——反駁房地產(chǎn)市場“泡沫”論

　　一． 加息背景

　　10月29日中國人民銀行發(fā)布了決定將人民幣基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)等相關(guān)利率調(diào)整的消息。此次央行加息是在中央政府采取了一系列行政手段對整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控后，又運(yùn)用市場手段來進(jìn)一步對投資過熱、通貨膨脹進(jìn)行調(diào)節(jié)的措施。

　　此前的 宏觀調(diào)控已初見成效，經(jīng)濟(jì)已有降溫現(xiàn)象，但固定資產(chǎn)投資和通貨膨脹壓力仍然很大。央行決定是否加息的一個主要經(jīng)濟(jì)參考指標(biāo)是CPI（消費(fèi)價格指數(shù)）。今年以來，居民消費(fèi)價格持續(xù)上漲，CPI已連續(xù)4個月超過5%的通貨膨脹“警戒線”，高居不下的通脹壓力令人擔(dān)憂，而9月份的固定資產(chǎn)投資又出現(xiàn)了小幅上揚(yáng)，使得央行不得不下定決心，通過加息來對整個市場進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整。

　　另外，房地產(chǎn)持續(xù)升溫也是央行加息考慮的一個重要因素。我國的房地產(chǎn)投資自1998年在擴(kuò)大內(nèi)需的積極政策引導(dǎo)下每年保持高速增長，特別是2003年，樓市價格瘋狂上漲，引發(fā)了更大的房地產(chǎn)投資熱潮。在今年的宏觀調(diào)控中，中央明確把房地產(chǎn)列為嚴(yán)控的行業(yè)之一，提高了房地產(chǎn)開發(fā)自有資金的比例，但短期內(nèi)的效果并不明顯，樓市價格仍然不斷上漲，使得社會各界都不斷呼吁，希望央行能采取更多的措施，進(jìn)一步嚴(yán)控房地產(chǎn)市場。出于多種因素的考慮，央行也希望采取市場手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，于是加息在所難免。值得注意的是，此次加息是央行首次正式使用市場杠桿來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　二． 房地產(chǎn)市場關(guān)于加息的爭論

　　央行發(fā)表加息公告后，房地產(chǎn)市場相關(guān)人士對于加息的內(nèi)在原因、真實目的、對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響以及今后的發(fā)展趨勢等紛紛發(fā)表言論。專家、學(xué)者、媒體和消費(fèi)者對于加息對房地產(chǎn)市場影響的各種論調(diào)歸納起來，主要分為兩個方面：

　　第一是加息對房價的漲跌有何影響。對于該點(diǎn)，看漲看跌的人都有�？礉q方認(rèn)為本次加息幅度較小，并不會限制和阻止居民的實際住房需求，所以有可能還會導(dǎo)致房價上漲。而看跌方所持理由是加息以后消費(fèi)者按揭貸款會多付，可能會重新規(guī)劃購房計劃，這樣如果影響開發(fā)商銷售與開發(fā)項目的速度，估計房價可能會下降。另外，還款負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)商融資成本都將增加，雖然對目前的房價影響不大，但可能影響到未來購房需求和預(yù)期的投資回報，從而帶來整體房價的略微下跌。還有一部分人是持觀望的態(tài)度，認(rèn)為目前市場需求比較旺盛，如果持續(xù)加息，會出現(xiàn)消費(fèi)者心理預(yù)期改變形成的觀望，雖然開發(fā)企業(yè)的成本也會隨之增加，但由于目前開發(fā)企業(yè)的利潤空間還比較大，于是，開發(fā)商和購房者之間將形成博弈的結(jié)果。房價走勢，還要看供需雙方的力度。

　　爭論的另一方面是加息的目的是否是要打壓房地產(chǎn)泡沫。在這一問題上，爭論雙方持有鮮明的觀點(diǎn)和理由。以摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠為代表的一方大談“泡沫論”。謝國忠的觀點(diǎn)從“上海房地產(chǎn)泡沫論”到“中國房地產(chǎn)泡沫論”，言辭一次比一次激烈，程度一次比一次深入，甚至鼓吹到中國房地產(chǎn)泡沫的破滅時間將就在一年之內(nèi)。而某知名大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士后也在《“沒有泡沫”能為房價畸高辯護(hù)嗎？》一文中尖銳地指出政府和房地產(chǎn)商出于對各自利益的需要，以市場沒有泡沫來為高房價辯護(hù)，讓普通百姓越來越承受不住購房的壓力。我們暫且不談前者和后者站在什么樣的立場上來大發(fā)“泡沫”論調(diào)，但可以看到的是這些言論已經(jīng)不同程度地開始影響到購房者的行為，并且得到了不少業(yè)內(nèi)人士和相關(guān)專家的認(rèn)可，使得消費(fèi)者對于整個房地產(chǎn)市場的信心大減。而另一方所持觀點(diǎn)則要客觀理性得多。他們認(rèn)為房地產(chǎn)市場有一定程度的泡沫，但并不是整個行業(yè)的泡沫，這種泡沫只存在于個別城市，不會波及到全國市場，更達(dá)不到崩潰的邊緣。而且隨著政府同時運(yùn)用行政和市場手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，通過金融、土地市場雙方面的調(diào)節(jié)，必將使房地產(chǎn)市場趨于理性化的發(fā)展。三． 對加息爭論的分析

