社科院專家：中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需澄清的問題
在近期房地產(chǎn)泡沫論爭中，“空置率超過國際警戒線”是人們頻繁使用的論據(jù)之一。但是，何謂空置率？在我國卻是一個含糊不清的東西。在國家統(tǒng)計主管部門和建設(shè)主管部門手中，只有新建商品房空置面積的數(shù)據(jù)，截至2004年9月商品房空置面積為9748萬平方米，其中商品住宅空置面
積為5736萬平方米。那么，空置率分母、分子不清的情況下，人們爭論的“空置率”是怎樣推算出來的呢？在基本概念不清的情況下，生搬硬套“國際警戒線”又有何意義。
從國外的情況來看，空置是指房屋沒有投入使用，處在待出租或出售的狀態(tài)�？罩寐识嘁匀糠课荽媪繛榉帜�，以全部空置房屋為分子，計算出總空置率；也可以依據(jù)房屋的種類(住宅、辦公樓、商業(yè)用房)和交易方式(出租或出售)細(xì)分空置率；計算單位可以是面積或套。以美國為例，2001年全國共有人口2.7億人，住宅1.2148億套，平均每2.25人擁有一套住房，空置期一年以上的住房為1091.6萬套，空置率為9%；季節(jié)性空置住房為355.4萬套，季節(jié)性空置率為2.9%�？罩靡荒暌陨系淖》恐�，有320萬套為租賃住房；有130萬套為出售住房。除對空置住宅總量進(jìn)行分析外，美國還按住宅的類型(如出租房或出售房，獨(dú)戶或多戶住宅)，住房的結(jié)構(gòu)(一室、二室或多室廳)、住房的建筑年限，不同的租金水平以及住宅所處的區(qū)域(大都市區(qū)內(nèi)、大都市區(qū)外、東、中、西、南部)等分別計算出各類住房的空置率和空置期限(6個月、1年、1～2年和2年以上)。
從我國房地產(chǎn)的實(shí)踐來看，首先，理想的空置率并不是零空置。住宅作為一種投資大的耐用消費(fèi)品，開發(fā)商供給的時滯、結(jié)構(gòu)與居民購房需求的不對稱，很難使房屋的供給與需求一一對應(yīng)，因此，市場的非均衡應(yīng)該是一個常態(tài)�？罩寐蔬^低，在求大于供的市場環(huán)境下，為開發(fā)商推動價格走高，獲取高收益提供了便利；同時也剝奪了消費(fèi)者的選擇權(quán)，抑制了居民的消費(fèi)偏好，導(dǎo)致消費(fèi)需求不足。當(dāng)然，空置率也不是越高越好，空置率過高、空置期限過長意味著供大于求，房屋利用率低，這會促使開發(fā)商改變經(jīng)營策略，降價促銷或減少房屋的供給，以尋找市場新的均衡點(diǎn)。從這個意義上講，空置率是反映市場供需關(guān)系的指標(biāo)器、風(fēng)向標(biāo)。
其次，各城市可承受的空置率大相庭徑。房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)即空間不可移動性、異質(zhì)性，決定了房地產(chǎn)是一個屬地化極強(qiáng)的市場。各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(GDP的規(guī)模、收入的增長、消費(fèi)水平、房屋價格)、社會文化(人口規(guī)模、增長趨勢和年齡結(jié)構(gòu)、文化水平、消費(fèi)品味)、制度政策環(huán)境(土地供給方式、融資渠道、稅收政策)和開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)(自有資本金、經(jīng)營管理水平等)千差萬別，各城市合理空置率不能只有一個標(biāo)準(zhǔn)。對于一個人口規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)落后、居民收入低和金融資產(chǎn)積累不足的中小城市來說，5%的空置率可能是一個警戒線，但是對于北京、上海這類常駐人口、流動人口多的大城市來說，合理的空置率可能是8%、9%或者高于10%。1992～1993年房地產(chǎn)熱中，海南450萬平方米的空置量，使海南房地產(chǎn)市場陷入滅頂之災(zāi)；而上海當(dāng)時有700萬平方米的空置房屋(占全國的十分之一)，卻能安然無恙。也正是由于有了一定量的空置房，使得上海的房價長期保持在一個相對低的水平，而2003～2004年，旺盛的住房需求，導(dǎo)致上海的空置量下降了，可房價卻在大幅度盤升。如果上海住宅供給充足，能夠滿足大規(guī)模拆遷、大量新婚人口和國內(nèi)外流動人口的需求，幾個“黃牛”投機(jī)炒作就很難左右市場，推動價格走高。
再次，空置不能與不良資產(chǎn)直接劃等號。在房地產(chǎn)經(jīng)營中，各開發(fā)企業(yè)的資本實(shí)力、融資能力、營銷能力千差萬別，只要其生產(chǎn)經(jīng)營所產(chǎn)生的收益大于成本，企業(yè)有一定比例的空置房屋在經(jīng)濟(jì)上都是合理的，因為它并不影響企業(yè)的還貸能力、也不增加其經(jīng)營成本，只影響企業(yè)的盈利水平。換言之，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能賣出80%的新建房屋，就收回了全部投資，此后，多賣出一套房，就多一份盈利。關(guān)鍵看企業(yè)的財務(wù)狀況和企業(yè)投資的盈虧點(diǎn)。如果一個企業(yè)資本金不足、負(fù)債率過高，銷售業(yè)績不佳，現(xiàn)金回流慢，直接影響企業(yè)清償銀行債務(wù)的能力，在這種情況下空置量大才可能會影響銀行貸款的質(zhì)量，但能否轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良資產(chǎn)還取決于抵押物品質(zhì)的優(yōu)劣、抵押物在市場上的變現(xiàn)能力，而這些又有賴于相關(guān)法律、金融制度安排。這也是為什么各國政府都致力于相關(guān)法律制度、金融制度建設(shè)，保障銀行債權(quán)人的利益，營造良好的信用環(huán)境，積極培育抵押二級市場，分散化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，幫助銀行渡過房地產(chǎn)的周期波動所帶來的風(fēng)險的原因。有了良好的制度安排，抵押物就可以規(guī)避低價賤賣的厄運(yùn)，賣個好價錢，從不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楹觅Y產(chǎn)。
特約編輯：廣偉
