2004是青島二手房市場(chǎng)繼續(xù)成長(zhǎng)的一年。這一年，伴隨著銀根緊縮、央行加息等國(guó)家宏觀調(diào)控措施，以及青島舊城改造深入、土地市場(chǎng)秩序治理整頓、經(jīng)濟(jì)適用房限轉(zhuǎn)等多維政策，島城的二手房市場(chǎng)正在逐步走向成熟和規(guī)范———二手樓市的“2004記憶”

   ;  市場(chǎng)“素描”

    談及對(duì)今年二手房市場(chǎng)的印象，絕大多數(shù)中介公司給記者的答復(fù)幾乎如出一轍：房?jī)r(jià)與成交量整體呈上漲趨勢(shì)，但上漲幅度減緩，“供需兩旺、市場(chǎng)活躍”成為業(yè)內(nèi)對(duì)今年二手房市場(chǎng)的整體認(rèn)知。

    一組來(lái)自官方的數(shù)據(jù)可以折射出二手房市的“堅(jiān)挺”態(tài)勢(shì)：今年1－5月，青島市內(nèi)四區(qū)二手房與商品房總成交數(shù)的比例達(dá)1.42：1,同比增長(zhǎng)44％，二手房市場(chǎng)的火熱可見一斑。而到了10月份，金融機(jī)構(gòu)上調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)的存貸款利率，遭遇這一“阻梗”后，雖然上市的二手房暫時(shí)增長(zhǎng)，但整體市場(chǎng)卻沒有多大變動(dòng)。

    就各區(qū)域的交易行情而言，市南、市北和嶗山等熱點(diǎn)區(qū)域遭遇“冷臉”，特別是海景沿線的高檔二手房成交量減緩，而李滄、四方等北部區(qū)域成為市民“新寵”，二手樓市開始“刮北風(fēng)”。作為低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房主要建設(shè)點(diǎn)的李滄區(qū)更是熱度飚升，據(jù)房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)分析表明，今年1月底李滄區(qū)二手房均價(jià)1758元／平方米，4月份開始上升，至6月底時(shí)均價(jià)已達(dá)3064元／平方米，增幅達(dá)74.2％。有關(guān)人士認(rèn)為，這與近年來(lái)市政府致力于縮小南北差距，加大北部區(qū)域的城市基礎(chǔ)建設(shè)力度，日益改善交通、居住環(huán)境等有關(guān)。另一方面也與市民地域觀念的轉(zhuǎn)變有關(guān)，青島城市概念外延的不斷擴(kuò)大讓大家接受了北部生活。

    二手房大集也是展示樓市風(fēng)向的一個(gè)“晴雨表”。由青房置換承辦的兩次廉價(jià)二手房大集，無(wú)論從參與人數(shù)還是現(xiàn)場(chǎng)成交量都刷新了二手房大集的紀(jì)錄，也成為廉價(jià)房市場(chǎng)需求熱度的一個(gè)明顯表征。而在由廣宇房產(chǎn)承辦的“二手新房”大集中，1萬(wàn)余條1996年以后的二手新房更是受到了2萬(wàn)名余市民的“追捧”，折射出市場(chǎng)運(yùn)行的新跡象，“房齡”較短的二手房因地段、房屋品質(zhì)以及升值潛力等因素而備受市民青睞，廉價(jià)房和次新房因此成為今年二手房市場(chǎng)的“關(guān)鍵詞”，其成交量和成交均價(jià)均有較大漲幅，且呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

    格局“盤整”