　　目前市場上對于加息的影響，大多都是從表面或者某個方面來談得，而我們需要挖掘的是更深層次的東西，要透過表面現(xiàn)象了解到其中的本質(zhì)，讓消費(fèi)者清楚地知道在這些現(xiàn)象的背后到底隱藏了什么，而不是被表面看似理由充分的言論迷惑住了。

　　　首先我們要理清的是目前我國房地產(chǎn)市場到底有沒有泡沫？

　　是否存在泡沫取決于是否存在真實的需求。從目前住宅的需求來看，市場上的需求仍然是真實的。據(jù)此判斷的理由有兩點(diǎn)：其一、從潛在需求看，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人，到實現(xiàn)“全面小康”的2020年，我國城市化水平將達(dá)到55%-60%，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。根據(jù)國外相應(yīng)發(fā)展水平的經(jīng)驗、中國過去城鎮(zhèn)居民住房改善的速度以及我國城市化的進(jìn)程等多方面因素和目前的統(tǒng)計資料初步測算，我國2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積有可能達(dá)到35平方米。也就是說，每個城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。其二、從有效需求測算，只計算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果假定有20％的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20％要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只想增加20平方米的住房，那么中國20％的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個現(xiàn)實需求總量是5.4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就有購買能力的需求。因此，在有真實需求支撐的前提下，不能僅將房地產(chǎn)市場局部地區(qū)的過熱現(xiàn)象等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　而作為“泡沫論”一個有力的支撐論據(jù)——房價上漲速度過快，實際上也是從個別城市得來的，從總體上來看，全國房價上漲的幅度還是趨于平緩。上海、杭州、南京、天津、沈陽等城市房價飛速上漲，的確存在著一定的泡沫成分，但我們不能僅僅從房價增長速度來衡量幾個城市的房地產(chǎn)市場。房價增速最快的幾個城市大多集中在長三角地區(qū)。長三角近年來經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市化突飛猛進(jìn)，內(nèi)外資金高度匯聚，總量全國第一。上海吸引資金最多，于是上海房市熱度連升，房價隨之扶搖直上；杭州由于自身的優(yōu)質(zhì)資源，吸引力也非同一般，加之市政府“非飽和供地”等做法的推波助瀾，杭州的房價也上了天；相對較窮的南京則由于近年來市政建設(shè)連出大手筆，拆遷量隨之激增，于是房價也排到了全國前幾位。天津房價上漲主要是因為其作為港口城市，吸引外資的優(yōu)勢越發(fā)凸現(xiàn)，再加上政府大規(guī)模的拆遷改造工程使得市場需求急劇上升，引起房價迅速上漲是不難理解的。而沈陽房價漲速迅速攀升到全國第一也是因為居民總體收入增加所引起消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級導(dǎo)致需求的大幅增加。對于這些個別城市房價的猛升都有其自身獨(dú)特的原因，我們不排除有泡沫的成分在里面，但如果單從個別城市房價的上漲趨勢來衡量中國整個房地產(chǎn)市場的變化，那也未免太片面了。

　　房價上漲也是由各方面的原因促成的，包括地價、建材價格、勞動力價格的上漲、樓盤品質(zhì)提升所引起的成本增加、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不夠合理等因素。其中，值得我們特別關(guān)注的一個深層次原因是消費(fèi)者預(yù)期的改變。從當(dāng)前我國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析，人們對未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)期是看好的。CPI的強(qiáng)勁上漲說明當(dāng)前的房價上漲并非孤立，是有其宏觀經(jīng)濟(jì)背景的。更重要的是，國家對房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策也印證了人們的預(yù)期。從國家的角度講，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止經(jīng)濟(jì)過熱，使之適度發(fā)展。但對普通消費(fèi)者來說，他們的心理預(yù)期就是“開發(fā)商沒錢沒地，今后房子的供應(yīng)要少了，房價也要漲了”。而與此同時，許多開發(fā)商從短期利益出發(fā)，利用信息的不對稱，通過媒體宣揚(yáng)“房價還要繼續(xù)上漲”的觀點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化消費(fèi)者的心理預(yù)期，造成局部地區(qū)價格短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲。

