案情簡介

　　2002年3月，董某從某房地產(chǎn)開發(fā)商處購買了一套商業(yè)門面房。同年10月，董某購買的商品房即將交付，考慮到為盡快將門面房投入使用和收益，董某和開發(fā)商下屬工程部的朋友打過招呼，就將裝修施工隊(duì)和建筑材料拉到工地。依照董某的思路，該門面房可以在拆改后分割成上下兩層，這樣可以使餐飲面積 大為增加。

  　2002年11月上旬，開發(fā)商負(fù)責(zé)人在臨近商品房竣工時檢查施工工地，發(fā)現(xiàn)董某及其裝修隊(duì)對該房屋主體建筑結(jié)構(gòu)存在拆改現(xiàn)象，方予以制止。后經(jīng)開發(fā)商工程部和承建施工方檢查，發(fā)現(xiàn)董某及其施工隊(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自將一處混凝土承重墻砸毀，并將結(jié)構(gòu)柱主要鋼筋大量截?cái)�。�?jīng)房屋安全鑒定部門鑒定，結(jié)論為：房屋墻體被拆改、移位，已對房屋承重結(jié)構(gòu)造成破壞，應(yīng)恢復(fù)原狀。

　　隨后，董某在督促下對拆改部分予以恢復(fù)原狀。但因建筑承重結(jié)構(gòu)被破壞，影響了房屋的按期驗(yàn)收工作，致使該幢建筑延期交付近20天，造成直接經(jīng)濟(jì)損失人民幣10萬余元。

　　圍繞損失承擔(dān)，董某和開發(fā)商未能達(dá)成一致意見，開發(fā)商遂將董某訴至法院。

　　雙方觀點(diǎn)

　　原告開發(fā)商認(rèn)為，被告未經(jīng)同意，擅自進(jìn)場并違規(guī)裝修，造成建筑結(jié)構(gòu)和安全性受損，致使工程延期交付，被告負(fù)有直接過錯，應(yīng)對該項(xiàng)損失負(fù)有賠償責(zé)任。

　　被告董某認(rèn)為，被告進(jìn)場時，雖未辦理書面手續(xù)，但也是征得原告方工作人員同意的，對房屋的裝修方案是由裝修施工方具體設(shè)計(jì)并實(shí)施的，因此，被告對提前進(jìn)場裝修及對裝修造成的各項(xiàng)損失不承擔(dān)賠償責(zé)任。但被告表示愿意和原告調(diào)解，給予原告一定的補(bǔ)償。

　　爭議焦點(diǎn)

　　1、業(yè)主提前進(jìn)場裝修，開發(fā)商是否“不知情”？

　　2、提前裝修影響交房，逾期交房損失誰買單？

　　處理結(jié)果

　　法院經(jīng)審理，認(rèn)為被告未經(jīng)辦理手續(xù)，即委托裝修人員違規(guī)進(jìn)場裝修，并擅自拆改建筑主體結(jié)構(gòu)，具有明顯過錯，應(yīng)對受托方造成的損失承擔(dān)主要賠償責(zé)任。但原告未盡嚴(yán)格監(jiān)管職責(zé)，對造成的損失亦負(fù)有過錯責(zé)任，據(jù)此判決被告承擔(dān)房屋鑒定費(fèi)、房屋維修加固費(fèi)、逾期交付損失等計(jì)人民幣6萬余元，其余30%%的損失由原告自行承擔(dān)，本案訴訟費(fèi)用由原、被告雙方按30%%、70%%的比例各自承擔(dān)。

　　律師分析

　　這是一起因違規(guī)裝修引發(fā)的糾紛。本案中，被告從自身利益角度出發(fā)，擅自拆改房屋的建筑結(jié)構(gòu)，致使房屋的安全性受到損害，從而對全體業(yè)主的居住安全構(gòu)成了威脅，侵害了廣大業(yè)主的居住利益，造成了一定經(jīng)濟(jì)損失。正是這一點(diǎn)，使得該幢建筑無法通過建設(shè)主管部門的竣工驗(yàn)收，從而引發(fā)損失進(jìn)一步擴(kuò)大。被告作為裝修委托方，是本案的最主要過錯方，對施工方的受托行為承擔(dān)賠償責(zé)任毋庸置疑。

