房地產(chǎn)的增長率正常
“房地產(chǎn)在任何一個國家中都是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，它與GDP及人均國民收入的增長關(guān)聯(lián)同步，但是它又從來都不是一個‘好孩子’，拉動經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)有它，制造泡沫、攪亂經(jīng)濟(jì)也有它。但中國房地產(chǎn)正處于快速增長期，離泡沫還差得遠(yuǎn)。”11月18日，在全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會和中國房地產(chǎn)
報社主辦的“中國優(yōu)秀戶型推介暨第六屆中國住交會區(qū)域(
三名)推介展示活動”上，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的焦點(diǎn)問題做了一番解析。
聶梅生的中國房地產(chǎn)正處于快速增長期的理由是：根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總目標(biāo)已經(jīng)確定，到2020年人均GDP將達(dá)到3000美元，到2050年要達(dá)到世界中等發(fā)達(dá)國家水平，人均GDP將達(dá)到5000美元；換句話說，今后15年內(nèi)GDP的增長率大約應(yīng)保持在8%左右。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)的持續(xù)快速穩(wěn)定增長是無可爭議的。爭論的焦點(diǎn)在于目前房地產(chǎn)是否增長過快，這要看發(fā)展階段。在人均GDP超過1000美元的今天，恰恰是房地產(chǎn)快速發(fā)展期。根據(jù)對亞洲、歐洲、美洲等發(fā)達(dá)國家的數(shù)據(jù)分析，在經(jīng)濟(jì)起飛期都存在20年~30年的房地產(chǎn)快速增長期，期間房地產(chǎn)增加值占GDP的10%~15%。而在過去的10年中，我國房地產(chǎn)增加值的平均值只占GDP的5%以下，即便是增長最快的2003年~2004年，也遠(yuǎn)沒有達(dá)到10%(況且這短暫的投資增長過快正在被調(diào)控，今后將回落)。
今年7月份，有分析機(jī)構(gòu)預(yù)言若某一個大城市的房價下降，就將引起中國房地產(chǎn)泡沫破裂。聶梅生對此觀點(diǎn)并不認(rèn)同，“這實在是妄加推斷。孰不知中國廣大的中西部地區(qū)的房地產(chǎn)還沒有真正啟動!局部地區(qū)有過熱情況并不能代表整個中國的房地產(chǎn)市場情況�！痹僬撸康禺a(chǎn)目前正處于政策性調(diào)整期，金融政策可謂緊!土地政策可謂嚴(yán)!雙管齊下，猛藥治病會付出代價的，當(dāng)前出現(xiàn)局部的價格動蕩實屬難免。
“目前房價穩(wěn)步上漲是市場調(diào)節(jié)的正常結(jié)果，從長期來看，今后房價還會繼續(xù)穩(wěn)步上升。但是，凡是局部地區(qū)房價大起大落一定有人為因素，這包括積聚大量社會資金集體炒房，有意囤積居奇哄抬房價、地價等；也包括政策性的人為因素。如果對客觀市場的分析判斷不對，也將導(dǎo)致決策失誤。”聶梅生如是說。
政府、企業(yè)需要真正從市場角度出發(fā)的調(diào)研報告
有關(guān)中國房地產(chǎn)過熱的論斷早在2002年就開始了，那時“寒冬”將至的預(yù)言著實讓業(yè)界出了一身冷汗。其結(jié)果是房地產(chǎn)的“寒冬”不僅沒有如期而至，迎來的卻是連續(xù)3年的“盛夏”。今年這一次關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫即將在幾個月內(nèi)破裂的預(yù)言又讓業(yè)界打起了口水仗。從兩次“泡沫論”的言辭看，都是以房價上升太快和空置率過高為依據(jù)的。
大多房地產(chǎn)商們也不滿專家們的“泡沫論據(jù)”，因為專家們只談數(shù)據(jù)，不講數(shù)據(jù)的前提，所以造成了房地產(chǎn)行業(yè)的理論“泡沫”。
毫無疑問，在進(jìn)入信息時代的今天，建立在統(tǒng)計數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的信息是政府和企業(yè)決策的重要依據(jù)。因此，形成一個正確的決策應(yīng)經(jīng)過數(shù)據(jù)收集—信息分析—意見建議—決策制定的過程。
但是，由于當(dāng)今社會存在信息不對稱，再加上分析方法的不同，所得出的結(jié)論也不同，這將導(dǎo)致決策的不確定性，甚至失誤。比如當(dāng)前對房價/收入比值、空置房率、房地產(chǎn)增值/GDP比值等關(guān)鍵數(shù)據(jù)的采樣計算方法都存在質(zhì)疑，尤其與國際上的統(tǒng)計方法不甚接軌，使得無從進(jìn)行比較研究，造成信息錯位，決斷困難。
聶梅生坦言，目前有關(guān)房地產(chǎn)市場的年度分析報告有政府層面的，有來自各種研究機(jī)構(gòu)的，但是真正從市場角度出發(fā)，指導(dǎo)房地產(chǎn)投資和企業(yè)發(fā)展的年度發(fā)展報告還不多見。據(jù)她透露，最近由數(shù)個房地產(chǎn)單位(包括社團(tuán)組織及企業(yè))共同組織了一家REICO