　　另外，我們所談的“房價”是哪些房屋的價格是需要明確的。我們目前在所談及的“房價”大多都是從一手房市場來看的。但光是一手房市場并不能代表整個房地產(chǎn)市場房價的真實情況。在房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟的國家，房價都是通過一手市場和二手市場的綜合情況來反映的，而且越是發(fā)達(dá)的國家對二手市場的考慮越多。但我國由于二手房市場尚未完善，不夠成熟，在計算和分析房價方面幾乎是被忽略的對象，而一手房的房價及漲幅通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二手房，所以我們很容易地得出了房價過高的結(jié)論。目前，二手房市場在整個房地產(chǎn)市場中所占的比例越來越大，以深圳為例，今年上半年的二手房交易就占據(jù)了深圳房地產(chǎn)市場的半壁江山。另外，由于我國二手房市場整體發(fā)展的滯后，迫使購房者選擇一手房市場，也從一定程度上造成了市場供求關(guān)系的緊張，推動了房價上漲。

　　我們在談房價上漲時，都驚呼房價上漲指數(shù)竟然高于物價上漲指數(shù)，超出了大家的心理承受能力。那這種現(xiàn)象到底是不是正常的呢，我們認(rèn)為還應(yīng)該將恩格爾系數(shù)的變化考慮在內(nèi)做綜合分析。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速和城市化進(jìn)程的加快，恩格爾系數(shù)也發(fā)生了很大的變化，全國恩格爾系數(shù)從1980年 60%下降到1990年的56.8%，繼而再下降到2000年的46%。恩格爾系數(shù)的大幅下降,說明中國居民家庭的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著的變化，用于食品消費(fèi)的支出大大下降，而購買固定資產(chǎn)的能力大幅提升。物價上漲應(yīng)該主要看核心物價指數(shù)的上漲，即食品、能源、原材料的物價水平，特別是食品，在居民消費(fèi)物價指數(shù)中所占權(quán)重很大。因此，在恩格爾系數(shù)下降，食品消費(fèi)的支出相對于其他支出下降的時候，房價上漲指數(shù)高于物價上漲指數(shù)是正常的。

　　既然我們已經(jīng)明確了整個房地產(chǎn)市場目前還不存在泡沫的，那么央行加息的真正目的何在？

　　　其實央行在加息公告中已經(jīng)表明了其目的所在，本次加息是“為了進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢頭，進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用。”由此我們可以看出，央行通過加息等手段進(jìn)行宏觀調(diào)控，主要是為了規(guī)避金融風(fēng)險，規(guī)范房地產(chǎn)市場，調(diào)整市場結(jié)構(gòu)，促進(jìn)其健康、適度、有序地發(fā)展，而不是為了打壓房地產(chǎn)市場，抬高房價，讓消費(fèi)者買不起房子。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國GDP增長起著重要的作用。房地產(chǎn)市場雖然風(fēng)險較大，但其高額的利潤和投資回報率仍然吸引了大量的企業(yè)駐足；而其高收益對銀行也有巨大的吸引力，房地產(chǎn)金融業(yè)也仍然是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，所以即使風(fēng)險大，銀行也愿意對其融資；而作為消費(fèi)者，其需求是相當(dāng)旺盛的，而這種需求又是持續(xù)不斷的。因此，房地產(chǎn)市場是不能打壓的，這一點(diǎn)政府清楚地知道，因此其真正希望達(dá)到的目的就是房地產(chǎn)市場能夠健康正常地發(fā)展，房價穩(wěn)定，和物價同步增長，房產(chǎn)能夠保值增值。但從宏觀調(diào)控短期的效果來看，似乎是背道而馳了，房價不僅沒能降下來，還持續(xù)上漲，而消費(fèi)者看調(diào)控的結(jié)果往往就是看房價，因此，很多人都誤認(rèn)為宏觀調(diào)控越調(diào)，房地產(chǎn)市場越熱，消費(fèi)者越買不起房。其實我們應(yīng)該了解，國家的宏觀調(diào)控都是從人民的根本利益出發(fā)，著眼于市場長遠(yuǎn)的發(fā)展，而不僅僅局限于眼前。就像國家采取嚴(yán)控土地的措施一樣，其目的不是為了把地拿在手上不批，而是要消化現(xiàn)有土地存量，規(guī)范土地出讓行為，促進(jìn)土地市場的健康發(fā)展。也許短期內(nèi)取得的成果并不是那么理想，但為了市場長遠(yuǎn)的發(fā)展，政府采取了長痛不如短痛的措施。除此之外，對于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，我們不能單純地用國外指標(biāo)來衡量其是否合理。一些國際上所謂的達(dá)到某些指標(biāo)的理想情況不一定就適合我國。比如說我國的房地產(chǎn)空置率，就不能簡單套用國際上10％的警戒線，國內(nèi)空置率的計算方法和國際通行的不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣會導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)空置率與國際比較偏高。如果單純用國際指標(biāo)來衡量，那對我國房地產(chǎn)市場的衡量就會出現(xiàn)偏差。