    2004年，青島房介市場(chǎng)上硝煙一片，外來(lái)房介品牌相繼入青“略”地，打破了本土中介一統(tǒng)市場(chǎng)的局面。先是3月份，美國(guó)百世勤登陸島城，隨后就拋出了“全程律師陪護(hù)交易”的旗號(hào)，給業(yè)內(nèi)帶來(lái)了不小的震動(dòng)。之后的11月19日，有著臺(tái)灣背景的瑪雅房屋山東總部又將青島當(dāng)作其擴(kuò)張山東的“陣營(yíng)”；天津順馳集團(tuán)也將觸角伸向青島，12月8日，青島順馳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的10家連鎖店同時(shí)開業(yè)，且在開業(yè)初期就宣稱：免收賣方的1％中介費(fèi)，以一種高姿態(tài)向“收取買賣雙方2％的傭金”這一行規(guī)“宣戰(zhàn)”；而據(jù)說(shuō)北京的房介品牌“我愛我家”也來(lái)打探青島市場(chǎng)……房介市場(chǎng)正在進(jìn)入一種群雄逐鹿、列強(qiáng)紛爭(zhēng)的市場(chǎng)格局，這成為今年二手房介市場(chǎng)中的別致風(fēng)景。不少外來(lái)房介認(rèn)為，進(jìn)軍青島的突破口在于本土中介公司的不規(guī)范服務(wù)，因此他們將市場(chǎng)定位于差異化和個(gè)性化的服務(wù)品種。然而，這些外來(lái)房介能否突破本土化的門檻還有待于市場(chǎng)檢驗(yàn)和探索。不過(guò)，進(jìn)駐青島第二年就將“擴(kuò)張”了30余家加盟店的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，作為首家“試水”青島的外來(lái)房介所走過(guò)的成長(zhǎng)“路徑”則從側(cè)面說(shuō)明本土化絕不是一個(gè)“高不可攀”的門檻。

    這一年，青島的本土中介也攜著自身品牌成功地“走出去”，邁開了“青”外“圈地”的可貴一步。22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在濟(jì)南已開了數(shù)十家店面；青房置換在“闖”進(jìn)濟(jì)南、北京之后，目前正在籌劃著把“青房”開到天津；而已有56家直營(yíng)店的廣宇房產(chǎn)自9月初啟動(dòng)直營(yíng)和特許加盟雙向發(fā)展的戰(zhàn)略以來(lái)，其廣宇·宜家居特許加盟店面也將達(dá)到近10家。記者獲悉，明年廣宇將進(jìn)軍濟(jì)南、煙臺(tái)、威海、濰坊四個(gè)城市……外地品牌走進(jìn)來(lái)，本土房介走出去已成為2004青島二手房介市場(chǎng)上不得不提的一番景象。

    隨著外來(lái)中介機(jī)構(gòu)的涌入，島城不少中介已開始推出送房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、免費(fèi)為買房者清潔房屋等讓利項(xiàng)目來(lái)應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，這在一定程度上促進(jìn)了市場(chǎng)的活躍和成熟。新廣源房產(chǎn)張國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，今后中介的發(fā)展將趨向于品牌化、規(guī)�；�和規(guī)范化，一些黑小中介將面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。而從深層次講，外來(lái)品牌“擺陣”青島也會(huì)觸動(dòng)行業(yè)“棋局”的神經(jīng)。新誠(chéng)信房產(chǎn)翟玉軍認(rèn)為，外來(lái)品牌的進(jìn)駐將會(huì)促進(jìn)本土房介之間的聯(lián)合、協(xié)作、自律及規(guī)范。因?yàn)闊o(wú)論從行業(yè)還是從企業(yè)自身，只有高水平的競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)造就高水平的服務(wù)和企業(yè)。