工作室，負(fù)責(zé)編制年度全國房地產(chǎn)發(fā)展報告并向業(yè)界公布。已經(jīng)讀過這份報告的聶梅生感慨地說：“一翻開由REICO工作室發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)市場年度報告》，我就被深深吸引住了，《年度報告》以數(shù)字為論據(jù)，所提出的分析結(jié)論將會發(fā)出對中國房地產(chǎn)界震撼的力量�！甭櫵f的“震撼的力量”，主要來自3個方面：
一、坐標(biāo)的錯位
在全球經(jīng)濟(jì)趨于一體化的今天，中國房地產(chǎn)市場的漲落會受到世界經(jīng)濟(jì)的影響，但是直接拿外國的數(shù)字來評價中國的房地產(chǎn)市場，就會因坐標(biāo)的錯位形成數(shù)字的失真，從而誤導(dǎo)決策。在《報告》中，對比發(fā)達(dá)國家的發(fā)展階段不是按照名義匯率，而是用購買力平價方法(PPP)，這與國際有接軌之處。
中國未來20年將經(jīng)歷發(fā)達(dá)國家1950年~1980年的歷程，期間美日德等5國人均GDP年增長率約為6%~10%，與中國目前的情況具有可比性。換句話說，今后15年我國GDP的年增長率大約應(yīng)保持在8%左右才能在2020年達(dá)到人均收入3000美元的水平。中國房地產(chǎn)還有數(shù)十年的發(fā)展期，房地產(chǎn)業(yè)的增長率應(yīng)該略高于GDP的增長率才正常。
二、“泡沫”的有與無
近來關(guān)于投資增長和房價升降的爭論趨于白熱化，通過《報告》提供的數(shù)字似乎可以走出誤區(qū)，悟出新意。
房地產(chǎn)投資的增長受5個因素的影響，按影響權(quán)重遞減排序為：住宅質(zhì)量提升41%、土地價格變動23%、城市化水平提高18%、折舊13%、居住條件改善5%。由此可見，在住宅投資的增長中，提升住宅質(zhì)量所占的比例最大，而這正是提高質(zhì)量、實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的宗旨。目前土地價格的變動對投資的影響太大，1998年~2003年全國開發(fā)用地價格平均由962元/平方米上升到1639元/平方米，這和招拍掛的土地政策有直接關(guān)系。土地對住宅投資的影響達(dá)到23%，任何時候都不容忽視；城市化水平指數(shù)對住宅投資的增長則是一項剛性指標(biāo)。
房價是判斷“泡沫”的“殺手锏”，房價與收入的比值又是說明“泡沫”的論據(jù)，目前一種說法是房價與收入比值達(dá)到15∶1，已經(jīng)大大超過國際公認(rèn)的警戒線。然而該《報告》所提供的數(shù)字卻得出不同的結(jié)論，理由有：
(1)1998年~2003年商品住宅售價的年增長率為3.5%，而同期城鎮(zhèn)居民的年收入增長率為10.7%，幾乎是房價上漲速度的3倍。GDP增加→人均收入增加→房價上漲這是一個正常的過程。(2)房價與收入比值的測算原則值得商榷。用某地的平均房價與平均戶均收入所得出的比值并非有效，因為數(shù)據(jù)的采樣范圍太過籠統(tǒng)。這份報告中的房價以經(jīng)濟(jì)適用房為依據(jù)，以戶均3人計算，1998年~2003年房價與收入比從9.1∶1
下降到6.5∶1，這說明以需求為目的的購房是支付得起的。如果更進(jìn)一步收縮采樣范圍，2003年全國擁有自有住房的居民的實際房價與收入比值為3.1∶1，這說明這一數(shù)值完全在可承受范圍內(nèi)，價格泡沫就全國而言是不成立的。用這樣的方法也可以測算一個具體城市的房價與收入比值是否過高，是否存在泡沫。
三、供需關(guān)系的真?zhèn)?
當(dāng)前房地產(chǎn)的供需關(guān)系是否失衡?對此一直存在不同看法，尤其是認(rèn)為投資性購房的比例過高，導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)過熱。在REICO報告中提出了沿海開放城市(不包括市轄縣)的人均GDP已經(jīng)為全國平均水平的4倍以上，按照購買力平價計算，這些地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入“大眾高額消費(fèi)階段”，這一階段是以汽車和住房為消費(fèi)對象。投資性購房正發(fā)生在上述地區(qū)，但是需求性購房和投資性購房是不可能截然分開的，因為住房本身就是不動產(chǎn)，它的價值是客觀存在的而并不取決于購房者的初衷。今日為需求而購房的人，一定會同時考慮將來這套房子升值的問題，他同時就是明日潛在的投資人。正如REICO報告中所說，美、德、法、日4個發(fā)達(dá)國家在1950年~1970年間住宅投資占全社會私人固定資產(chǎn)投資的20%~30%，中國已經(jīng)進(jìn)入了住房消費(fèi)與投資并存的階段。因此，從根本上說，無論是需求性購房還是投資性購房，這種行為都既是大宗消費(fèi)又是大宗投資。當(dāng)然，社會上確實存在以炒房為目的的單純投資行為，這正如股市中的炒股一樣，在市場經(jīng)濟(jì)中也有其合法性。但是一旦在房市中出現(xiàn)“鯊魚”，就可能造成房價震蕩甚至導(dǎo)致惡性結(jié)果，這正是需要嚴(yán)加防范的。
作者:鐘合
特約編輯：廣偉
