2005年的房地產(chǎn)市場深不可測，充滿諸多期待和不確定因素。大浪淘沙始爍金，原本就蓄勢待發(fā)的開發(fā)商們更是希望能各施拳腳，在“后8·31時代”謀得生存乃至大展宏圖的機會。如果要用六個字預(yù)測明年樓市的趨勢，那就是：漲(房價)、從嚴(yán)(政策)、巧多快(融資)。

　　房價看漲　政策從嚴(yán)　融資需求增加

　　 2005年的房地產(chǎn)市場深不可測，充滿諸多期待和不確定因素。大浪淘沙始爍金，原本就蓄勢待發(fā)的開發(fā)商們更是希望能各施拳腳，在“后8·31時代”謀得生存乃至大展宏圖的機會。

　　偉業(yè)顧問、中原、世邦魏理仕、華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì)、華高萊斯、成業(yè)行等多家代理公司以及業(yè)內(nèi)人士紛紛對2005年的房地產(chǎn)市場做出預(yù)測，認(rèn)為將呈現(xiàn)出以下趨勢：房價繼續(xù)看漲，土地政策進一步從嚴(yán)，熱點區(qū)域多點分散，融資需求大增，房子集中放量。

　　如果要用六個字預(yù)測明年樓市的趨勢，那就是：漲(房價)、從嚴(yán)(政策)、巧多快(融資)。

　　房價一個字：漲

　　受“8·31”大限的影響，雖有280多個有歷史遺留問題的項目過關(guān)，但受房地產(chǎn)開發(fā)政策和相關(guān)金融政策的影響，開發(fā)項目的啟動資金大大增加，這些項目并不能全部形成供應(yīng)，形成了目前許多項目有地沒錢的現(xiàn)狀。另外，有些有資金的人因為房地產(chǎn)風(fēng)險加大，回報減少等原因，不敢輕易涉足房地產(chǎn)業(yè)，也形成了有錢沒地或有錢有地卻沒有開發(fā)能力的現(xiàn)象。同時具備有錢、有地、有開發(fā)能力的開發(fā)商并不多。明年雖會有一部分過關(guān)項目集中上市，但相對而言，總體新增供應(yīng)還是呈減少的態(tài)勢。

　　最近的一次升息，盡管大家都嗅到了負(fù)面影響的味道，但各方聲音一致認(rèn)為，0.27%的升息對購房者的購買決策沒影響，而且這種負(fù)面影響確實還沒有真正體現(xiàn)出來。根據(jù)各個項目的銷售數(shù)字統(tǒng)計，北京依托于首都的地位以及古城的文化底蘊、國際化大都市的風(fēng)采，除了滿足北京市民的購房需求，還吸引了大量外籍人士和外地人士進京置業(yè)，可以說全國甚至全世界都有北京房地產(chǎn)項目的目標(biāo)客戶，加上拆遷和北京不斷城市化帶來的購房需求，北京的購房需求仍然很大。

　　供應(yīng)減少、需求大，必然導(dǎo)致房價上漲。

　　另外，房價持續(xù)上揚還有一個必要因素是成本的增加。首先是土地成本增加，因為71號令，北京取消了經(jīng)營性用地的協(xié)議出讓方式，拿地的難度和競爭加大了土地成本。其次拆遷成本加大，拆遷一直是開發(fā)成本中變數(shù)最大的一塊兒，隨著政府對拆遷戶利益保護力度的越來越大，拆遷成本必然增加。同時建材價格的上漲和產(chǎn)品創(chuàng)新都使得整個產(chǎn)品的成本增加。

　　至于今年鬧得沸沸揚揚的價格泡沫論，明年這個泡沫是否破裂一直是業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注的。不過多數(shù)人的觀點認(rèn)為，明年我國的房地產(chǎn)價格不會破裂猛跌，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也不會大逆轉(zhuǎn)。相反，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍將在正確的宏觀調(diào)控下以較快的速度持續(xù)發(fā)展，繼續(xù)為國民經(jīng)濟的繁榮發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)。全國的平均房價仍然會有所上升。中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華認(rèn)為，房價不會大跌，因為明年宏觀調(diào)控的主要任務(wù)之一仍然是調(diào)控和防止某些城市發(fā)展過熱和防止某些城市的房價漲幅過高。對于房價，第一步是努力把平均漲幅降到10%以下，然后力爭把全年漲幅降到5%以下。

　　政策兩個字：從嚴(yán)

　　今年上半年以來，政府通過土地、金融等一系列政策規(guī)范北京房地產(chǎn)市場，提高市場門檻，減緩固定資產(chǎn)投資方面過快增長。從效果來看，今年的新增供應(yīng)量明顯低于去年，緩解了供需關(guān)系。預(yù)計明年政府對土地、金融政策將繼續(xù)從嚴(yán)控制。另外，政府還將繼續(xù)開展土地市場治理整頓，特別是清理整頓違反產(chǎn)業(yè)政策用地、違法批地和非法占地等行為。

　　建設(shè)部部長汪光燾在全國建設(shè)工作會議上說，2005年，建設(shè)部的一項重要工作是加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為的監(jiān)管，切實落實項目手冊備案制度、項目資本金制度、住宅小區(qū)交付使用制度，加快完善房地產(chǎn)中介市場規(guī)則，進一步搞活住房二級市場。他還強調(diào)，明年建設(shè)部要進一步規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理，加強服務(wù)監(jiān)督。同時，完善房地產(chǎn)信用檔案體系，加大失信行為的曝光力度，發(fā)揮失信懲戒機制的作用，及時查處業(yè)主違反招投標(biāo)法規(guī)、違反工程建設(shè)程序等違法行為。