　　對于國外金融界對我國房地產(chǎn)市場的“泡沫”論調(diào)應(yīng)該如何看待呢？

　　國外各大銀行、投資機(jī)構(gòu)對我國目前房地產(chǎn)市場分析的共同點(diǎn)都是：房地產(chǎn)市場過熱，金融風(fēng)險過大，如果不采取措施打壓泡沫經(jīng)濟(jì)，很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場崩潰。特別是以摩根斯坦利為代表的投資銀行，更是大談房地產(chǎn)泡沫論。對于國外機(jī)構(gòu)的這些論調(diào)我們應(yīng)該怎樣看待呢？其實用事實說話是最好不過的。就在謝國忠一次又一次地大談“泡沫論”的同時，摩根士丹利房地產(chǎn)基金卻不停地在中國境內(nèi)參與房地產(chǎn)投資。2003年7月，與上海永業(yè)集團(tuán)建立共同投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟；2003年7月與德意志銀行聯(lián)合拿下建銀賬面值為40億元的不良資產(chǎn)中，其中97%是房地產(chǎn)；今年年初，與上海復(fù)地合作投資5000萬美金打造“復(fù)地雅園”；2004年6月，又與金地集團(tuán)合資組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，接手建行28.5億元的不良資產(chǎn)，其中絕大部分為商用物業(yè)；而在中歐國際商學(xué)院執(zhí)教的許小年也即將前往摩根士丹利房地產(chǎn)基金MSREF公司任職�？梢姡�一方面，大摩極力唱空中國的房地產(chǎn)業(yè)，堅持認(rèn)為中國房產(chǎn)市場有巨大泡沫，并一再預(yù)言，這一泡沫隨時會破裂，而另一方面又看準(zhǔn)機(jī)會，大肆進(jìn)入中國市場，并且還是其宣稱泡沫最為嚴(yán)重的上海。這一切看似及其矛盾，但我們不難發(fā)現(xiàn)，在表面現(xiàn)象迷惑的背后卻別有用心。外國資金進(jìn)入中國市場從來都是小心翼翼的，沒有百分之八九十的把握，是決不會輕易下手的，而此次外資大肆進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，不僅是大摩，還有新加坡嘉茂基金、美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒這些赫赫有名的跨國房產(chǎn)投資基金也在不露聲色地行動，這其實充分地說明了一點(diǎn)，外資公司認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)市場是安全的，投資條件也已經(jīng)成熟，大量資金的投入并不是沒有保障的，并且他們對于房地產(chǎn)市場居住需求和投資需求的真實性也是了如指掌的。外資公司是極其聰明的，他們看到了中國政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控所產(chǎn)生的一系列成效，并預(yù)見到將來中國房地產(chǎn)市場會逐漸完善、規(guī)范，換句話說也就是對中國政府充滿了信心。但他們發(fā)布給外界的言論卻是中國房地產(chǎn)市場泡沫即將崩潰，這只能說明他們是想借泡沫的幌子來遮掩進(jìn)入中國市場的真實目的，為了獲得最大的利益，把最好的機(jī)會留給自己，將其他人的目光完全轉(zhuǎn)移到“泡沫”的爭論上，動搖國內(nèi)投資者的信心，卻將自己的投資份額越擴(kuò)越大。而此次央行在這個節(jié)點(diǎn)上加息，正好讓他們抓住大做文章，大肆向外界宣布央行加息的目的是為了抑制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，打壓泡沫，歪曲了加息的真實目的，轉(zhuǎn)移視線，為自己進(jìn)一步的投資擴(kuò)張找到了一個更安全的掩飾物。而我們應(yīng)該清楚地認(rèn)識到，國外資金過多進(jìn)入中國市場并不是好事，如果不對其數(shù)量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行控制，過分依賴外債的話，最容易導(dǎo)致的后果之一就是房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)，甚至有引發(fā)金融危機(jī)的風(fēng)險，1997年亞洲金融風(fēng)暴就是一個最好的警示。因此，即使我國房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)泡沫，最危險的誘因也是外資的大肆進(jìn)入。

　　謝國忠是中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但他代表的卻是摩根斯坦利，他的所有言論都是站在摩根斯坦利的立場上所發(fā)，都是為維護(hù)摩根斯坦利的利益而唱。我們應(yīng)該清醒了，我們的學(xué)者，我們的專家，不要再陷入這場沒有底洞的爭論中，誤導(dǎo)民眾，不要再被表面的幌子所迷惑，我們應(yīng)該相信自己的政府，給予他們理解和支持，在對房地產(chǎn)市場的調(diào)控中，和政府一起努力，早日讓我國房地產(chǎn)市場成熟起來，使之持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展。

　　　作者：何瑜琴

　　  特約編輯：廣偉