欣欣向榮的背后
2004年前10月房地產(chǎn)市場(chǎng)透析
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的《國(guó)房景氣指數(shù)報(bào)告》指出，今年前１０個(gè)月，我國(guó)商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲１１．７％。房?jī)r(jià)的不斷攀升，讓消費(fèi)者不知所措。而
政府不斷出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，猶如一道道沖擊波，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的震動(dòng)。人們有理由為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮歡欣鼓舞，也有理由為房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱引發(fā)的種種風(fēng)險(xiǎn)憂(yōu)心忡忡。
“泡沫”之爭(zhēng)讓人霧里看花
２００４年，關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的爭(zhēng)論成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)貫穿始終的話(huà)題。在有關(guān)房地產(chǎn)“泡沫”的新聞中，易憲容是出現(xiàn)頻率頗高的三個(gè)字。２００４年７月中旬，這位中國(guó)社科院金融研究所的學(xué)者發(fā)表了《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)》一文，提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國(guó)經(jīng)濟(jì)，如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國(guó)內(nèi)各銀行。
無(wú)獨(dú)有偶，摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇在７月發(fā)表的一篇研究報(bào)告中也稱(chēng)，目前全世界房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的地區(qū)包括中國(guó)。
最令人震撼的聲音是摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的“發(fā)言”：“我認(rèn)為，這是最后的瘋狂。隨著中國(guó)的通貨膨脹和美聯(lián)儲(chǔ)加息的不斷發(fā)展，離‘最后算賬’的日子越來(lái)越近了，僅僅是幾個(gè)月，而不是一年”。
反泡沫論的代表是建設(shè)部政策研究中心，該中心１０月份對(duì)外公布《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》的課題報(bào)告，通過(guò)對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所做的分析和判斷，得出了這樣的結(jié)論：在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱或結(jié)構(gòu)性過(guò)剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。
數(shù)據(jù)暴露非正常軌跡
數(shù)據(jù)，往往是分析經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的有力工具，來(lái)自權(quán)威部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，給我們描繪出的卻是一個(gè)充滿(mǎn)矛盾的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
在國(guó)家宏觀調(diào)控措施相繼出臺(tái)的情況下，房地產(chǎn)投資增幅前８?jìng)�(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)比一季度回落１２．３個(gè)百分點(diǎn)。這一數(shù)據(jù)顯示，政府部門(mén)宏觀調(diào)控的作用正在顯現(xiàn)。而最新公布的前１０個(gè)月的統(tǒng)計(jì)卻顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增幅比１至９月提高０.６個(gè)百分點(diǎn)，這一數(shù)字出現(xiàn)了反彈。
與此同時(shí)，房?jī)r(jià)一直舉高不下。統(tǒng)計(jì)顯示，前１０個(gè)月我國(guó)商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲１１．７％。盡管價(jià)格上漲有其合理因素，但引人注目的是其中的不合理因素。建設(shè)部政策研究中心雖然否認(rèn)泡沫的存在，卻也指出，局部地區(qū)和個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格短期內(nèi)出現(xiàn)的上漲是非正常的。
在商品房銷(xiāo)售旺盛的前提下，空置時(shí)間長(zhǎng)的房屋面積比重增大。１０月末，全國(guó)空置時(shí)間在一年以上的商品房面積比重比去年同期提高１５.９個(gè)百分點(diǎn)。盡管空置率的概念在不同的人看來(lái)有不同的解釋?zhuān)欢〝?shù)量的空置面積有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是空置占?jí)捍罅抠Y金，易形成不良資產(chǎn)，其中的風(fēng)險(xiǎn)令人擔(dān)憂(yōu)。
一方面是需求旺盛，一方面符合百姓購(gòu)買(mǎi)力的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例卻在下降。數(shù)據(jù)顯示，１至８月全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資占開(kāi)發(fā)投資的比例由去年同期的６．２％下降到５％，部分地方經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量減少更加明顯。一個(gè)健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然要滿(mǎn)足大眾的需要，然而少數(shù)人買(mǎi)得起的房子源源不斷，多數(shù)人只能望屋興嘆，這種現(xiàn)象顯然是和健康有序相悖的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱與否，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。合理的繁榮，能拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，非正常的發(fā)展，則會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)直接的沖擊。
記者 杜 宇
據(jù)新華社北京８日電
特約編輯：廣偉