　　前不久，由大興區(qū)委區(qū)政府主辦、北京順馳置地協(xié)辦的“土地市場化與房地產(chǎn)市場化運作”大型論壇暨“大興黃村衛(wèi)星城1號住宅項目用地拍地一周年”上，國土資源部土地利用司副司長冷宏志和市土地整理儲備中心主任史賢英也明確表示，明年將繼續(xù)堅持土地招標(biāo)拍賣掛牌不動搖，堅持土地配置的方向不動搖。

　　-招拍掛不動搖

　　史賢英表示，土地供應(yīng)首先要清理整頓土地市場。

　　過去是無序供應(yīng)土地，現(xiàn)在國土資源局按照市政府的要求正在制定明年的土地供應(yīng)計劃，供應(yīng)計劃包括土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、布局，這些都要有明確的要求，分解到各個區(qū)縣落實，嚴(yán)格執(zhí)行土地供應(yīng)計劃。明年將繼續(xù)通過公開招拍掛來供應(yīng)土地�！�8·31”出臺以后嚴(yán)格按照國家要求來落實，明年所有土地進入市場都要進行招拍掛，這對投資者取得土地資源有一個公開、公平、公正的途徑。冷宏志也認(rèn)為，明年要進一步加大經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌這個力度，進一步加快出臺一系列經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣用地的政策和辦法。圍繞進一步披露土地市場的信息，創(chuàng)造公開、公平、公正和充分競爭的市場環(huán)境。

　　-配置方向不動搖

　　冷宏志表示，明年配置土地資源的方向不能動搖，必須規(guī)范或打擊不規(guī)范的行為。

　　政府將編制經(jīng)營性土地的計劃，清楚這個城市土地供應(yīng)量是多少，還要對供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供應(yīng)的速度進行有效的把握，根據(jù)市場運營情況實時進行調(diào)控。

　　進一步規(guī)范協(xié)議出的這部分土地除了執(zhí)行剛剛下發(fā)的28號文件以外，還要進一步明確一些程序，有可能進一步放寬條件。

　　對于收購儲備，一方面強調(diào)自愿收購儲備，強調(diào)培育合理的補償。另一個方面如果不收購儲備，要求到有形市場公開交易，這樣更加靈活，更能夠適應(yīng)市場的需要，也能夠照顧到各個方面。對收購儲備的量進行規(guī)范，根據(jù)市場具體的情況來確定合理的收購儲備的量，要根據(jù)需求情況，合理制定收購儲備辦法。

　　融資三個字：巧多快

　　“巧”：融資渠道要靈活；“多”：融資金額越多越好；“快”：融資速度要夠快。

　　受近期一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機構(gòu)特別是銀行提高了對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開發(fā)商通過其他渠道融資的需求大增。

　　原因很簡單，首先，在經(jīng)過所謂的“8·31”大限之后，所有經(jīng)營性用地都必須嚴(yán)格按照“招拍掛”的方式進行出讓。招拍掛要求在60天的時間內(nèi)交齊所有土地出讓金，這就意味著對開發(fā)商資金要求的迅速提高。以前通過滾動開發(fā)或拖欠支付地價款等方式，用很少自有資金拿地，再到銀行抵押換取貸款開發(fā)的方式，難以再操作。

　　第二，2003年央行121文件出臺以來，其他一系列的政策接踵而至。從2003年8月的國務(wù)院18號令(《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》)，到2004年3月的“指引”(《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》)，再到10月底央行在考慮良久之后終于決定加息，都帶來了更加嚴(yán)格的游戲規(guī)則。比如，房地產(chǎn)開發(fā)資本金由20%調(diào)至35%(經(jīng)濟適用房除外)，必須建筑結(jié)構(gòu)封頂才能銷售等措施，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的資金準(zhǔn)入門檻。

　　第三，嚴(yán)格消費信貸、加息等措施一方面起到了宏觀調(diào)控的作用，防止炒樓，減少泡沫，另一方面也確實限制了消費者和投資者的購買欲望。

　　最后，2003年底溫總理強調(diào)解決農(nóng)民工欠薪問題，促使施工企業(yè)沒能力再為開發(fā)商大量墊資，改變了多年以來的“潛在行規(guī)”，增加了開發(fā)商資金的投入。

　　因此，受近期一系列土地、資金、信貸政策的影響，開發(fā)商最為頭疼的就是資金鏈吃緊，最為迫切的需求就是融資。在“地產(chǎn)新政”的嚴(yán)格規(guī)定下，催生出了靈活多樣的房地產(chǎn)融資模式，上市、信托、基金，成為中國房地產(chǎn)融資的新主流力量。萬科以高盈利能力和高穩(wěn)定性發(fā)行可轉(zhuǎn)債、中國海外順利增發(fā)配股、上海復(fù)地“二次上市”成功、北國投的信托投資嘗試，以及一些地產(chǎn)企業(yè)的“借殼上市”，越來越多的地產(chǎn)商借助資本市場的力量，在此次行業(yè)政策變動中把握住了更好的發(fā)展時機。

　　隨著“8·31”大批過關(guān)項目的運作開發(fā)，明年房地產(chǎn)開發(fā)商的融資需求還將繼續(xù)增加。記者 趙麗萍

   特約編輯：廣偉