正如業(yè)內(nèi)專家所稱，加息已被公認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)供給與需求的最好的市場(chǎng)化手段之一。以房?jī)r(jià)作為宏觀調(diào)控成效判斷標(biāo)準(zhǔn)的易憲容在展望明年房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)就表示，“如果2005年上半年利息繼續(xù)調(diào)整(加息)，房?jī)r(jià)就肯定不會(huì)漲到哪里去。甚至，如果利率變動(dòng)比較高，房?jī)r(jià)還會(huì)掉下來(lái)�！�
但眾多地產(chǎn)商卻并不這么認(rèn)為。韓旭升表示，在目前需求極為旺盛的情況下，如果現(xiàn)有的宏觀政策繼續(xù)維持下去，例如土地利用計(jì)劃和房屋拆遷計(jì)劃執(zhí)行確實(shí)獲得嚴(yán)格執(zhí)行，供應(yīng)量與需求旺盛的差距將進(jìn)一步加大，因此，“房?jī)r(jià)是沒有太大可能降下來(lái)的”。
對(duì)于去年1-11月房?jī)r(jià)平均12.5%的漲幅，韓旭升將其與同期的國(guó)際水平相比，中國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅位列全世界第九位�！霸谥袊�(guó)高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)以及快速的城市化進(jìn)程的支撐下，房?jī)r(jià)這百分之十幾的漲幅并不大�！�
在一些熱點(diǎn)城市，如國(guó)際化程度越來(lái)越高的上海，消費(fèi)能力相當(dāng)強(qiáng)的外國(guó)人或港澳人士成為了購(gòu)買大軍的組成部分。韓旭升套用房?jī)r(jià)與收入比的原理認(rèn)為，這部分人的房?jī)r(jià)與收入比還在一個(gè)適當(dāng)?shù)膮^(qū)間里。“以上海為例，來(lái)自國(guó)際及發(fā)達(dá)地區(qū)旺盛的購(gòu)買力，使我覺得房?jī)r(jià)還會(huì)小幅攀升�！�
“其實(shí)房?jī)r(jià)上漲本身沒有損害國(guó)家的利益，可為什么現(xiàn)在大家對(duì)房?jī)r(jià)之高頗有微詞？”韓旭升自問自答，“實(shí)際上是由于房?jī)r(jià)的上升使普通的老百姓越來(lái)越買不起房子，這件事造成了社會(huì)的危害。”房?jī)r(jià)的頑固竄升，暴露了中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)上存在的深層次問題，這正是包括房地產(chǎn)商和專家在內(nèi)的所指出的：供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)是今后房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向所在。
“中國(guó)最普通老百姓的住宅消費(fèi)體系跟現(xiàn)在的市場(chǎng)體系是有矛盾的。”韓旭升進(jìn)一步談到，一些資本主義國(guó)家比較發(fā)達(dá)的住房消費(fèi)和梯度供應(yīng)體系，目前在我國(guó)還不完善，“這個(gè)體系沒有建立起來(lái)，而始終把低收入與高房?jī)r(jià)這兩件事結(jié)合起來(lái)比較，是得不出正確結(jié)論的。”
易憲容表示，作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，首先要保證民眾的居住權(quán)，然后才是發(fā)展商品房。而要保證民眾的居住權(quán)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、租賃市場(chǎng)等方面的監(jiān)管并不是最重要的，“最根本的還是要控制房?jī)r(jià)不能再上升�！�
易憲容說(shuō)，未來(lái)一段時(shí)期，我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的理想曲線是：慢慢往下掉，但不要掉得太快，要保證平穩(wěn)�！叭绻�2005年的房?jī)r(jià)保證與2004年的水平持平，而2006年開始再稍微掉一點(diǎn)，以后就慢慢降下去，這樣房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)持續(xù)健康發(fā)展下去�！钡绻�2005年房?jī)r(jià)再漲上去，“泡沫總有一天是要破的”。
而從目前的狀況來(lái)看，土地、金融等對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)調(diào)控措施都有繼續(xù)“從嚴(yán)”的苗頭。建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾在2004年12月27日召開的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上表示，2005年將鐵腕整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。甚至有未經(jīng)證實(shí)的消息傳說(shuō)，如果2005年房?jī)r(jià)仍然居高不下，調(diào)控的矛頭將可能指向期房貸款，即必須是現(xiàn)房方可發(fā)放按揭貸款。業(yè)內(nèi)人士分析，這一政策一旦出臺(tái)，將大量地抑制需求，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極大的沖擊。
特約編輯：廣偉