    我們期待著規(guī)范化的服務(wù)比拼和良性的博弈態(tài)勢(shì)成為來(lái)年二手房市場(chǎng)的主流圖景。

    “變臉”印記

    2004年，青島二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新景象，比如中介花錢征集房源、小中介“抱團(tuán)”經(jīng)營(yíng)等，但更值得銘記的是二手樓市的一些“潛規(guī)則”正在悄然“變臉”，一個(gè)標(biāo)志性事件就是曾經(jīng)是一些小中介公司生存“脈系”的看房費(fèi)在今年初露淡出市場(chǎng)之端倪。這得益于11月初發(fā)軔于北京的《北京房產(chǎn)中介行業(yè)自律規(guī)則》的出臺(tái)，該規(guī)定明確禁止中介收取看房費(fèi)。在該“新規(guī)”生效的第一天，我市廣宇房產(chǎn)第一個(gè)跟進(jìn)，緊接著青房置換、22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等也打出了“免費(fèi)看房”的招牌，加上明確對(duì)看房費(fèi)說(shuō)“不”的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、順馳置業(yè)和瑪雅房屋等外地房介，青島的百姓通過(guò)這些中介看房將不再交納10元至30元的看房費(fèi)�？捶抠M(fèi)的退出是一個(gè)信號(hào)，預(yù)示著青島房介在外力與自身的雙重“夾擊”中正在經(jīng)歷著一番成長(zhǎng)“裂變”。而更另人欣喜的是，“北京新規(guī)”引發(fā)了島城不少中介公司對(duì)行業(yè)自律的進(jìn)一步思索，如何創(chuàng)造一個(gè)和諧、規(guī)范、誠(chéng)信的二手房交易環(huán)境，提升中介行業(yè)的美譽(yù)度等問(wèn)題擺在了中介經(jīng)營(yíng)者的案頭，而這將伴隨著青島房介走過(guò)難忘的2004。

    獨(dú)具特色的二手房大集在今年也呈現(xiàn)出一道清晰的“變臉”跡象。今年，共有五次較大的二手房交易大集，分別在今年5月、8月、9月、11月和12月登場(chǎng)。如此頻繁的二手房大集驗(yàn)證了青島二手樓市的火爆，而每次大集都由一家品牌中介獨(dú)力擔(dān)綱“主唱”的特色則成為青島中介行業(yè)成長(zhǎng)中的一個(gè)動(dòng)人音符。透過(guò)這五次大集可以看出青島二手房大集的指向度更加細(xì)致，體現(xiàn)了青島房介在行業(yè)洗牌和與市場(chǎng)博弈中逐漸成長(zhǎng)。

    而另一個(gè)“變臉”則來(lái)自于消費(fèi)者的置業(yè)心態(tài)。其一表現(xiàn)在置業(yè)區(qū)域的選擇上，今年李滄、四方、城陽(yáng)等非熱點(diǎn)區(qū)域的二手房受寵表明，市民在置業(yè)選擇上不再盲目沖向熱點(diǎn)區(qū)域，而更多作長(zhǎng)線考慮，用作投資的市民會(huì)理性審視各區(qū)域的升值空間和投資前景，用作居住的市民則更關(guān)注交通、環(huán)境、配套等問(wèn)題。其二表現(xiàn)在人們對(duì)中介行業(yè)認(rèn)同度的提升。過(guò)去，人們把中介公司只當(dāng)作“房源中介”，而忽視了其在降低交易風(fēng)險(xiǎn)、提高交易效率等方面的作用。一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，今年越來(lái)越多的市民將二手房交易托付給品牌中介公司，且大多數(shù)市民在購(gòu)房前能理性規(guī)劃、合理選擇，一改過(guò)去看幾套房子就匆匆定奪的習(xí)慣，往往先向?qū)�業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢、規(guī)劃，然后再進(jìn)行交易，這表明市民能更理性地考慮自身的消費(fèi)成本。

    明年二手房市場(chǎng)前景如何？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，記者想列舉一組數(shù)據(jù)：瑪雅房屋山東總部的店面計(jì)劃在2005年鋪到30家，2006年達(dá)到50家，而順馳置業(yè)的店面計(jì)劃更是令人吃驚：2005年50家，2006年要向100家“沖刺”———從這兩組看似枯燥的數(shù)據(jù)上，我們看到了外來(lái)房介品牌對(duì)青島二手房市的“擴(kuò)張野心”與樂(lè)觀預(yù)測(cè)，并以此作結(jié)，預(yù)祝明年的二手房市場(chǎng)更加健康、和諧。周建亮 dao