　　對原告是否具有過錯，這是雙方爭議的一個焦點(diǎn)。原告認(rèn)為，業(yè)主沒有辦理入住手續(xù)，在沒有交納裝修押金和簽訂裝修監(jiān)督合同的前提下，私自進(jìn)場施工作業(yè)，這些行為都沒有通知開發(fā)商，因而開發(fā)商并不可能進(jìn)行有效監(jiān)督和管理，開發(fā)商對因被告造成的損失完全不知情，自然也就不存在承擔(dān)部分賠償責(zé)任的過錯。而法院在審理過程中認(rèn)為，作為商品房的開發(fā)方，對未竣工房屋的裝飾裝修進(jìn)行制止或有效管理，完全是開發(fā)商的法律義務(wù)。裝修這類活動并不具有知悉和監(jiān)督的高難度，本案的發(fā)生，和開發(fā)商自身的管理機(jī)制缺位密切相關(guān)，并且，被告裝修進(jìn)場前也事實(shí)上取得了開發(fā)商工地負(fù)責(zé)人的實(shí)際默認(rèn)，因此，原告不能據(jù)此抗辯“不知情”，原告在監(jiān)督管理上存在明顯過錯。

　　本案被告提前裝修不但造成房屋建筑結(jié)構(gòu)的破壞和直接財(cái)產(chǎn)損失，還造成所屬房屋逾期交付。對這部分損失，雖是原告的主觀過錯造成，但依據(jù)合同相對性原則，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對其余業(yè)主承擔(dān)違約賠償責(zé)任。如同上述分析，正是由于開發(fā)商未對業(yè)主裝修活動進(jìn)行有效監(jiān)管，業(yè)主的違規(guī)裝修才得以實(shí)施并造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。因此，開發(fā)商在向業(yè)主進(jìn)行賠償以后，可以就該部分損失向過錯方追償。

　　目前，因建筑的裝飾裝修不當(dāng)引發(fā)的裝修糾紛相當(dāng)頻繁，尤其是在一些新建小區(qū)，如果開發(fā)商設(shè)計(jì)的房型在采光、通風(fēng)和使用空間排列等方面不盡合理，則違規(guī)裝修現(xiàn)象尤為突出。依照行業(yè)實(shí)踐，業(yè)主購買毛坯房，在辦理入住手續(xù)時，需交納裝修押金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，并簽署業(yè)主公約等手續(xù)，否則，物業(yè)管理部門將拒絕交付鑰匙。這些押金在業(yè)主裝修完畢并經(jīng)驗(yàn)收合格后予以退還。

　　業(yè)主裝修不遵守裝修流程，往往貪圖方便省錢，既不聘請有合格資質(zhì)的裝修公司施工，也不向物業(yè)公司進(jìn)行申報，更沒有讓裝飾企業(yè)和物業(yè)簽訂《裝修監(jiān)督協(xié)議》，致使裝修質(zhì)量沒有保證，違規(guī)裝修行為難以得到有效監(jiān)控和制約。這些行為，都為業(yè)主入住新居后與相鄰使用人及物業(yè)公司的糾紛埋下了隱患。違規(guī)業(yè)主不但拿不回押金，甚至因違規(guī)裝修承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

　　依照南京市建設(shè)委員會和南京房屋管理局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)全市裝飾裝修管理的通告》，業(yè)主裝修房屋，除應(yīng)當(dāng)交納裝修押金和建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)外，還應(yīng)當(dāng)在裝修前向物業(yè)公司進(jìn)行申報，并簽訂裝修監(jiān)督協(xié)議。對涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大載荷的，房屋所有人、使用人必須向房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并由房屋安全鑒定單位對裝飾裝修方案的使用進(jìn)行審定。經(jīng)批準(zhǔn)后向建設(shè)行政主管部門辦理報建手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。原有房屋裝飾裝修需要拆改結(jié)構(gòu)的，裝飾裝修設(shè)計(jì)必須保證房屋的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全性，并由有資質(zhì)的裝飾裝修單位進(jìn)行施工。

　　律師提示

　　本案的判決結(jié)果，給予我們深刻的啟示。作為普通業(yè)主，在進(jìn)行住宅裝修時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝修企業(yè)實(shí)施，尤其是涉及對建筑結(jié)構(gòu)的拆改。為避免后續(xù)糾紛的發(fā)生，建議業(yè)主在裝修時，務(wù)必將裝修方案交物業(yè)單位審核，這樣有利于物業(yè)單位對裝修活動的監(jiān)督，也使得業(yè)主的裝修押金不至于被打入物業(yè)維修金，甚至承擔(dān)其他嚴(yán)重法律責(zé)任。

　　而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，提前讓業(yè)主進(jìn)場裝修，雖然有利于業(yè)主提前使用建筑空間，有利于降低開發(fā)商對業(yè)主的房屋交付責(zé)任和風(fēng)險，但在提前進(jìn)場的條件下，開發(fā)企業(yè)仍應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)管職責(zé)，否則，仍要為此承擔(dān)類似本案的風(fēng)險，到頭來反而得不償失。（江蘇蘇源律師事務(wù)所先行房地產(chǎn)部朱曉飛律師）

     特約編輯：廣偉